媒體評論：房地產(chǎn)市場購買力哪去了

 自去年三季度后，全國房地產(chǎn)市場交易日趨清淡，即使開發(fā)商使出渾身解數(shù)打折、降價的促銷之下，依然不見起色，人們不禁要問，房地產(chǎn)市場的購買力到哪去了？ 進入2008年整個經(jīng)濟形勢發(fā)生了變化。引發(fā)這一變化的導(dǎo)火索是美國次貸危機。一般人也許覺得，美國的次貸危機與中國經(jīng)濟何干？簡單地說，其邏輯關(guān)系是這樣的，美國的次貸問題引發(fā)的經(jīng)濟危機打破了以往中國制造出口——美國信用消費格局的平衡。當(dāng)外需銳減、出口訂單一夜之間消失時，這對我國依賴出口的外向型經(jīng)濟的影響不言而喻。除了外貿(mào)出口對經(jīng)濟拉動的因素之外，對投資的影響也不容小覷，因為在投資的占比中有相當(dāng)一部分是對外出口加工制造業(yè)的投資。

    由于缺乏出口訂單，引發(fā)的直接后果是相當(dāng)一部分企業(yè)減產(chǎn)、停工甚至倒閉。經(jīng)濟下滑必然導(dǎo)致就業(yè)問題，從以往的數(shù)據(jù)看，企業(yè)大規(guī)模裁員稍稍滯后。這是因為，一方面企業(yè)在做出裁員的判斷時，要看衰退是短暫的還是長期的。如果是短暫的，企業(yè)未必裁員。但是當(dāng)長時間企業(yè)利潤下滑甚至虧損，它也不得不裁員。其次，勞動力市場本身也是具有一定的就業(yè)剛性，許多員工和企業(yè)是有就業(yè)合同的，不是說企業(yè)業(yè)績一出現(xiàn)下滑，馬上就能夠解雇，解雇的賠償也是比較昂貴的。所以，隔了一段時間后失業(yè)率才有可能開始上升?？梢栽O(shè)想一下，當(dāng)許多人即將面臨減薪裁員的時候，住房消費肯定不是第一要考慮的需求。

    除了自住型的購房消費需求受到經(jīng)濟下滑的影響外，投資性購房需求也受到抑制。去年末，眾多海外機構(gòu)紛紛不計成本地拋售中國不動產(chǎn)，這并非完全是出于對中國房地產(chǎn)市場看淡的原因，而是出于自救。美國著名投行雷曼兄弟的破產(chǎn)，是因為高杠桿經(jīng)營，杠桿率高達30多倍，也就是說它的自有資金只有3%，只要壞賬率超過3%就要破產(chǎn)。摩根史丹利和高盛也沒有好到哪里去，摩根史丹利的杠桿也是30倍，高盛是所有銀行中杠桿率最低的，是28倍。由此不難理解，為何這些赫赫有名的國際大投行要不惜血本地拋售樓宇套現(xiàn)了。

    對于民間房地產(chǎn)投資來說，現(xiàn)在肯定不是時機。因為從房產(chǎn)投資角度看，大致須看兩點，一是房價在未來一段時間的走勢，二是看房價租售比。對于第一點，今年市場依然處于下行趨勢似無疑問，由此房產(chǎn)升值空間基本上被封閉了。至于房價租售比，我們看到目前國內(nèi)各大主要城市的房產(chǎn)租金水平也是普遍下跌。在房價租售比方面一個重要指標(biāo)就是，租金收益與貸款利率的比較。目前，即使按照首套房的最優(yōu)惠利率4.15%計（投資購房大多不是首套），眼下絕大多數(shù)房產(chǎn)投資的年化凈收益率達不到這個標(biāo)準(zhǔn)。因此，房產(chǎn)投資目前還不是一個好的選擇。

    從市場需求與購買力的角度看，暫時還看不到令市場在短期內(nèi)轉(zhuǎn)暖的跡象。或許，房地產(chǎn)市場的調(diào)整期要比預(yù)想的時間要長