房?jī)r(jià)趨漲還是趨跌 牛年樓市姓“牛”還是姓“熊”

本期嘉賓：

    易憲容　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員

    任　宏　重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)

    孟曉蘇　中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)

    李國(guó)平　高策地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)

    戚曉強(qiáng)　中銀國(guó)際證券公司分析師

    于智超　消費(fèi)者（國(guó)華人壽高級(jí)專員，欲購(gòu)首套房自?。?/p>

　　【背景】

    牛年新春，樓市依然冷清。近日，中央和地方各級(jí)政府相繼表示：不會(huì)為高價(jià)房托市，將采取“抓保障、穩(wěn)市場(chǎng)、促消費(fèi)”的綜合性措施帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。與此同時(shí)，市場(chǎng)各方都在呼吁中國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該回歸“理性”。那么，我們的房地產(chǎn)“理性”究竟指什么？房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么發(fā)展才算是理性？請(qǐng)聽(tīng)市場(chǎng)各方代表如是說(shuō)——

　　利率優(yōu)惠，損“銀”利“房”

    戚曉強(qiáng)：利率的優(yōu)惠對(duì)已購(gòu)房者有比較大影響，月供壓力將會(huì)得到進(jìn)一步緩解；但對(duì)于有購(gòu)房意愿的新增購(gòu)房者而言，最重要的還是房?jī)r(jià)進(jìn)入一個(gè)可接受的范圍，比如租售比進(jìn)入一個(gè)合理的區(qū)間之內(nèi)。短期來(lái)看，目前的房?jī)r(jià)還是較貴，至少難以提升對(duì)我的吸引力。

    李國(guó)平：通過(guò)利率的調(diào)整還是有用的，對(duì)大家都是好事，對(duì)于即將買房的人，會(huì)便宜很多。目前房源很多，結(jié)合歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，個(gè)人認(rèn)為，今后的兩三年內(nèi)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走出低谷，開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)新的活躍期。

    易憲容：2008年10月房貸新政一出臺(tái)，A股市場(chǎng)上的房地產(chǎn)板塊也隨即上揚(yáng)，但是3個(gè)多月時(shí)間過(guò)去了，房貸新政所帶來(lái)的效果與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所希望的則南轅北轍。這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境變了，民眾意識(shí)已經(jīng)不同了首先對(duì)購(gòu)買住房的人來(lái)說(shuō)，如果購(gòu)買一套面積99.11平方米的商品房，總房款是51.6916萬(wàn)元。按照首付15.6萬(wàn)元，貸款總額為36.1萬(wàn)元計(jì)算，貸款利率7折的情況下，每月月供為2242元，20年共需支付53.8萬(wàn)元左右。而利率無(wú)折扣的情況下，每月還款額為2573.64元，20年共需還款61.7萬(wàn)元左右，也就是說(shuō)，36.1萬(wàn)元的貸款，20年里，享受利率７折的購(gòu)房者要比利率無(wú)折扣的購(gòu)房者少支付7.9萬(wàn)元，比利率8.5折的購(gòu)房者少支付3.6萬(wàn)元。這是房地產(chǎn)銷售人員告訴購(gòu)房者的算法。

    從這種算法來(lái)看，假定購(gòu)房者今天購(gòu)買房子之后，其利率水平20年沒(méi)有變化，其優(yōu)惠政策20年也不變化。但是，實(shí)際情況并不是這樣。當(dāng)前的利率之所以這樣低、利率政策之所以這樣優(yōu)惠僅是在經(jīng)濟(jì)處于嚴(yán)重下行風(fēng)險(xiǎn)時(shí)采取的特殊政策。這種特殊的優(yōu)惠政策及優(yōu)惠利率馬上會(huì)隨著整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)而改變。除非中國(guó)的經(jīng)濟(jì)20年一直處于嚴(yán)重下行風(fēng)險(xiǎn)中。

    另外，從信貸新政的利益分配來(lái)看，四大國(guó)有商業(yè)銀行對(duì)７折房貸為什么不是很積極？目前的信貸新政看上去是可以鼓勵(lì)居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但銀行本身的利益被新政策轉(zhuǎn)移走了。從目前的利率水平來(lái)看，5年期存款利率為3.6%，而5年以上的貸款利率是5.94%，按這樣的利率水平，銀行的房貸可以賺到2.34%的利差，但房貸利率7折后，只能賺到0.558%的利差，巨額房貸的毛利潤(rùn)將下降76%。當(dāng)扣除銀行的經(jīng)營(yíng)成本后，這種損失將會(huì)更大。

