房地產專業(yè)術語解釋

得房率
是指可供住戶支配的面積（也就是套內建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比。
套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。
銷售面積=套內建筑面積+分攤得公用建筑面積。
得房率是買房比較重要的一個指標。計算房屋面積時，計算的是建筑面積，所以得房率太低，不實惠；太高，不方便。因為得房率越高，公共部分的面積就越少，住戶也會感到壓抑。一般，得房率在70％左右比較合適，公共部分即寬敞氣派，分攤的面積也不會太多，比較實惠。

建筑密度（building density）
是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設用地面積之比（％），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 。

綠化率
項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。計算公式： 綠化率=綠地面積/土地面積

容積率（Plot Ratio/Volume Fraction）
項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。計算公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積。當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

CBD（Central Business District）
我國現有三種譯法：中央商務區(qū)、商務中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)，其概念最早產生于1923年的美國，當時定義為"商業(yè)會聚之處"。隨后，CBD的內容不斷發(fā)展豐富，成為一個城市、一個區(qū)域乃至一個國家的經濟發(fā)展中樞。一般而言，CBD應該具備以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的經濟、科技、文化、商業(yè)等高度集中；它交通便利，人流、車流、物流巨大；它白天人口密度最高，晝夜間人口數量變化最大；它位于城市的黃金地帶，地價最高；它高樓林立，土地利用率最高。

商品房
是指在市場經濟條件下，通過出讓方式取得土地使用權后開發(fā)建設的房屋，均按市場價出售。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。

外銷房
外銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。

內銷房
內銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當地企事業(yè)單位和居民。

復式住宅
復式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設計的一種經濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層為5.6米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應的目的。

躍層式住宅
躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點是，內部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。

居住面積
住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占的水平面積。

二手房
二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。
北京的已購公房和經濟適用房上市的政策，成就了二手房市場。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

產權置換
是指居民之間以自身原有產權房進行置換的一種業(yè)務。一般是在中介的撮合下進行，并可由中介代辦置換手續(xù)。

房地產產權
房地產產權指房屋所有權和該房屋占用國有土地的使用權，房地產所有者對其所有的房地產享有占用、使用、收益和處分的權利。

按揭
按揭是英文"mortgage"（抵押）的音譯，是指按揭人將房產的產權轉讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產產權轉讓給按揭人的行為。

住房公積金
是一種義務性的住房長期儲金。住房公積金制度是結合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構成的整個運行機制和管理的制度。具體內容主要有三個方面：（1）"個人存儲，單位資助"住房公積金，專項用于住房支出，其公積金本息免征個人所得稅。（2）按"統(tǒng)一管理"的原則管理住房公積金。（3）按"專項使用"的原則運用住房公積金。

印花稅
印花稅的客稅對象是房地產交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產權轉移時所書立的產權轉移書據，稅率為萬分之五。

契稅
契稅是指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向新業(yè)主（產權承受人）征收的一次性稅收。它是對房地產產權變動征收的一種專門稅種，主要對個人和私營單位購買、承受贈與或交換的房屋征收契稅，稅率為3%—5%。

人住房抵押貸款
是借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產作為抵押物，向銀行申請一定數額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權依法處分其抵押房地產以獲得清償。

人住房擔保貸款
是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押物或質物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔連帶責任的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權依法處理其抵押物或質物，或要求保證人承擔連帶償還本息責任

房屋
一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學習、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎，層高一般在2.2米以上的永久性場所。

商品房
是指由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、出租的房屋。

房改房
已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年后歸職工個人所有。

存量房
是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。

集資房
一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產權也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。屬于經濟適用房的一種。

微利房
亦稱微利商品房，指由各級政府房產管理部門組織建設和管理，以低于市場價格和租金、高于福利房價格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會住房特困戶的房屋。

解困房
是指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。

再上市房
是指職工按照房改政策購買的公有住房或經濟適用房首次上市出售的房屋。

廉租住房
是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。

花園式住宅
也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。

公寓式住宅
相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數是高層，標準較高，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。

安居工程住房
是指直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。成本價由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費（小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費，一半由城市人民政府承擔，一半計入房價）、1%－3%的管理費、貸款利息和稅金等7項因素構成。

經濟適用住房
是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。

住宅
是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。

成套住宅
是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。

非成套住宅
是指供人們生活居住的但不成套的房屋。

公用設施用房
是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃氣、供熱、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設施的房屋。

商業(yè)用房
是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務所用的房屋。

國有房產
是指歸國家所有的房產。包括由政府接管、國家經租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設或購買的房產。國有房產分為直管產、自管產、軍產三種。

