報憂公司逾四成 房地產(chǎn)牛年業(yè)績亮紅燈

據(jù)中國證券報信息數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，截至目前，滬深兩市共有40家房地產(chǎn)上市公司公布了2008年業(yè)績預(yù)告，其中“報憂”公司逾四成，預(yù)增公司中多數(shù)增幅趨緩。業(yè)內(nèi)人士指出，受結(jié)算制度影響，房地產(chǎn)行業(yè)2008年年報業(yè)績依然有保障，但增幅放緩已成定局；銷售下降、資金緊張以及高價存貨將使地產(chǎn)行業(yè)今后的業(yè)績“亮起紅燈”。

　　“預(yù)收”占比高

　　統(tǒng)計(jì)顯示，在已公布業(yè)績預(yù)告的40家地產(chǎn)公司中，共有9家預(yù)降、8家預(yù)虧，“報憂”公司逾四成。

　　與此相比，有18家公司業(yè)績預(yù)增、4家扭虧，業(yè)績增長超過七成的共11家。但這些公司中，2007年年底預(yù)收賬款占當(dāng)年?duì)I業(yè)收入比例在50%以上的有10家，萬通地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)(600246)、北京城建(600266)、華發(fā)股份(600325)、上海新梅(600732)、濱江集團(tuán)(002244)2007年底的預(yù)收賬款占當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的比例超過100%。

　　專家指出，目前，多數(shù)公司預(yù)增主要是對2007年銷售業(yè)績的體現(xiàn)，而2008年的銷售情況普遍不太樂觀。不少地產(chǎn)公司增速逐季放緩。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年1-11月，全國商品住宅銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%，與此對應(yīng)的商品房空置面積為1.36億平方米，同比增長15.3%。

　　考驗(yàn)今年業(yè)績

　　目前我國部分大城市房地產(chǎn)銷售連續(xù)下降，從而對2009年業(yè)績形成考驗(yàn)。

　　萬科A(000002)2008年全年公司累計(jì)銷售面積557.0萬平方米，銷售金額478.7億元，同比分別減少9.2%和8.6%。與年初制定的銷售目標(biāo)相比，僅實(shí)現(xiàn)了68%。金地集團(tuán)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)(600383)2008年實(shí)現(xiàn)銷售面積109.94萬平方米，較上年僅增長1.65%；銷售金額114.03億元，僅實(shí)現(xiàn)年初銷售目標(biāo)的63%。

　　根據(jù)慣例，地產(chǎn)企業(yè)在四季度結(jié)算的凈利潤占全年的比例很高，因此，第四季度的預(yù)售以及存量銷售會對全年業(yè)績產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。事實(shí)上，多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)在2008年四季度的銷售并不理想。

　　雖然救市政策頻出，但廣發(fā)證券分析師認(rèn)為，房價需要適當(dāng)?shù)南陆蹬c居民收入大致匹配，購房者的心理預(yù)期需要一段時間去轉(zhuǎn)變，因此預(yù)計(jì)短期房地產(chǎn)市場成交量不會有大幅提升。

　　聯(lián)合證券指出，萬科、保利、金地等大型開發(fā)商都有計(jì)提減值準(zhǔn)備的壓力。如果2008年不計(jì)提干凈，將意味著高價土地貶值的風(fēng)險將由以后的年份來分擔(dān)，從而對2009年及以后年份的盈利能力繼續(xù)產(chǎn)生負(fù)面影響。

　　高存貨待消化

　　房價調(diào)整加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的緊張程度，同時給2007年拿了大量土地的房地產(chǎn)企業(yè)造成了巨大壓力。

　　萬科A2008年三季報顯示，公司1-9月經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量為-19.89億元，同比增加66.34%；存貨8,737,557.35萬元，同比增加31.45%；資產(chǎn)減值損失達(dá)56,483.61萬元，同比增加7650.22%，主要為新增計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備。

　　金地集團(tuán)08年三季度經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量為-11.14億元，同比增加72.40%；存貨2,659,099.07萬元，同比增加42.77%；計(jì)提資產(chǎn)減值損失136.81萬元，同比增加145.84%。

　　申銀萬國分析師認(rèn)為，由于開工調(diào)整滯后于銷售，上半年地產(chǎn)行業(yè)庫存將不斷累積，資金鏈情況不斷惡化，不過此后庫存累積風(fēng)險有望逐步釋放，2010年行業(yè)供需有望重新恢復(fù)平衡，價格持穩(wěn)并恢復(fù)上漲。

　　中信證券研究報告則顯示，目前的商品房市場存在著存貨供應(yīng)壓力。北京、上海、廣州、深圳存貨消化時間平均達(dá)275天。房價回穩(wěn)是行業(yè)估值提升的重要前提，而銷售的恢復(fù)、存貨的消化和企業(yè)資金鏈的緩解是房價回穩(wěn)的必要條件