投資買房警惕得不償失 房?jī)r(jià)5年上漲50%才能回本

      樓市新政頻出，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。陽光家緣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示北京、上海、廣州近幾周銷售量均不佳。買房投資到底劃算不劃算？本期投資周刊，我們從成本核算的角度，探討目前個(gè)人投資樓市究竟是否劃算。記者遍訪理財(cái)專家后得出的一致結(jié)論是，按照目前的政策，隨著首付、持有成本和轉(zhuǎn)讓成本的增加，個(gè)人投資住宅，需該住宅5年上漲50%以上才能盈利。而商鋪不受大部分新政約束，投資價(jià)值勝于住宅。

　　案例一

　　已在外資企業(yè)工作6年的王小姐事業(yè)正處于上升期，目前王小姐和先生兩人月收入加起來有6萬多元，一年積蓄下來加上年終獎(jiǎng)，家庭也積累了一筆不少的財(cái)富，正打算把這筆錢做一些投資。然而，最近股市小幅上揚(yáng)后迅速回落，金價(jià)又處于高位震蕩，沒有多少投資經(jīng)驗(yàn)的王小姐也不敢把錢貿(mào)然投到股票市場(chǎng)。而且，按照去年基金平均收益率計(jì)算，還不能抵御接近5%的通脹率。

　　目前家庭只有一套房子的王小姐正在構(gòu)思是否應(yīng)該趁目前只限購(gòu)第三套房產(chǎn)時(shí)出手購(gòu)入第二套房產(chǎn)——— 在國(guó)內(nèi)投資房地產(chǎn)還是很多人的重要選擇，加上廣州的房?jī)r(jià)相對(duì)于全國(guó)其他大型城市來說尚不算高，像王小姐那樣打算把手上的錢拿來買房投資的人其實(shí)并不少。但是，最近王小姐的煩惱又來了：央行春節(jié)的加息再一次增強(qiáng)了今年我國(guó)將處于加息周期利率的可能性，經(jīng)濟(jì)學(xué)家紛紛預(yù)測(cè)，隨著通脹愈演愈烈，負(fù)利率日益嚴(yán)重，我國(guó)將還有多次小幅加息。眼看利率不斷在漲，黃小姐投資房地產(chǎn)的信心也被再次打擊——— 房貸越來越貴，打擊房?jī)r(jià)的措施又不斷升級(jí)，投資還值得嗎？

　　案例二

　　在廣州某大證券公司從事投資分析工作的陳先生最近把自己早兩年在廣州市中心城區(qū)購(gòu)進(jìn)的一套95平方米兩室一廳房子賣了。現(xiàn)在，陳先生在番禺某大型樓盤租了一個(gè)150平方米的大套間，房子原來的裝修就不錯(cuò)，小區(qū)環(huán)境也開闊舒適。剛有了孩子的小兩口把父母接過廣州來帶小孩，夫婦兩人現(xiàn)在每天開車上下班，生活反倒比以前更愜意和舒適了。陳先生對(duì)記者說，他目前租的房子月租才3000多元，比原來4700多的房貸月供還便宜很多。“我覺得房?jī)r(jià)不會(huì)再漲多少了，房子作為投資的價(jià)值已經(jīng)大大減弱，我個(gè)人判斷目前應(yīng)該是一個(gè)高位?，F(xiàn)在把房子賣了，拿著賺了的70萬現(xiàn)金去投資，即使放最保守的5年定存，年利率也有3.5萬元，相當(dāng)于每月有2900多元的利息，幾乎可以抵上房租了，我何必再折騰自己在那個(gè)小房子和每月4000多的月供上呢？”——— 隨著樓市打壓措施一浪高過一浪，供房一族的心態(tài)也開始發(fā)生了變化。

     算賬　房?jī)r(jià)5年上漲50%才能回本

　　以上兩個(gè)身邊的朋友案例揭示出目前市場(chǎng)中不同投資者的心態(tài)。房地產(chǎn)目前究竟是買還是不買，最后或許還需要根據(jù)個(gè)人的需求和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷來做出。但是，不管如果抉擇，一個(gè)不可忽視的因素是房地產(chǎn)的持有成本越來越高。