    總之，依我看來(lái)，當(dāng)前的信貸優(yōu)惠政策是一種利益完全向單一方面或向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商傾斜的政策。在市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、商業(yè)銀行體制及居民意識(shí)完全改變的情況下，這種新政所能夠起到作用是十分有限的。

　　“回歸”理性，唯一選擇

    戚曉強(qiáng)：關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)怎樣才算“理性”，可能每個(gè)人都會(huì)站在各自的立場(chǎng)上去看待問(wèn)題。理性可能要從以下幾個(gè)角度去看，一方面是購(gòu)房者希望能夠以合理的價(jià)格買房；另一方面是開(kāi)發(fā)商保持適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)率。如果從購(gòu)房者的角度來(lái)看，個(gè)人判斷房?jī)r(jià)的主要指標(biāo)是租售比這個(gè)概念。是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300－1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大。

    于智超：首先應(yīng)該回歸“理性”的應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)。目前，大多房地產(chǎn)企業(yè)還在死扛，但房?jī)r(jià)將進(jìn)入下降區(qū)間是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。2008年房地產(chǎn)企業(yè)員工薪水降低了不少，售樓員也有不少被解雇。房地產(chǎn)各個(gè)相關(guān)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)的資金都缺少流動(dòng)性，因此，開(kāi)發(fā)商只能被迫以低價(jià)將積壓的樓盤銷售來(lái)變現(xiàn)。只有一大批中小地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重組才能將房?jī)r(jià)回調(diào)到一個(gè)較為合理的價(jià)位上，現(xiàn)在這種情況還沒(méi)有出現(xiàn)，所以消費(fèi)者還可以繼續(xù)觀望。

    任宏：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該理性地分析市場(chǎng)需求。中國(guó)市場(chǎng)需要細(xì)分。１００多萬(wàn)元的奔馳、寶馬有人買，幾萬(wàn)元的QQ、奧拓同樣也有市場(chǎng)。只要細(xì)分，消費(fèi)者不同層次的需求就都可以得到滿足，民眾對(duì)房地產(chǎn)的反感也將少得多，如果還像以前一樣實(shí)行單一市場(chǎng)，對(duì)社會(huì)的安定和諧也會(huì)造成不良影響。

    事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)常洗牌，只是這段時(shí)間表現(xiàn)得較為密集。洗不洗牌與房地產(chǎn)企業(yè)的大小沒(méi)有直接關(guān)系。目前最著急的地產(chǎn)商是在過(guò)去幾年里拿地最多的人，土地占有量越大的，欠債率越高，面臨的洗牌風(fēng)險(xiǎn)越大。

    現(xiàn)在宏觀調(diào)控已經(jīng)取得很大成就，2009年高端地產(chǎn)市場(chǎng)是否回暖還不得而知，相信中端市場(chǎng)下半年將會(huì)有所回暖。原因在于，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要加速發(fā)展，上下游帶動(dòng)能量巨大的房地產(chǎn)仍將是支柱產(chǎn)業(yè)，尤其是發(fā)展中西部地區(qū)，仍然必須依賴房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng)。

    李國(guó)平：政府要回歸理性，尤其是地方政府，不能把GDP與房地產(chǎn)綁得太緊。另外，金融業(yè)也不能過(guò)度依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

    這次房地產(chǎn)的大波動(dòng)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是集體成熟的機(jī)會(huì)。房子是要?jiǎng)?chuàng)造價(jià)值的。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要研究，開(kāi)發(fā)商要理性，要考慮企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略到底是區(qū)域性的、還是全國(guó)性的，是專業(yè)性的、還是多元化的，怎么把整個(gè)的產(chǎn)業(yè)鏈變得有效率、有價(jià)值，能降低成本，這些都是開(kāi)發(fā)商要研究的問(wèn)題。

    這一次的重大意義在于，教育了全國(guó)人民，房?jī)r(jià)是會(huì)動(dòng)的，中國(guó)盡管有13億人口，盡管經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，但是你逃脫不了經(jīng)濟(jì)規(guī)律的周期，要從上述幾個(gè)方面全面理性，但理性不代表害怕和恐懼，周期也肯定會(huì)過(guò)去抓保障，救樓市還是救樓價(jià)

