2009新春開(kāi)局樓市釋放淡季信號(hào)

　新春伊始，各地樓市依舊在低谷徘徊，此前成交量小幅反彈的勢(shì)頭到春節(jié)戛然而止。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，京、滬、深、穗四城在春節(jié)7天長(zhǎng)假中，僅賣(mài)出600余套商品住宅。即便這個(gè)時(shí)段是樓市銷(xiāo)售的傳統(tǒng)淡季，但與往年相比，這樣的成交量仍顯得過(guò)于“寒酸”。

　　盡管業(yè)界并不把春節(jié)7天的成交量看作是日后樓市的晴雨表，但記者采訪的多位專家及開(kāi)發(fā)商一致認(rèn)為，新春的低迷開(kāi)局釋放了淡季信號(hào)，今后一段時(shí)間內(nèi)樓市將在底部盤(pán)整，箱底振蕩。

　　但一些市場(chǎng)分析人士仍然捕捉到了積極信號(hào)。他們認(rèn)為，由于滯后性，先前出臺(tái)的一系列政策將在半年后顯現(xiàn)效應(yīng)，屆時(shí)投資環(huán)境也已過(guò)了恐慌期，樓市有望在今年下半年反彈回暖。

　　反彈勢(shì)頭戛然而止

　　去年11月，京、滬、深等地的樓市經(jīng)歷了半年來(lái)第一次成交量的反彈，但這股勢(shì)頭在進(jìn)入春節(jié)前后便已顯得后勁不足。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)大部分城市在春節(jié)期間的住宅成交量環(huán)比下跌較大，一些城市的跌幅甚至達(dá)到90%以上。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，春節(jié)前一周(1月19日~1月25日)，北京市住宅成交量為865套，環(huán)比下跌過(guò)半；春節(jié)期間(1月26日~2月1日)，北京市房屋成交量更是跌至37套，環(huán)比下跌九成多。

　　上海樓市則是量?jī)r(jià)齊跌。佑威樓市通系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)長(zhǎng)假7天上海全市商品房成交面積為1.86萬(wàn)平方米，相比上一周減少了87%；成交均價(jià)為11654元/平方米，相比上一周下跌了15%；中心城區(qū)新建商品住宅則幾乎 “零成交”。

　　廣州和深圳的銷(xiāo)售情況同樣不樂(lè)觀。廣州市今年春節(jié)期間總成交量為283套，同比去年春節(jié)下降了12.5%。深圳在春節(jié)7天內(nèi)商品住宅成交總套數(shù)為77套，環(huán)比減少83.65%，其中1月26~28日三天成交量為零。

　　除上述城市外，杭州、南京、長(zhǎng)沙、合肥等省會(huì)城市在春節(jié)期間的住宅成交量也只有兩位數(shù)，天津、濟(jì)南、東莞、包頭等城市甚至交出了個(gè)位數(shù)的成績(jī)單。惟有重慶和成都情況稍微良好，成交量分別達(dá)到418和179套。

　　雖然春節(jié)一直是樓市的傳統(tǒng)淡季，但今年的市場(chǎng)表現(xiàn)顯然要比往年更為慘淡。事實(shí)上，多數(shù)人在接受記者采訪時(shí)對(duì)今年春節(jié)的低迷態(tài)勢(shì)早有心理準(zhǔn)備。“春節(jié)幾天人們大多外出，本身就為淡季，加上近來(lái)樓市始終沒(méi)有走出低谷，成交量如此低迷也并不奇怪。”易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭(楊紅旭博客)說(shuō)。

　　然而，下跌的不僅是成交量，樓市各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)都在全面下降。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，北京2008年1~11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率同比由19%降至-5.1%，這是10多年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。與此同時(shí)，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)先行指標(biāo)，北京商品房新開(kāi)工面積和施工面積也雙雙出現(xiàn)下滑。

　　“政策依賴”加劇觀望

　　一個(gè)不容忽視的事實(shí)是，1月23日，北京市趕在春節(jié)前發(fā)布了第二輪樓市新政，包括徹底松綁購(gòu)買(mǎi)二套普通住房的貸款限制、暫停對(duì)外國(guó)人在京購(gòu)房的相關(guān)限制等較大力度的刺激政策，但顯然之后的春節(jié)表現(xiàn)并未達(dá)到新政頒布的意圖。

　　“去年11月頒布的第一輪樓市新政已經(jīng)釋放了一批積累已久的購(gòu)買(mǎi)力，但上一波反彈的勢(shì)頭在今年1月已經(jīng)式微，因此北京才馬不停蹄地出臺(tái)了第二輪新政，其效果可能要一段時(shí)間后才能顯現(xiàn)。”中原地產(chǎn)(中原地產(chǎn)博客)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰(李文杰博客)分析。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤(pán))銷(xiāo)售總監(jiān)肖勁(肖勁博客)則把低迷的原因歸結(jié)為具有穩(wěn)定收入的這一主力客戶群目前購(gòu)買(mǎi)信心不足。