　　中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所所長(zhǎng)高培勇表示，目前成本、利潤(rùn)和稅金構(gòu)成了住房?jī)r(jià)格，其中，房產(chǎn)稅改革對(duì)稅金進(jìn)行了調(diào)整，影響最大的主要是投資需求。此外，目前貸款利率節(jié)節(jié)上揚(yáng)，加息周期下房貸利率已經(jīng)上漲不少，直接增加投資的成本。很多理財(cái)師都提醒購(gòu)房者，多項(xiàng)新政的出臺(tái)使房地產(chǎn)投資收益增加了不確定性，目前購(gòu)房需要認(rèn)真算一筆賬，核算清楚買房的持有成本，需要怎樣的收益率才能覆蓋。

　　對(duì)于很多購(gòu)房者來說，若希望把房子看做投資保值用途的話，一般預(yù)期持有期限不會(huì)超過5年，那么最好的方案是盡量降低持有期內(nèi)的持有成本。記者根據(jù)廣州目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況簡(jiǎn)單算了一筆賬。目前在市區(qū)內(nèi)購(gòu)買一套100平方米二手房，若按照1.428萬元/平方米均價(jià)計(jì)算，至少需要142.8萬元左右，5年內(nèi)持有的貸款成本最低的情況是首次購(gòu)房，首付只需要三成42.85萬元，貸款100萬，其中用公積金貸款80萬元，商業(yè)按揭貸款20萬，30年還清。目前由于受到政策收緊和最近貸款利率攀升的影響，雖然很多銀行并沒有發(fā)布書面文件取消8.5折優(yōu)惠，首套房貸款優(yōu)惠政策已經(jīng)名存實(shí)亡。

　　因此按照首套房貸基準(zhǔn)利率計(jì)算，以公積金+商業(yè)按揭的組合貸款方式等額本息還款月供需要5330元，5年共付31.98萬元，其中付出利息27.39萬元，剩下未償還本金90萬元。假如5年后房屋成功出售轉(zhuǎn)手，只算期間所持有的貸款利息成本已經(jīng)占房?jī)r(jià)的19.2%。如果加上1元/平方米左右的物業(yè)管理費(fèi)，和交易的稅費(fèi)等各種費(fèi)用，粗略估算持有成本占房?jī)r(jià)的20%左右。

　　也就是說，對(duì)于首次購(gòu)房自住的人來說，如果5年后需要換房或者轉(zhuǎn)手房屋，房?jī)r(jià)需要至少上漲20%才能覆蓋期間所產(chǎn)生的費(fèi)用成本。而需要注意的是，這個(gè)計(jì)算已經(jīng)忽略購(gòu)房首付資金和期間月供資金如果不買房，放在其他投資渠道所產(chǎn)生收益的機(jī)會(huì)成本。若按照最低風(fēng)險(xiǎn)的定期存款利息計(jì)算，持有成本要上浮25%左右，也就是房?jī)r(jià)需要上浮45%，才能算是盈虧平衡。若期間有更高的投資收益回報(bào)，或者此間加息，則房?jī)r(jià)需要上浮更多的幅度，粗略估算至少需要上浮50%左右。

　　而對(duì)于購(gòu)買第二套房的人來講，由于第二套房利率需要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，所有成本加起來，5年共付出貸款利息41萬元，若再減去2000元每月的租金收入，則要求房?jī)r(jià)至少5年內(nèi)也要付出成本27萬元左右，與上面的首套房情況相差無幾。此外，目前重慶和上海已經(jīng)出臺(tái)了房產(chǎn)稅細(xì)則，預(yù)計(jì)不久或?qū)⒃谌珖?guó)鋪開，房屋的持有成本會(huì)進(jìn)一步上升，投資者權(quán)衡投資收益時(shí)需要再考慮多一層因素。

      提醒　轉(zhuǎn)手難加大投資風(fēng)險(xiǎn)

　　那么，近期房?jī)r(jià)上漲情況如何呢？國(guó)泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平分析認(rèn)為，短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)必將進(jìn)入新一輪觀望期，購(gòu)房者不敢下單，開發(fā)商不敢推盤，加之春節(jié)因素，2月份樓市成交量必然出現(xiàn)大幅萎縮。市場(chǎng)接下來的關(guān)注焦點(diǎn)是3、4月份銷量，若銷量萎縮過于劇烈、持續(xù)時(shí)間過長(zhǎng)，則房地產(chǎn)股價(jià)仍有向下調(diào)整空間。