    孟曉蘇：今年春晚小品《不差錢》所描述的情形就如同我們現(xiàn)在的住房保障體系，其實(shí)問(wèn)題的根源在于住房保障體系在過(guò)去10年中的斷檔缺位。10年前，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過(guò)程中，大部分都還是單位分房，是在低水平下構(gòu)建的一個(gè)保障體系。但是那種方式不適合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以要推動(dòng)房改、推動(dòng)住房商品化。但在推動(dòng)商品化的過(guò)程中，對(duì)原有的保障體系的關(guān)注就減弱了。因此，造成了目前這種局面。政府要抓住房保障體系建設(shè)，但是市場(chǎng)建設(shè)也不能忽略，光靠住房保障體系拉動(dòng)不了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，沒(méi)有市場(chǎng)的繁榮，就不會(huì)有經(jīng)濟(jì)的繁榮。

    李國(guó)平：我從一開(kāi)始就認(rèn)為政府應(yīng)該救經(jīng)濟(jì)，而不應(yīng)該救樓市。但我們所謂的救樓市，是指救樓價(jià)。從這個(gè)角度來(lái)看，我現(xiàn)在仍然認(rèn)為，政府沒(méi)必要去救樓價(jià)，也不應(yīng)該去救樓價(jià)，而且政府可能還救不了樓價(jià)。

    在政府推出一系列政策去刺激購(gòu)買、鼓勵(lì)需求的時(shí)候，個(gè)人認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商這邊的價(jià)格不應(yīng)該升，應(yīng)該是降的。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，不要認(rèn)為政府會(huì)救市，或者說(shuō)政府救市之后大家就沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)了，相反，開(kāi)發(fā)商恰恰應(yīng)該面對(duì)市場(chǎng)，積極降價(jià)、積極調(diào)整。

    現(xiàn)在的政策已經(jīng)從控制到放開(kāi)再到鼓勵(lì)，發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變。政府救樓市，一定是救整體的活躍度、成交量，目的是為了救整體經(jīng)濟(jì)，但絕不是為了救房?jī)r(jià)，不是為了救開(kāi)發(fā)商。

    但后來(lái)有一些政策也說(shuō)明，如果開(kāi)發(fā)商全倒下了也不行，所以也會(huì)去救開(kāi)發(fā)商，從目前政府的態(tài)度來(lái)看，是救那些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，以此促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整合。

    戚曉強(qiáng)：針對(duì)中央和地方各級(jí)政府相繼表示不會(huì)為高價(jià)房托市的情況。個(gè)人認(rèn)為，這個(gè)表態(tài)是必要的。房?jī)r(jià)主要應(yīng)由受市場(chǎng)控制，隨著供求關(guān)系的變化，加上購(gòu)房者心理預(yù)期的變動(dòng)，房?jī)r(jià)也是托不住的。正像中央文件所提到的開(kāi)發(fā)商或許應(yīng)主動(dòng)采取措施以合理價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。

    關(guān)于救市的問(wèn)題，與資本市場(chǎng)一樣，樓市也是沒(méi)有辦法“救”的，只能去依靠產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)市場(chǎng)向健康的方向發(fā)展。

    于智超：北京市明確表示過(guò)不為高房?jī)r(jià)托市，房地產(chǎn)的一系列新政策不是救市，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)與金融行業(yè)關(guān)系密切。一旦房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈斷裂，倒閉、破產(chǎn)，那么銀行的呆賬壞賬就會(huì)大幅上升，在金融危機(jī)大背景下，后果將不堪設(shè)想。所以國(guó)家的房地產(chǎn)新政策是在鼓勵(lì)資金變現(xiàn)，這樣銀行的呆賬和壞賬就會(huì)少一些。

    穩(wěn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)趨漲還是趨跌

    戚曉強(qiáng)：房?jī)r(jià)漲跌的問(wèn)題，由于統(tǒng)計(jì)口徑無(wú)法一致，只能說(shuō)個(gè)人認(rèn)為主流的趨勢(shì)是房?jī)r(jià)穩(wěn)步下降。最近沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)有機(jī)構(gòu)看漲房?jī)r(jià)的言論，看到的是部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為房?jī)r(jià)存在走穩(wěn)可能的說(shuō)法，而且因?yàn)橹袊?guó)市場(chǎng)很廣，各方統(tǒng)計(jì)口徑差異也很大。個(gè)人至今還未找到房?jī)r(jià)整體看漲的理由。

