媒體評(píng)論：房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力哪去了

 自去年三季度后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易日趨清淡，即使開(kāi)發(fā)商使出渾身解數(shù)打折、降價(jià)的促銷之下，依然不見(jiàn)起色，人們不禁要問(wèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買力到哪去了？ 進(jìn)入2008年整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了變化。引發(fā)這一變化的導(dǎo)火索是美國(guó)次貸危機(jī)。一般人也許覺(jué)得，美國(guó)的次貸危機(jī)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)何干？簡(jiǎn)單地說(shuō)，其邏輯關(guān)系是這樣的，美國(guó)的次貸問(wèn)題引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)打破了以往中國(guó)制造出口——美國(guó)信用消費(fèi)格局的平衡。當(dāng)外需銳減、出口訂單一夜之間消失時(shí)，這對(duì)我國(guó)依賴出口的外向型經(jīng)濟(jì)的影響不言而喻。除了外貿(mào)出口對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的因素之外，對(duì)投資的影響也不容小覷，因?yàn)樵谕顿Y的占比中有相當(dāng)一部分是對(duì)外出口加工制造業(yè)的投資。

    由于缺乏出口訂單，引發(fā)的直接后果是相當(dāng)一部分企業(yè)減產(chǎn)、停工甚至倒閉。經(jīng)濟(jì)下滑必然導(dǎo)致就業(yè)問(wèn)題，從以往的數(shù)據(jù)看，企業(yè)大規(guī)模裁員稍稍滯后。這是因?yàn)?，一方面企業(yè)在做出裁員的判斷時(shí)，要看衰退是短暫的還是長(zhǎng)期的。如果是短暫的，企業(yè)未必裁員。但是當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間企業(yè)利潤(rùn)下滑甚至虧損，它也不得不裁員。其次，勞動(dòng)力市場(chǎng)本身也是具有一定的就業(yè)剛性，許多員工和企業(yè)是有就業(yè)合同的，不是說(shuō)企業(yè)業(yè)績(jī)一出現(xiàn)下滑，馬上就能夠解雇，解雇的賠償也是比較昂貴的。所以，隔了一段時(shí)間后失業(yè)率才有可能開(kāi)始上升?？梢栽O(shè)想一下，當(dāng)許多人即將面臨減薪裁員的時(shí)候，住房消費(fèi)肯定不是第一要考慮的需求。

    除了自住型的購(gòu)房消費(fèi)需求受到經(jīng)濟(jì)下滑的影響外，投資性購(gòu)房需求也受到抑制。去年末，眾多海外機(jī)構(gòu)紛紛不計(jì)成本地拋售中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)，這并非完全是出于對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看淡的原因，而是出于自救。美國(guó)著名投行雷曼兄弟的破產(chǎn)，是因?yàn)楦吒軛U經(jīng)營(yíng)，杠桿率高達(dá)30多倍，也就是說(shuō)它的自有資金只有3%，只要壞賬率超過(guò)3%就要破產(chǎn)。摩根史丹利和高盛也沒(méi)有好到哪里去，摩根史丹利的杠桿也是30倍，高盛是所有銀行中杠桿率最低的，是28倍。由此不難理解，為何這些赫赫有名的國(guó)際大投行要不惜血本地拋售樓宇套現(xiàn)了。

    對(duì)于民間房地產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在肯定不是時(shí)機(jī)。因?yàn)閺姆慨a(chǎn)投資角度看，大致須看兩點(diǎn)，一是房?jī)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間的走勢(shì)，二是看房?jī)r(jià)租售比。對(duì)于第一點(diǎn)，今年市場(chǎng)依然處于下行趨勢(shì)似無(wú)疑問(wèn)，由此房產(chǎn)升值空間基本上被封閉了。至于房?jī)r(jià)租售比，我們看到目前國(guó)內(nèi)各大主要城市的房產(chǎn)租金水平也是普遍下跌。在房?jī)r(jià)租售比方面一個(gè)重要指標(biāo)就是，租金收益與貸款利率的比較。目前，即使按照首套房的最優(yōu)惠利率4.15%計(jì)（投資購(gòu)房大多不是首套），眼下絕大多數(shù)房產(chǎn)投資的年化凈收益率達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。因此，房產(chǎn)投資目前還不是一個(gè)好的選擇。

    從市場(chǎng)需求與購(gòu)買力的角度看，暫時(shí)還看不到令市場(chǎng)在短期內(nèi)轉(zhuǎn)暖的跡象?；蛟S，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整期要比預(yù)想的時(shí)間要長(zhǎng)