“租購并舉”新樓市 地產(chǎn)人從賣房子到當(dāng)管家

    目前樓市呈現(xiàn)出新意——往年常見的“金九銀十”成色不足，取而代之的是熱點(diǎn)城市二手房成交量大幅降低，房價漲幅持續(xù)回落，新增房貸占比不斷回調(diào)。

    購的一端，在一系列調(diào)控措施作用下，正在降溫、退燒；租的一端，政策利好不斷釋放，正迎來新的契機(jī)。未來，要讓住房回歸居住本義，讓房地產(chǎn)市場形成穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制，“租購并舉”無疑是其中十分關(guān)鍵的一環(huán)。

    一個房地產(chǎn)人的新征程

    “最近接到不少朋友的咨詢電話，杭州二手房市場有些退燒，很多人都在糾結(jié)當(dāng)下要不要買房。不買，確實(shí)有自住改善的需求；買，現(xiàn)在高位接盤的可能性又較大?！北蛔稍冋呙猩蜢?，是朋友眼里的業(yè)內(nèi)資深專家。

    “如果今天有很好的房子提供給他們租賃，他們在住得更好的同時，也不用糾結(jié)會不會當(dāng)接盤俠了?！迸笥褌兊耐袋c(diǎn)讓沈飚思考，“購房這個行為有著兩方面的內(nèi)涵：一方面是投資，另一方面是消費(fèi)。前幾年，很多人從投資角度看待買房，"有錢就買，沒錢才租""買房的都賺錢了，沒買的早晚吃大虧"幾乎成為大家的基本共識，消費(fèi)內(nèi)涵被極度弱化。我們要做的，就是把消費(fèi)從投資里剝離開來，讓租房成為一種新的消費(fèi)模式?！?/p>

    住房制度要從一元結(jié)構(gòu)的“購房”轉(zhuǎn)向多元結(jié)構(gòu)的“租購并舉”，沈飚的從業(yè)經(jīng)歷與這一轉(zhuǎn)變頗為契合。去年，就在杭州樓市新一輪上行動力最為強(qiáng)勁的當(dāng)口，在贊城房產(chǎn)做了近20年住宅和商業(yè)地產(chǎn)的沈飚，出乎意料地轉(zhuǎn)型當(dāng)起了“管家”——2016年7月，一家開發(fā)運(yùn)營存量不動產(chǎn)的公司“大悅資管”在杭州成立，沈飚成為其杭州“群島”公寓的總經(jīng)理。

    “存量房這個"世紀(jì)難題"，得有人去解?！眰€人職業(yè)轉(zhuǎn)換，基于對房地產(chǎn)市場的深刻認(rèn)識。目前，房地產(chǎn)主要矛盾已經(jīng)出現(xiàn)歷史性巨變，主要矛盾從過去的“房子不夠”“住房短缺”，進(jìn)入到資源配錯導(dǎo)致的不均衡、不充分問題。

    國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示：2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積為45.8平方米。其中，城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均住房建筑面積分別比2012年增長了11.1%和23.3%，年均增長分別為2.7%和5.4%。這還不包括大量的商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、村集體留用地等。

    “中國已經(jīng)有那么多的房子，很多人手里有幾套房子，也有很多人沒房子?！鄙蜢J(rèn)為，“優(yōu)化存量資源配置”，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)供給，實(shí)現(xiàn)動態(tài)供需平衡等，是可以通過租賃企業(yè)的市場化運(yùn)作，來匹配房與人，讓房子回歸居住屬性，讓全體人民住有所居。

    同時，見證過了樓市的“黃金十年”，也在杭州房地產(chǎn)“失落的五年”里熬過，市場如潮水般起起落落，讓沈飚在“大牛市”里仍保留著警醒：“不知道在哪個點(diǎn)上，會有很長一段時間的沉寂期在等著我們，需要嘗試著走出"舒適區(qū)"找點(diǎn)有意義的事做。從增量開發(fā)到存量服務(wù)，是房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟的必由之路。感覺我們還是可以做點(diǎn)事情。”

    一門老生意中的新契機(jī)

    “在我國住房供應(yīng)體系中，租賃市場是一個明顯的短板?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心市場研究所研究員任興洲看來，短板表現(xiàn)在多個方面：供應(yīng)量短缺，尤其是在一些人口集中涌入的大中城市，租賃住房供應(yīng)顯著不足；質(zhì)量不佳，市場租賃房源“老齡化”，不適應(yīng)市場需求；經(jīng)濟(jì)主體分散化，多以個人業(yè)主出租為主，缺乏規(guī)?；?、集中化的機(jī)構(gòu)經(jīng)營者；租賃關(guān)系不穩(wěn)定，市場秩序不規(guī)范，缺乏成熟的契約精神和法律規(guī)則約束，隨意攆租客、提租金的行為比較普遍；支持租賃市場發(fā)展的政策體系也不夠健全。在此情況下，租賃住房這一國際上解決居民住房需求的普遍而重要的方式，在我國往往成了“過渡”“無奈”和“最后的選項”。

    “我們想提供給市場的，不是無奈地租房，而是一種可以自由選擇的居住方式。即使你有房子，也會選擇租房的生活，因為這讓你住得更好?！苯衲?月，“群島”的第一個集中式租賃公寓MOMA在杭州濱江落地，憑借超高顏值和超前的設(shè)計理念，瞬間成為“爆款”，其相對高端的定位也在市場競爭中獨(dú)樹一幟。租戶調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少人在杭州有房，租住在“群島”里是他們選擇的更好生活方式。