    李國(guó)平：就房?jī)r(jià)而言并不存在合理區(qū)間，沒(méi)有一個(gè)絕對(duì)的標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)主要還是由供求關(guān)系來(lái)決定的。

    李國(guó)平：比較樂(lè)觀地看，今年會(huì)筑底。因?yàn)橥ㄟ^(guò)一系列的調(diào)整，總體房?jī)r(jià)有可能不再往下降了。這個(gè)變化可能會(huì)從下半年開(kāi)始。上半年還得看看，一方面是因?yàn)檎叩某雠_(tái)到效果顯現(xiàn)需要一定的時(shí)間；另一方面，消費(fèi)的剛性需求還是比較大的，大家還是要買房，只要量上去了，價(jià)格就不一定會(huì)往下走，但總的來(lái)說(shuō)，還是市場(chǎng)說(shuō)了算，

    易憲容：就目前中國(guó)的情況來(lái)看，2008年中國(guó)的房?jī)r(jià)還沒(méi)有出現(xiàn)全面下降，或一定程度的調(diào)整。2009年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)調(diào)整，今后幾年內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)一直下跌。中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重超出了人們的購(gòu)買水平，只漲不跌是沒(méi)有道理的。房?jī)r(jià)下跌，人們才有能力和動(dòng)力購(gòu)買，房地產(chǎn)銷售起來(lái)了，才能對(duì)經(jīng)濟(jì)有拉動(dòng)作用。

    房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)支持中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著舉足輕重的作用。2008年,房地產(chǎn)行業(yè)的投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)達(dá)到13%;它的發(fā)展還能帶動(dòng)一大批其他行業(yè),從上游的鋼材、水泥到下游的家電、家具和室內(nèi)裝修等。由于受全球金融危機(jī)的影響,2008年中國(guó)第四季度的GDP增長(zhǎng)下降到6.8%。

    在2009年主要世界經(jīng)濟(jì)體持續(xù)衰退,而國(guó)內(nèi)消費(fèi)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)不可能在短期內(nèi)迅速提高的情況下,如何驅(qū)動(dòng)投資這第三駕馬車,特別是房地產(chǎn)行業(yè)的投資,成為2009年中國(guó)保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的重要課題之一。

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在過(guò)去兩年的實(shí)際情況是,房?jī)r(jià)提升過(guò)快,超出一般居民的購(gòu)買能力；開(kāi)發(fā)商贏取高額利潤(rùn),過(guò)度投資；宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也過(guò)快過(guò)熱——2007年中國(guó)的GDP增長(zhǎng)達(dá)到13%。而從去年下半年開(kāi)始，中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩，這和房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷卻有很大關(guān)系，就是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷卻才導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)的下滑，所以，很多人主張救中國(guó)經(jīng)濟(jì)首先要救中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)這一看法是正確的，但救中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最緊迫的任務(wù)就是房?jī)r(jià)下降，釋放需求，如果居民購(gòu)買力上去了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)會(huì)成為中國(guó)內(nèi)需市場(chǎng)很大一塊。

    中國(guó)的房?jī)r(jià)到底下降多少才能激起普通消費(fèi)者對(duì)房子的需求，各地有各地的情況，但至少?gòu)默F(xiàn)在來(lái)看，房?jī)r(jià)還沒(méi)有下降到普通居民可以承受的范圍內(nèi)，現(xiàn)在的“有價(jià)無(wú)市”現(xiàn)象就是一個(gè)很好的例子。

    于智超：我認(rèn)為，近期房?jī)r(jià)上漲不太可能，當(dāng)然，房?jī)r(jià)還未回落到合理區(qū)間。北京、上海和廣州３個(gè)大城市中，廣州降幅最大。再如深圳等南方的很多城市與香港比照，受香港市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式影響更大，因此反應(yīng)較為激烈，受到的影響也較大。

　　促消費(fèi)，成交低迷何時(shí)休

    孟曉蘇：要抓住百姓不買房的核心問(wèn)題：只有穩(wěn)定樓市，百姓才能買房。樓市不穩(wěn)定，老百姓不買房，這在目前的樓市成交量上已經(jīng)明顯地表現(xiàn)出來(lái)了。

    老百姓不買房，擔(dān)心的是房?jī)r(jià)是不是穩(wěn)定，是不是還會(huì)下跌。買房不同于買家電，老百姓希望等房地產(chǎn)穩(wěn)定、回升了，才會(huì)買。

