2016樓市猜想：進(jìn)一步放松是個(gè)大趨勢(shì)

    2015年，我國樓市經(jīng)歷了從冷清、轉(zhuǎn)晴到逐步回暖的過程。在這一年里，330新政、央行降準(zhǔn)降息、全面放開二孩等一系列利好政策的出臺(tái)，讓購房者有信心出手買房，最終實(shí)現(xiàn)了年底銷量的翹尾。而這一波回暖是曇花一現(xiàn)還是絕地反彈的開始？2016年伊始，多位業(yè)內(nèi)專家大膽預(yù)測(cè)，以期在紛繁復(fù)雜的市場(chǎng)現(xiàn)象中窺探出中國樓市新一年的軌跡。

寬松政策是主調(diào)？

    2016年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策仍然會(huì)以寬松為主，這已成為大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的一致看法。但是，對(duì)于限購政策會(huì)不會(huì)完全取消，業(yè)內(nèi)人士的看法產(chǎn)生分歧。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，“2016年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策將會(huì)像去年一樣，進(jìn)一步放松是個(gè)大趨勢(shì)。我國將會(huì)出臺(tái)有利于去庫存的政策，包括稅費(fèi)減免、降準(zhǔn)降息等內(nèi)容。隨著戶籍制度的調(diào)整以及居住證相關(guān)政策的落地，也會(huì)為我國樓市帶來新的增量需求。但是，北京、上海等一線城市的限購全面解禁，是不太可能的。”

    在偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來，2016年，國家宏觀經(jīng)濟(jì)仍將面臨較大的下行壓力，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的宏觀背景下，預(yù)計(jì)2016年貨幣供應(yīng)總體將保持充裕，信貸將保持較快增長。對(duì)于樓市而言，為了去庫存，信貸方面對(duì)購房人的支持力度將進(jìn)一步加大，比如進(jìn)一步降低首付款比例、進(jìn)一步降低貸款利率、加大貸款利率優(yōu)惠、公積金貸款政策進(jìn)一步放松等。對(duì)于限購能否完全取消，胡景暉說：“2016年，北京、上海等一線城市全面放開限購的可能性不大。”

    “對(duì)于總價(jià)動(dòng)輒數(shù)千萬元的豪宅，沒必要進(jìn)行限購。畢竟購買這些豪宅的需求屬于窄眾人群，取消對(duì)于他們的限購，對(duì)于一線城市的整體市場(chǎng)不會(huì)有太大的影響。”一位業(yè)內(nèi)人士說。

各地房?jī)r(jià)

漲幅會(huì)持續(xù)拉大？

    今年，房?jī)r(jià)還會(huì)全面上漲嗎？這是消費(fèi)者最為關(guān)心的問題。胡景暉認(rèn)為，房?jī)r(jià)變化是受到市場(chǎng)供需關(guān)系的影響，目前一線城市整體的需求、購買力相對(duì)仍比較旺盛，在未來一段時(shí)間內(nèi)，供應(yīng)仍然難以全面滿足需求，再加上一線城市高價(jià)地頻出，所以2016年一線城市房?jī)r(jià)將會(huì)因結(jié)構(gòu)性原因出現(xiàn)小幅上漲。一些重點(diǎn)二、三線城市，從長遠(yuǎn)來看需求較為旺盛，在去庫存化較好的情況下，此類城市市場(chǎng)逐步回歸平穩(wěn)，價(jià)格還會(huì)出現(xiàn)反彈是可以預(yù)期的；另一些供應(yīng)嚴(yán)重過剩的三、四線城市，房?jī)r(jià)在2016年有可能出現(xiàn)下探。

    中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理靳瑞欣認(rèn)為，今年北京房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)“小幅上漲”。她指出，“2016年，北京將會(huì)有大量高價(jià)地項(xiàng)目入市，從而帶動(dòng)北京樓市整體均價(jià)上漲。但北京樓市整體均價(jià)上漲幅度有限，因?yàn)榻衲曜宰》繛橹鞯闹械蛢r(jià)位房源入市規(guī)模還會(huì)增多，將會(huì)拉低北京整體均價(jià)水平。”

今年住宅成交量會(huì)好于去年？

    2015年，隨著330新政、央行降準(zhǔn)降息、全面放開二孩等一系列利好政策的出臺(tái)，多地樓市出現(xiàn)回暖現(xiàn)象。進(jìn)入2016年，這股暖風(fēng)能否依然強(qiáng)勁？在靳瑞欣看來，2016年，一二線城市樓市將會(huì)處于平穩(wěn)狀態(tài)，與去年相比，成交量會(huì)有一定的起色；三四線城市樓市還會(huì)面臨很大壓力，去庫存化仍然是房企的首要任務(wù)。

    “2016年，北京新房成交量不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲。”郭毅表示，今年北京豪宅供應(yīng)量還會(huì)增加，普宅的供應(yīng)量將會(huì)相應(yīng)地減少。由于豪宅的去化時(shí)間較長，將會(huì)影響北京新房成交量的上漲。在成交方面，預(yù)計(jì)大戶型的市場(chǎng)成交占比將會(huì)提高，成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品。易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析說，“由于北京新房?jī)r(jià)格高企，部分購房人有可能會(huì)選擇放棄購買新房，轉(zhuǎn)而進(jìn)入二手房市場(chǎng)。所以未來北京二手房成交量還會(huì)有所上漲。”

地王還會(huì)頻現(xiàn)嗎？

    2016年，土地市場(chǎng)走勢(shì)如何？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士看法不一。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從目前情況來看，房企拿地全面回歸一二線城市。房企扎堆一二線城市土地市場(chǎng)，在推高地價(jià)的同時(shí)，也容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。但是，相比三四線城市已經(jīng)可以看到的風(fēng)險(xiǎn)，一二線市場(chǎng)拿地的風(fēng)險(xiǎn)要低很多。

    嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者說：“2016年我國土地市場(chǎng)還會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。不過，一二線城市與三四線城市土地市場(chǎng)的表現(xiàn)會(huì)有所不同，一二線城市土地成交量將會(huì)繼續(xù)上升，像北京、上海這樣的熱點(diǎn)城市還會(huì)有地王頻現(xiàn)；但三四線城市土地成交量不會(huì)有太大變化。一些資金雄厚的房企將會(huì)繼續(xù)進(jìn)入北京等一線城市土地市場(chǎng)拿地，他們對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊爭(zhēng)搶會(huì)變得更加激烈，這使得部分優(yōu)質(zhì)地塊的溢價(jià)率依然會(huì)走高。”