    沈飚告訴記者，事實(shí)上，做長租公寓的想法從上一次杭州樓市的低點(diǎn)就開始有了，至少“沉淀”了四五年。

    這期間，沈飚觀察到2012年互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)時，租賃行業(yè)第一次被吹上了風(fēng)口，“但互聯(lián)網(wǎng)的模式與正常產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式不太一樣，喜歡用錢來砸出消費(fèi)習(xí)慣，在長租公寓里，互聯(lián)網(wǎng)的模式終歸不能解決所有問題，那波風(fēng)投走后，租賃行業(yè)的社會關(guān)注度和投資都變少了”。

    直到去年，整個行業(yè)都感覺機(jī)會來了?！捌鸪?，也是抱著試試看的心態(tài)開始做"群島"，因為不知道政策會有什么變化，不知道風(fēng)口什么時候會來，不知道這個產(chǎn)業(yè)什么時候能正?；＝衲?月份，還有很多人會跑來問我：長租行業(yè)不賺錢，你們?yōu)槭裁匆?？現(xiàn)在競爭激烈，你們拿房的渠道是怎么樣的？”

    時至今日，問這些問題的人越來越少。今年7月，九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，并選取包括杭州在內(nèi)的12個城市開展試點(diǎn)，長租行業(yè)迅速成為了朝陽產(chǎn)業(yè)。根據(jù)鏈家地產(chǎn)預(yù)測，未來租房人口占比在全國層面將超過30%，一線城市會超過40%，這是一個需求空間廣闊的市場。對于杭州市場，來自萬科的測算顯示，杭州青年租房人數(shù)約216萬，青年租房市場規(guī)模約144萬間，這部分的租賃市場規(guī)模就可高達(dá)518億元。

    自今年被確定為全國12個住房租賃市場試點(diǎn)城市之一以來，杭州積極響應(yīng)，在制定政策、租賃土地供應(yīng)、建立租賃平臺等方面均邁出了步伐。杭州陸續(xù)推出了多項舉措：8月，杭州發(fā)布《加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作方案》，明確了包括增加租賃住房供應(yīng)、培育住房租賃市場供應(yīng)主體、鼓勵住房租賃消費(fèi)、加大政策支持力度、加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管等5個方面的19條工作舉措；9月，全國首個智慧住房租賃平臺上線試運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)了監(jiān)管和服務(wù)模式大變革；未來3年，杭州新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。

    “長租公寓，其實(shí)是門老生意中的新行業(yè)。就像盒馬生鮮，也是超市這門老生意里變化出來的新事物?！鄙蜢f。

    一個新興行業(yè)的大風(fēng)口

    10月27日下午，注定要被載入杭州房地產(chǎn)的史冊。錢投集團(tuán)以底價4.54億元成功競得杭政儲出201769號地塊——杭州市首宗租賃住房用地，折合樓面地價5049元/平方米。地塊緊鄰城東新城的中心區(qū)，附近的土地樓面價都已超3萬元。

    在競得該地塊后，錢投集團(tuán)發(fā)布公告稱，將由下屬杭州市城東新城建設(shè)投資有限公司與杭州市會展旅業(yè)有限公司聯(lián)合成立杭州市租賃房屋開發(fā)有限公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，將以“寧巢”長租公寓品牌進(jìn)行運(yùn)營?！白鳛槭袑賴衅髽I(yè)，錢投集團(tuán)積極響應(yīng)國家及市委市政府對于推行購租并舉的房地產(chǎn)市場體系號召，于2017年全新推出長租公寓"寧巢"品牌。”

    又有一家市屬國企，高調(diào)宣布進(jìn)入長租公寓行業(yè)。越來越多企業(yè)將住房租賃行業(yè)視作樓市“下半場”。

    據(jù)不完全統(tǒng)計，自2017年2月起，萬科的長租公寓品牌泊寓通過自建自持物業(yè)，購置、租賃城市低效資產(chǎn)進(jìn)行改造，截至目前已在杭獲取4200間，其中2600間將在今年開業(yè)。龍湖冠寓從2015年就開始籌建，明年將擴(kuò)展到15個城市，今年杭州龍湖冠寓的目標(biāo)是達(dá)到4500間左右的簽約量，3年規(guī)劃在杭州突破3萬間。成立于2015年的隨寓，是德信旗下專門做青年公寓的企業(yè)，隨寓目前在杭州和上海兩個城市做青年公寓，目標(biāo)是今年年底達(dá)到8000至10000間，3年時間達(dá)到10萬間。鏈家自如今年4月1日進(jìn)入杭州，現(xiàn)在的規(guī)模體量并不算大，做的主要是合租產(chǎn)品，5個月的時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)房源1800套、7000間左右，年底目標(biāo)是5000套。魔方在杭州的發(fā)展起步是2016年初，目前已經(jīng)有12家門店，提供的房源數(shù)是2000多套，預(yù)計到2020年會增加到10000間。“群島”公寓的計劃是“三年30島”，也就是說在杭州3年時間開出30家門店，現(xiàn)在已經(jīng)落地了9家，房源數(shù)2000多套……

    浙江工業(yè)大學(xué)副校長虞曉芬認(rèn)為，當(dāng)前杭州的租賃市場還是以散戶市場為主，公共租賃住房發(fā)展良好，但對于龐大的租賃需求而言，保障人群依然有限。對于未來杭州租賃市場的發(fā)展方向，她預(yù)測：供給主體會從原來的以居民為主，轉(zhuǎn)向政府、企業(yè)、居民多元供給主體并存；供給結(jié)構(gòu)從“散戶市場”逐漸轉(zhuǎn)向“機(jī)構(gòu)市場”；從無序市場轉(zhuǎn)向有序市場；房地產(chǎn)證券化的時代來臨。