    香港從1997年開(kāi)始的房?jī)r(jià)下跌一直持續(xù)了6年，那時(shí)的情形與我們今天的狀況很相似。香港房地產(chǎn)6年下跌的情況會(huì)不會(huì)在內(nèi)地重演，現(xiàn)在看來(lái)，一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題很可能是變得復(fù)雜化。有人說(shuō)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將成V型，或者U型，或者W型，而我現(xiàn)在最擔(dān)心的，是它會(huì)成L型，就是持續(xù)四五年的下跌，在低位運(yùn)行，而這種可能性不是不存在。關(guān)鍵是我們?cè)鯓幽苡行判?，房地產(chǎn)根本上也是一個(gè)信心經(jīng)濟(jì)。因?yàn)椋械氖袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)都和人們的購(gòu)買欲望聯(lián)系在一起，如果居民沒(méi)有購(gòu)買信心，企業(yè)沒(méi)有投資信心，經(jīng)濟(jì)如何能起來(lái)。

    因此，對(duì)信心的堅(jiān)定，還是要深刻認(rèn)識(shí)，如果我們希望中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，我們不愿意看到更多的人員下崗失業(yè)。那我們就應(yīng)該考慮，現(xiàn)在如何建立信心，包括企業(yè)建立投資的信心，消費(fèi)者建立對(duì)市場(chǎng)的信心。

    今年雖然有良好的愿望，但開(kāi)局不順，因?yàn)楦鞣捷浾摱荚诔ィ虼死习傩者€是會(huì)觀望，在這種情況下，今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將不容樂(lè)觀。

    于智超：房地產(chǎn)與擴(kuò)大內(nèi)需有關(guān)，也關(guān)系國(guó)計(jì)民生，不調(diào)整不行，但是國(guó)家不應(yīng)該采取“救市”的態(tài)度。在消費(fèi)者看來(lái)，房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，不利于社會(huì)的公平和共同富裕。而且，客觀上理解，錢在老百姓手中，國(guó)家也不可能強(qiáng)迫消費(fèi)者買房。因此，國(guó)家應(yīng)該投入一部分，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在房?jī)r(jià)上讓步一部分，使消費(fèi)者真正有能力買房，這樣，讓錢回到房地產(chǎn)商手中，資金才能流動(dòng)起來(lái)，不然就是死水一潭。

    中國(guó)人的儲(chǔ)蓄率過(guò)高并不僅僅是我們的傳統(tǒng)美德，也因?yàn)槭俏覈?guó)的福利、醫(yī)療、教育體系尚有不少欠缺之處，國(guó)家提供不了的服務(wù)必須由個(gè)體承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此，在房?jī)r(jià)已大大超過(guò)消費(fèi)者實(shí)際購(gòu)買能力的時(shí)候，很難期望群眾會(huì)把錢拿出來(lái)買房。

    任宏：房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集性行業(yè)，從國(guó)內(nèi)外的歷次宏觀調(diào)控經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，也是首當(dāng)其沖被調(diào)整行業(yè)。按照目前的CPI計(jì)算公式測(cè)算，過(guò)去幾年，房地產(chǎn)只占其中12%－13%，而美國(guó)這個(gè)數(shù)字達(dá)到42%。但從實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，近年來(lái)，居民的通貨膨脹高，房地產(chǎn)在CPI高增長(zhǎng)方面起了絕大部分作用。在這種情況下，中央的宏觀調(diào)控政策十分及時(shí)和必要。

    與計(jì)算機(jī)等高技術(shù)產(chǎn)業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能恢復(fù)很快，恢復(fù)期很短，也不存在技術(shù)落伍的擔(dān)憂。只要建立一個(gè)較好的市場(chǎng)，將信心建立起來(lái)，房地產(chǎn)會(huì)恢復(fù)得很快?，F(xiàn)在的關(guān)鍵在于怎樣把市場(chǎng)建好，如何將消費(fèi)者的信心建立起來(lái)。我國(guó)房地產(chǎn)的需求量很大，如果中國(guó)要使大多數(shù)人富起來(lái)，形成較為堅(jiān)實(shí)的中產(chǎn)階級(jí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將起很關(guān)鍵的作用。

    從去年開(kāi)始的房地產(chǎn)新政是一種恢復(fù)措施，現(xiàn)在仍處于恢復(fù)階段，目前樓市的一些回暖就是宏觀調(diào)控的積極效果。

