曬曬隱性收入下的房產成本 哪些部門感到尷尬

就在地方政府紛紛表態(tài)要為房地產業(yè)健康發(fā)展創(chuàng)造良好條件的語境下，近日，一份由全國工商聯房地產商會發(fā)布的《我國房地產企業(yè)開發(fā)費用的分析》報告，引起公眾對房地產顯性成本和隱性成本不斷上升的憂慮。

  該報告指出，在房企包括稅費總支出的籃子里，流向政府的比例更高達49.42%。加上均攤在房企的拆遷成本、市政工程、公共配套、規(guī)劃施工許可、房屋交易環(huán)節(jié)等支出，房企交給政府的各類費用可能會超過60%甚至更高。也就是說，這些水漲船高的成本不得不攤銷在購房者身上。

  對比或許能讓我們把成本這筆賬看得更清，由國家統(tǒng)計局發(fā)布的一組數據顯示，1998年，上海房屋每平方米的土地開發(fā)總成本僅為3245元，到2006年的最高位時已上漲到6849元；廣州房屋每平方米土地的開發(fā)總成本僅為2731元，到2005年的最高位時已上漲到4375元。其他如深圳、杭州、蘇州、成都、青島的土地成本，10年來也分別上漲了40%左右。

  更讓人吃驚的是，上述土地成本及開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的稅收只是顯性成本，真正讓房企撓頭的，還包括那些權力部門和資源壟斷部門在房地產領域所造成的隱性成本。如長期掌握土地交易大權的上海浦東新區(qū)原副區(qū)長康慧軍案發(fā)時，他和妻兒名下的房產竟多達14處，其從開發(fā)商手中“換房”的一套“商品房”與市價相差489萬元。這些房地產成本的“倒掛”，自然會像螞蝗那樣吸附在普通購房者身上。

  實際上，類似“炒房區(qū)長”、“炒房局長”的出現，都增加了房屋和土地的無形成本。在最近地方官員財產申報里，某市發(fā)改、規(guī)劃、土地系統(tǒng)人員，都有著超過兩處的房產。不難看出，曬一曬這些拿不到桌面上的住房照顧成分，真正的高房價應該讓哪些部門尷尬？

  可以說，在房地產領域，無論是顯性還是隱性成本，都躲不開土地、金融、稅務等部門于“公”于“私“的雁過拔毛。在居高不下的各類成本面前，要想用普通數字來解開房企的不堪重負，顯然是一種難言之隱。因為在一家中型以上的房地產企業(yè)里，年初為了應付“潛規(guī)則”的費用預算就高達15%。

  以合理的價格釋放需求固然重要，但要想從根本上撫平高房價的傷痛，必須從各個部門、各個環(huán)節(jié)給予房企公平、合理的“企業(yè)國民待遇”，把更多“暗”的費用變?yōu)?ldquo;明”的費用。

  眼下，為房企減負的呼聲已被社會上一種不公平的語境所淹沒。因此，僅僅從政策層面給予減稅松綁顯然作用有限，應從制度層面入手，將“政出多頭”的費用加以削減和取消，同時將開發(fā)銷售環(huán)節(jié)的稅收整合為統(tǒng)一的房地產稅或物業(yè)稅，并將契稅、印花稅等多個稅種合并為一個稅種。

  最重要的是，土地、金融、稅務等利害部門，也應及時公布主政官員的房產，讓那些隱性收入下的地產成本，明亮在朗朗乾坤之下。