　　資深房地產(chǎn)專家韓世同針對(duì)廣州落實(shí)“國(guó)八條”的細(xì)則表示，按廣州市以往的做法，一般都不會(huì)突破國(guó)家政策規(guī)定的范圍和要求。但這一次卻明確廣州十區(qū)要納入限購(gòu)范圍；而且外地人購(gòu)房個(gè)稅限購(gòu)年限比國(guó)家的要求提高了1年。韓世同認(rèn)為，目前短時(shí)間內(nèi)，成交萎縮是一定的，他認(rèn)為至于今年廣州房?jī)r(jià)會(huì)如何走現(xiàn)在還難以判斷，但回落幾乎是一定的。“大家都要做好房?jī)r(jià)一旦下跌的應(yīng)對(duì)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)一旦下跌，會(huì)影響購(gòu)房者的心態(tài)，更沒人想買房了。”

　　目前，各個(gè)城市都已經(jīng)全面鋪開落實(shí)“新國(guó)八條”，第三套房限購(gòu)令已拓展，目前上海、北京、廣州等地已經(jīng)落實(shí)了限購(gòu)令，預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)二手交易將會(huì)比現(xiàn)在冷清不少。如此情況下，是否可以把這一“燒錢”的高持有成本的房子出手，還是一個(gè)未知因素。

　　同策研發(fā)中心主任夏宇表示，房地產(chǎn)作為一種投資品種，在持有階段其實(shí)并不是一個(gè)“劃算”的投資，尤其是投資者是從抵御通脹的角度出發(fā)，長(zhǎng)期持有的過程中，其投資的收益率主要就是租金收益率。

　　對(duì)公司而言，收益率指凈利潤(rùn)占使用的平均資本的百分比。一般為年化2%-3%，“比銀行利率還低”，加上房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較差，也相應(yīng)增加了一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)普遍都是“追漲不追跌”，一旦出現(xiàn)向下走的行情，房子很可能找不到接盤者。

　　由于目前監(jiān)管層面正在繼續(xù)收緊政策，不斷地增加投資者的持有成本，單純?yōu)榱说钟浂Q(mào)然入市并不明智，尤其是那些自身資金并不充裕的投資者，冒著較大的政策風(fēng)險(xiǎn)入市，如果房子租不出去，還貸和各種養(yǎng)護(hù)成本都是一筆不小的負(fù)擔(dān)。

     -商鋪投資

　　成交活躍回報(bào)較高

　　“新國(guó)八條”將購(gòu)房者投資住宅資金成本提高后，首付只要50%的商業(yè)物業(yè)關(guān)注度快速升溫。尤其是眼下各地愈演愈烈的限購(gòu)令，再將投資者擋在住宅門外的同時(shí)，也在不斷推高商鋪的吸引力。

　　20平米以下100萬元以下商鋪受追捧

　　“新國(guó)八條”出臺(tái)后，廣州推出新貨的商業(yè)項(xiàng)目都集聚了較高人氣。在新年促銷短信攻勢(shì)下，無論是號(hào)稱“中國(guó)大陸首家日韓正品旗艦”的yoho天河日韓潮流坊，還是西關(guān)地段的“星域廣場(chǎng)”，以及位于增城老城區(qū)的泰富廣場(chǎng)、西槎路上的星辰國(guó)際鞋業(yè)廣場(chǎng)，商鋪一經(jīng)推出都吸引了一批投資客關(guān)注。

　　盡管1—2月份商鋪成交數(shù)據(jù)尚未出爐，但陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年年底，廣州一手商鋪成交量同比增長(zhǎng)24.6%，價(jià)格大漲49.8%；二手商鋪成交量升幅高達(dá)65.3%，價(jià)格略升12.4%。

　　目前廣州一手商鋪普通鋪均價(jià)在5萬—6萬元/平方米左右，而餐飲商鋪均價(jià)則在3萬—4.5萬元/平方米。但部分毗鄰地鐵的普通商鋪?zhàn)罡呤蹆r(jià)已叫至10萬元/平方米。據(jù)悉，現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目中，仍然以大型綜合商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)為一手商鋪銷售的熱點(diǎn)。

　　“去年8月西華路星璽廣場(chǎng)商鋪開售半個(gè)月就賣了2.5億元，有兩個(gè)福建客人一口氣買了近2000萬元的鋪位。”一位銷售代理透露，目前推出新貨的商業(yè)項(xiàng)目，不少都以地鐵上蓋物業(yè)為噱頭。

