支招：應(yīng)對(duì)樓市新政下房屋買賣糾紛

    為了遏制樓價(jià)的不合理上漲，今年以來(lái)，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策。伴隨著這些政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷波動(dòng)的同時(shí)，也難免撲朔迷離，尤其是首付提高、利息增加、貸不出款等三個(gè)最根本的問(wèn)題，不可避免地會(huì)在房屋買賣合同的履行中引發(fā)爭(zhēng)執(zhí)。那么，在樓市新政的背景下，應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)樓市糾紛呢？

　　無(wú)力履行能否解除合同

　　2010年3月8日，平時(shí)并不是很富裕的姚芳決定購(gòu)買一套價(jià)格百萬(wàn)的房屋。與房地產(chǎn)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，不但已是傾其所有，而且借遍了親朋好友，才算湊夠了20萬(wàn)元首付款及稅費(fèi)。可不到半個(gè)月，姚芳便接到房地產(chǎn)商通知：根據(jù)新政，首付應(yīng)不低于30%，即最少應(yīng)補(bǔ)交10萬(wàn)元，同時(shí)貸款利率也將提高。這對(duì)經(jīng)濟(jì)承受能力已達(dá)極限的姚芳來(lái)說(shuō)，不僅根本不可能承受，而且將導(dǎo)致日后生活嚴(yán)重困難。姚芳為此想到只有解除合同。

　　【點(diǎn)評(píng)】通常情況下，如果適當(dāng)增加貸款首付、提高利率，買方仍有條件繼續(xù)履行合同，是不得解除合同的。但《合同法》第九十四條規(guī)定：因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況。樓市新政帶來(lái)的交易風(fēng)險(xiǎn)，不屬于一般性的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于購(gòu)銷雙方來(lái)說(shuō)，都因沒有商量余地而必須接受，無(wú)條件執(zhí)行。但如果只讓買方承擔(dān)首付提高、利息增加后果，并非公平。本案也不例外。更何況，費(fèi)用的增加不僅使姚芳無(wú)法正常生活，而且也因無(wú)法履行而不能實(shí)現(xiàn)合同目的，故其可提出解除合同。

　　購(gòu)房者能否收回預(yù)付款

　　2010年3月12日，張虹以《意向性購(gòu)房合同書》形式，向房地產(chǎn)商訂購(gòu)了一套總價(jià)120萬(wàn)元的套房。根據(jù)房地產(chǎn)商的要求，也為體現(xiàn)自己的購(gòu)房誠(chéng)意，張虹當(dāng)即向房地產(chǎn)商交付了20萬(wàn)元的預(yù)付款，但雙方當(dāng)時(shí)并沒有約定何時(shí)簽訂購(gòu)房合同。4月6日，張虹根據(jù)房地產(chǎn)商的電話通知要求，前去簽訂正式購(gòu)房合同時(shí)，被房地產(chǎn)商告知，根據(jù)樓市新政，應(yīng)增加首付及房貸利息。張虹一番考慮之后，表示不購(gòu)房了并要求房地產(chǎn)商退回預(yù)付款。

　　【點(diǎn)評(píng)】預(yù)付款是指在合同成立后，一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ街Ц兜牟糠纸疱X。它只是一種支付手段，其目的是作為合同履行的誠(chéng)意，解決合同一方周轉(zhuǎn)資金短缺，并不具有擔(dān)保性質(zhì)。該款能否退回，要看合同的約定。有約定按約定執(zhí)行；沒有約定的，則按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對(duì)此，建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款。當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。”

　　退房能否索要已交定金

　　2010年3月18日，秦璐與房地產(chǎn)商就一套價(jià)格為120萬(wàn)元的房屋簽訂了認(rèn)購(gòu)書。根據(jù)認(rèn)購(gòu)書的約定，秦璐交付了23萬(wàn)元定金，并由房地產(chǎn)商出具了收據(jù)。4月8日，秦璐從有關(guān)樓市新政中得知，已無(wú)法貸出80%的按揭房款，加之貸款利率上提，房地產(chǎn)商也明確要求至少必須交30%的首付，遂不想履行合同，并要房地產(chǎn)商退回定金。房地產(chǎn)商則以《合同法》第一百一十五條已明確規(guī)定，給付定的一方不履行合同時(shí)，無(wú)權(quán)要求返還定金為由拒絕。

　　【點(diǎn)評(píng)】能否退回定金，得看合同是否約定“貸不到款或不足，必須自籌資金補(bǔ)足。”如果有，購(gòu)房人必須履約合同；如果沒有，則因樓市新政引發(fā)的房貸變更屬不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由，也就應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條之規(guī)定處理，即：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”

　　能否要求開發(fā)商承擔(dān)差價(jià)

　　2010年1月3日，趙婷在商談購(gòu)買 一 套 出 價(jià) 為98萬(wàn) 元 的 三 居 室 套 房時(shí)，就曾風(fēng)聞房?jī)r(jià)可能會(huì)在近期下跌。鑒于多年在外打工的兒子、兒媳回家過(guò)年急需用房，加之樓房銷售人員拍著胸脯表示房?jī)r(jià)下跌之說(shuō)純屬謠傳，即使有新的政策出臺(tái)，也只是限制不得漲價(jià)，而不是降價(jià)，于是便放心地買了下來(lái)。誰(shuí)知，僅僅過(guò)去兩個(gè)多月，因樓市新政的紛紛出臺(tái)，同類房的價(jià)格便直降了21萬(wàn)元。心里極不平衡的趙婷遂要求房地產(chǎn)商退回差價(jià)。

　　【點(diǎn)評(píng)】趙婷不能要求房地產(chǎn)商退回差價(jià)。一方面，樓房銷售人員的說(shuō)辭只是對(duì)市場(chǎng)前景的預(yù)測(cè)，并不屬于要約。另一方面，該預(yù)測(cè)的內(nèi)容并未寫入合同并成為合同的風(fēng)險(xiǎn)條款。而《合同法》第四十四條、第六十條已分別規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。”“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”故在合同已經(jīng)生效并實(shí)際履行的情況下，即使房?jī)r(jià)猛跌的，趙婷的此項(xiàng)權(quán)利自然也不復(fù)存在。當(dāng)然，如果購(gòu)房者和房地產(chǎn)商在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，已在合同中明確，如果日后房?jī)r(jià)下跌，房地產(chǎn)商應(yīng)補(bǔ)償全部房屋差價(jià)，則購(gòu)房者有權(quán)依約向房地產(chǎn)商主張房屋差價(jià)損失。