    易憲容：就目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題來(lái)看，盡管問(wèn)題繁多，千頭萬(wàn)緒，但問(wèn)題的關(guān)鍵還在于讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手上的住房及投資者手上的住房銷售出去，讓中國(guó)的住房消費(fèi)者真正地愿意進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    2008年，無(wú)論是地方政府還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，都認(rèn)為這種現(xiàn)象的出現(xiàn)是因?yàn)?007年中央出臺(tái)的緊縮的貨幣政策，在于中央政府關(guān)于房地產(chǎn)的359號(hào)文件，因此，只要讓這些政策重新調(diào)整，這些文件的精神重新界定或回到過(guò)去，那么，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)走向2006-2007年那瘋狂發(fā)展之路。

    從2008年下半年開(kāi)始，不僅央行的貨幣政策出現(xiàn)了完全逆轉(zhuǎn)，由從緊的貨幣政策改變?yōu)檫m度寬松的貨幣政策，而且出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)的信貸稅收優(yōu)惠政策。這些優(yōu)惠政策，與2007年359號(hào)文件的政策含義相比有過(guò)之而無(wú)不及。不過(guò)，在這一系列的房地產(chǎn)信貸稅收優(yōu)惠政策推出之后，不僅當(dāng)前房地產(chǎn)問(wèn)題沒(méi)有得到化解，反之，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的死結(jié)則是越來(lái)越難解，房地產(chǎn)市場(chǎng)所面對(duì)的問(wèn)題也越來(lái)越嚴(yán)重。

    就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策及房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐跃用裣M(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。由于市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)的價(jià)格也自然要調(diào)整。當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橐韵M(fèi)者為主導(dǎo)的市場(chǎng)時(shí)，要讓消費(fèi)者進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，一定要讓這些住房消費(fèi)者有支付能力購(gòu)買。如果住房消費(fèi)者沒(méi)有支付能力購(gòu)買，要想讓住房消費(fèi)者進(jìn)入以投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)或讓消費(fèi)者接受這種投資為主導(dǎo)的價(jià)格是不可能的。

    另外，在美國(guó)次貸危機(jī)面前，已經(jīng)出現(xiàn)全球性的經(jīng)濟(jì)衰退。全球性的經(jīng)濟(jì)衰退迫使金融資產(chǎn)的價(jià)格，或是實(shí)際商品的價(jià)格都出現(xiàn)全面向下調(diào)整。2008年全球許多國(guó)家股市的價(jià)格下跌了一半以上，中國(guó)股市的價(jià)格也下跌65%，不僅股市的價(jià)格快速下跌，而且全球各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格沒(méi)有不下跌的，國(guó)際市場(chǎng)大宗商品的價(jià)格出現(xiàn)全面快速下跌。比如原油、糧食、貴金屬、鋼鐵等的價(jià)格都全面下跌。但是，全球所有的金融資產(chǎn)及商品全面快速下跌的時(shí)候，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格卻一枝獨(dú)秀。其實(shí)這是一件十分不正常的事情。

    正因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不調(diào)整，不以消費(fèi)者的支付能力來(lái)定價(jià)，從而使得中國(guó)居民巨大的房地產(chǎn)消費(fèi)需求完全被抑制，從而也就出現(xiàn)一方面大量住房賣不出去，另一方面大量需要住房的居民又沒(méi)有能力來(lái)購(gòu)買的現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不釋放出來(lái)，如何來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需，保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)？

    激活房地產(chǎn)市場(chǎng)最有效的辦法就在于將大量空置的住房銷售出去。但如何讓居民的消費(fèi)需求釋放出來(lái)呢？比如說(shuō)可增加居民收入水平，讓居民購(gòu)買支付能力迅速提高；或降低房?jī)r(jià)，讓居民有支付能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于前者，在短期內(nèi)是不可能完成的事情。因此，要讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求釋放出來(lái)，也只有一條路就是降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，讓絕大多數(shù)居民有支付能力進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買。只要國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與居民實(shí)際支付能力相適應(yīng)，中國(guó)居民的住房需求就能夠釋放出來(lái)。

    其實(shí)，目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)過(guò)高就是擋在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)過(guò)程中的一大障礙，如果這個(gè)障礙不除去，居民擴(kuò)大內(nèi)需將是無(wú)從談起。