　　為了吸引小投資，很多開發(fā)商將商場(chǎng)劃分為20平方米以下的小單位，使總價(jià)在100萬元左右。這大大低于同地段一套商品房的價(jià)格，誘惑力相當(dāng)大。據(jù)了解，購(gòu)買商鋪的客戶中一次性付款與按揭貸款客戶的比例為3：7，大部分還是小投資者。

　　“48萬一間，負(fù)一層有地鐵。11平方米的商鋪，按一個(gè)月租2200元保守估算，年投資回報(bào)率5.5%。也可以選賣方的售后返租，前兩年8個(gè)百分點(diǎn)，這比存銀行高多了，比通脹也高。”某銷售中心，一位銷售人員一邊接著咨詢電話，一邊向電話那頭的投資者計(jì)算著投資回報(bào)率。

　　商鋪轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高

　　不過投資商鋪前得想清楚，不要以為商鋪不受調(diào)控影響就可以大舉“吃進(jìn)”。商鋪轉(zhuǎn)讓時(shí)有兩個(gè)稅費(fèi)較高：土地增值稅，按照該商鋪賣出后的利潤(rùn)率的高低，對(duì)凈利潤(rùn)部分征30%—60%的稅；營(yíng)業(yè)稅，按照凈利潤(rùn)的20%征稅。對(duì)小投資者而言，投資商鋪與投資住宅遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是一回事，由于轉(zhuǎn)讓交易過程中的高額稅費(fèi)，一般來說商鋪換手率極低。

　　“一方面是考慮轉(zhuǎn)讓交易過程中的高額稅費(fèi)，通常上家需要繳納的稅費(fèi)占其利潤(rùn)的55%以上，因此，絕大多數(shù)商鋪投資者選擇長(zhǎng)期持有，通過收租獲取利潤(rùn)，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價(jià)的贏利模式有根本的區(qū)別。”有多個(gè)物業(yè)投資的操盤手表示。

　　投資者在購(gòu)買商鋪的時(shí)候，除了要考慮商鋪價(jià)格，同時(shí)更應(yīng)該考慮商鋪后續(xù)運(yùn)營(yíng)。因?yàn)樯啼亜澐值膯挝辉叫?，業(yè)主就越多，要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的困難也越大。而一旦商鋪不能租賃出去，投資者還要負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)，由于商鋪的物業(yè)管理費(fèi)、商業(yè)用電用水與住宅不同，這筆費(fèi)用也不可小視。

　　警惕“招商返租”

　　記者調(diào)查了解獲悉，針對(duì)這一問題，部分商鋪在出售時(shí)，繼續(xù)上演了“招商返租”的戲碼。目前廣州很多物業(yè)的年投資回報(bào)率不足6%，但部分商場(chǎng)仍然開出每年8%的高返租。

　　“受高返租誘惑，小投資者覺得有利可圖慷慨解囊，但這恰恰給個(gè)別‘空殼運(yùn)營(yíng)公司’可乘之機(jī)。”一位不愿透露姓名的地產(chǎn)商向記者表示，去年偉國(guó)集團(tuán)在廣州圈錢數(shù)億后最終破產(chǎn)，但偉國(guó)集團(tuán)部分離開的人員另起爐灶或加入其他公司，繼續(xù)沿用偉國(guó)模式。他們往往以一家地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司的面目出現(xiàn)，負(fù)責(zé)包銷一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，然后通過廣告公司包裝促銷，通過影視明星聚集人氣，之后以售后返租的形式吸引投資者購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)商鋪。

　　上述地產(chǎn)商表示，這些“空殼”公司雖然與偉國(guó)集團(tuán)不同，出售的是有產(chǎn)權(quán)的商鋪，但其自身缺乏商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，很難保證年度返租的完成。而一旦資金吃緊，這些運(yùn)營(yíng)商就撒手經(jīng)營(yíng)，然后改頭換面，另起名字重新操盤卷土重來。“這些企業(yè)是廣州商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的害群之馬，他們的做法不僅會(huì)讓小業(yè)主血本無歸，也會(huì)造成整個(gè)商業(yè)行業(yè)偏離正常軌道經(jīng)營(yíng)。”