　　“在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊下，大家的購(gòu)房欲望都在下降。北京住宅市場(chǎng)在今年4、5月也難看到底。”SOHO中國(guó)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤(pán))有限公司董事長(zhǎng)潘石屹(潘石屹博客)直言。

　　多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)似乎也缺乏熱情，申請(qǐng)銷(xiāo)售證的意愿和力度明顯下降。世聯(lián)地產(chǎn)(世聯(lián)地產(chǎn)博客)董事長(zhǎng)陳勁松(陳勁松博客)認(rèn)為春節(jié)后仍會(huì)是淡季，因此還將公司的新春假期延長(zhǎng)。

　　以北京為例。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年1月，北京開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取預(yù)售許可證的項(xiàng)目共有23個(gè)，環(huán)比去年12月份下降了37.8%。其中，住宅項(xiàng)目?jī)H為17個(gè)，預(yù)售面積為49.7萬(wàn)平方米。而在2008年1月，北京新推盤(pán)有44個(gè)，其中純新盤(pán)便有12個(gè)。

　　新盤(pán)數(shù)量減少的原因，除去各公司的銷(xiāo)售策略之外，主要還在于各大開(kāi)發(fā)商都面臨巨大的存貨壓力。潘石屹分析，北京住宅市場(chǎng)上存量房在1925萬(wàn)平方米至2250萬(wàn)平方米之間，即使按最小存量計(jì)算，北京2008年末的住宅存量比2007年上升了61%。

　　“目前的工作主要集中于消化存貨。”陽(yáng)光100(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤(pán))常務(wù)副總經(jīng)理范小沖(范小沖博客)與肖勁不約而同地表示。

　　“開(kāi)發(fā)商在觀望，購(gòu)房者也在觀望，他們都期待未來(lái)還有更大力度的刺激政策出臺(tái)。”李文杰說(shuō)：“不過(guò)博弈的天平已由去年前三季度傾向開(kāi)發(fā)商，轉(zhuǎn)變?yōu)閮A向購(gòu)房者。因此，從觀望的程度上來(lái)看，購(gòu)房者依然大于開(kāi)發(fā)商。”

　　顯然，利潤(rùn)空間仍然是開(kāi)發(fā)商的最大顧慮。“與其賠本賣(mài)房不如再等等看。”肖勁說(shuō)。他認(rèn)為，目前新開(kāi)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)大多與成本價(jià)持平甚至略低于成本，即便銷(xiāo)售也沒(méi)有大的利潤(rùn)空間。

　　房?jī)r(jià)仍有調(diào)整空間

　　接受記者采訪的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士均表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)將在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)處于波瀾不驚的狀態(tài)。“成交量已經(jīng)見(jiàn)底，今后一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)有太大波動(dòng)，但房?jī)r(jià)難以見(jiàn)底，仍有調(diào)整空間。”楊紅旭說(shuō)。

　　“買(mǎi)賣(mài)雙方仍然保持著觀望的狀態(tài)，主要原因在于當(dāng)前局勢(shì)撲朔迷離，誰(shuí)都不好判斷后市究竟會(huì)如何，即便是政府也是在觀望中醞釀下一步政策安排。”李文杰說(shuō)。

　　盡管有所憂慮，但多數(shù)人士對(duì)后市依然保持樂(lè)觀，盡管他們對(duì)于樓市何時(shí)會(huì)再次回暖的看法不一。

　　范小沖認(rèn)為，經(jīng)過(guò)本輪低迷期后，一季度末樓市可能再次迎來(lái)一次成交量的反彈，理由是“政策效應(yīng)的滯后顯現(xiàn)”。

　　李文杰則認(rèn)為，今年下半年可能才會(huì)出現(xiàn)回暖的跡象。“等到過(guò)了這一段投資恐慌期，今年下半年肯定會(huì)迎來(lái)一些積極變化。”他同樣把政策原因放在重要位置，認(rèn)為自去年年底出臺(tái)的一系列政策效應(yīng)可能會(huì)在今年下半年集中顯現(xiàn)。

　　“雖然后續(xù)還可能出臺(tái)一些利好政策，但對(duì)市場(chǎng)的影響不會(huì)太大，畢竟對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起決定作用的幾大政策手段已經(jīng)用完。”李文杰說(shuō)。

　　但業(yè)內(nèi)的一個(gè)共識(shí)是，無(wú)論何時(shí)回暖，成交量將成為衡量標(biāo)準(zhǔn)。

　　“樓市恢復(fù)信心的標(biāo)志不是價(jià)格，而是成交量。”潘石屹說(shuō)。

　　主管部門(mén)對(duì)于成交量這一指標(biāo)亦是相當(dāng)看重。在前不久召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新表態(tài)，2009年會(huì)進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，“支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以合理價(jià)格促進(jìn)銷(xiāo)售”。

　　“春節(jié)才過(guò)完，開(kāi)發(fā)商并不急于推盤(pán)，到三、四月份才會(huì)逐漸積極。顯然，今年二季度在開(kāi)發(fā)商眼里才更為重要。”楊紅旭認(rèn)為，今年4月份將是新一輪促銷(xiāo)的開(kāi)始