自管房產
是指國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產。

集體所有房產
是指城市集體所有制單位所有的房產。即集體所有制單位投資建造、購買的房產。

私有(自有)房產
是指私人所有的房產，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產，以及中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨資企業(yè)、私營合伙企業(yè)和私營有限責任公司）所投資建造、購買的房。

期房
是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證（大產證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。

有限產權房
是房屋所有人在購買公房中按照房改政策以標準價購買的住房或建房過程中得到了政府或企業(yè)補貼，房屋所有人享有完全的占有權、使用權和有限的處分權、收益權。

鋼結構
是指承重的主要構件是用鋼材料建造的，包括懸索結構。

鋼、鋼筋混凝土結構
是指承重的主要構件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。

鋼筋混凝土結構
是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結構的建筑物。

混合結構
是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。

磚木結構
是指承重的主要構件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。

房屋層數
房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。

地下室
是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。

半地下室
房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。

夾層
是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內部空間的局部層次。

閣樓（暗樓）
一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內部空間上部搭建的樓層。

低層住宅
指一層至三層的住宅。

多層住宅
指四層至六層的住宅。

小高層住宅
指七層至十二層的住宅。

高層住宅
指十層及十二層以上的住宅。

塔式高層住宅
以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。

單元式高層住宅
由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。

通廊式高層住宅
由共用樓梯、電梯通過內、外廊進入各套住宅的高層住宅。

(住宅)房屋使用面積
是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅的內墻面水平投影線計算。

成套住宅建筑面積
是指成套住宅的建筑面積總和。

房屋的產權面積
房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。

房屋預測面積
預測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據國家規(guī)定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據

房屋實測面積
實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核合格，開發(fā)商依據國家規(guī)定委托具有測繪資質的房屋房屋測繪機構參考圖紙、預測數據及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據，是業(yè)主辦理產權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據。

房屋的共有建筑面積
房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

商品房的銷售面積
商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積。

共有建筑面積
共有面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

房屋施工面積
是指報告期內施工的房屋建筑面積，包括本期新開工面積和上年開發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應填各層建筑面積之和。

房屋新開工面積
是指在報告期內新開工建設的房屋建筑面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土創(chuàng)槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。

房屋總面積
是指房屋按照設計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的房屋建筑面積總和。

樓花
一詞最早源自香港，是指未完工的在建物。一般稱賣“樓花”為預售房屋，買“樓花”為預購房屋。

實際銷售面積
是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。

預售面積
是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

單元式住宅
是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。

現房
是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。

商品房的起價
是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。

復式商品房
是一種經濟型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。

躍層式商品房
由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內獨用的小樓梯連接的房屋。

水景商品房
是指依水而建的房屋。

TOWNHOUSE
也叫聯排別墅，正確的譯法應該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯排而建的市民城區(qū)房屋。

灰空間
最早是由日本建筑師黑川紀章提出。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以達到室內外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等

商住住宅
是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。

外飄窗
指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。

中空玻璃
中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現代門窗生產中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱"中空玻璃"，這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。

七通一平
是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設。

三通一平
是指土地具備上水、電和道路通以及場地平整的條件。

五 證
房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，《開工證》由建設部門核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)。

酒店式服務公寓
是指提供酒店式管理服務的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高。它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，讓人有賓至如歸的感覺。

RUN 智能家居布線系統(tǒng)
是一種物理網絡系統(tǒng)建立在國際標準之上，以 TIA/EIA 570A
為核心，以每戶為單位，支持家庭和小區(qū)內所有弱電(電話、電腦、視頻、BA)地應用，由雙絞線、同軸電纜、光纖和連接配件組成，所有的連接均端接于分布在每個房間的通訊插座和面板，并可簡單地自動連接相關設備，如電腦、電視、傳真、防盜警報系統(tǒng)等，為每一戶成員提供安全和舒適的生活環(huán)境。

房地產契稅
是指由于土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生房地產權屬轉移時向產權承受人征收的一種稅賦。

營業(yè)稅
指對銷售房地產的單位和個人，就其營業(yè)額按率計征的一種稅。

房產稅
是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產租金向產權所有人征收的一種稅。

營業(yè)稅附加
是指對交納營業(yè)稅的單位和個人，就其實繳的營業(yè)稅為計稅依據而征收的城市維護建設稅與教育費附加。

印花稅
指對在經濟活動中或經濟交往中書立的或領受的房地產憑證征收的一種稅賦。

個人所得稅
指個人將擁有合法產權的房屋轉讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦。