牛年房地產(chǎn)市場多重政策難題

 盡管目前中央和地方各級政府都已出臺了刺激國內(nèi)房地產(chǎn)市場的各種政策措施，但國內(nèi)房地產(chǎn)市場的低迷、不景氣狀況依然難以扭轉(zhuǎn)。刺激房地產(chǎn)市場的組合政策效應(yīng)難以顯現(xiàn)，在一定程度上表明了各方利益仍在彼此博弈，也突出了牛年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的政策難題。 我們注意到，中央政府的房地產(chǎn)市場刺激政策主要是從兩方面著眼的：一是房地產(chǎn)業(yè)是上輪經(jīng)濟增長的重要引擎，復(fù)蘇房地產(chǎn)市場將有助于阻止經(jīng)濟下滑；二是推動我國的保障性住房發(fā)展，從民生角度來考慮如何由政府來保障部分老百姓的基本住房需求。

    而地方政府的房地產(chǎn)市場刺激政策始終處在左右搖擺之間。一方面，地方政府不得不貫徹中央政府刺激房地產(chǎn)市場的政策精神，如加大了保障性住房建設(shè)規(guī)模與步伐，但心里仍然是不情愿的。因為，保障性住房規(guī)模擴大勢必會對住房需求和房價下跌產(chǎn)生明顯的負(fù)面影響，況且還要地方自身籌集保障性住房的建設(shè)資金。這促使地方政府更講究短期的行政性應(yīng)對。

    另一方面，過度偏重或依賴于“土地財政”的治理模式，使得地方政府成為高房價的主要受益者之一，利益驅(qū)動導(dǎo)致它們依然敢準(zhǔn)備出臺類似購房退稅、藍(lán)印戶口等維持高房價的政策措施。此時，地方政府實際上已失去了其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的“社會責(zé)任”， 即保障本地居民的基本住房需求。地方政府之所以敢與中央政府打“擦邊球”，原因在于“土地財政”太重要了，如果“土地財政”一蹶不振的話，誰來貼補地方政府的財政收入？

    至于房地產(chǎn)開發(fā)商，它們更是高房價的受益者之一。維持高房價，也是房地產(chǎn)開發(fā)商的最大意愿，房地產(chǎn)開發(fā)商則是希望通過“綁架”地方政府，讓地方政府充當(dāng)“解放軍”來穩(wěn)住高房價，并協(xié)助它們實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化?？梢哉f，目前的高房價就是信奉“土地財政”的地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商彼此“合謀”制造中國房地產(chǎn)市場泡沫的一個結(jié)果而已。

    而老百姓卻成了這種經(jīng)濟增長模式（即將房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)）的犧牲品。從目前來看，大部分城市（尤其是大城市如上海等）的房價比已超過了20倍，也就是說，普通老百姓購房需要花費20年年均收入（有的甚至是兩代人年均收入），才能買到一個合適的住房。但是，老百姓的收入增長遠(yuǎn)低于房價上漲速度，卻要為虛高的房價買單。

    所以，各方利益彼此之間的博弈，促使對當(dāng)前刺激房地產(chǎn)市場的政策目標(biāo)究竟是什么產(chǎn)生了巨大分歧：一是通過房價的合理調(diào)整，使得老百姓買得起住房，以此來促使國內(nèi)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展；二是要么盡可能地維持目前的高房價現(xiàn)狀，等待市場回暖，要么是與中國金融與經(jīng)濟“共存亡”。

    這種分歧的背后，也反映了當(dāng)前刺激房地產(chǎn)市場的政策措施不僅涉及各方經(jīng)濟利益的重新調(diào)整，而且還涉及各級政府對承擔(dān)“公平、正義”等方面社會責(zé)任的重新定位。

    例如，加大保障性住房的建設(shè)規(guī)模與步伐是否預(yù)示著未來國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展模式發(fā)會發(fā)生額深刻變化？即從目前完全由市場來解決廣大老百姓的住房需求，轉(zhuǎn)向有相當(dāng)部分由政府來提供其基本的住房保障需求。還有，中央政府暗示地方政府不能越權(quán)“救市”，不支持高房價。這些問題都引起了市場的廣泛關(guān)注。

    那么，刺激房地產(chǎn)市場的政策措施應(yīng)當(dāng)偏向誰呢？確實，如何協(xié)調(diào)經(jīng)濟利益與社會利益彼此之間的不平衡或沖突，已成為各級政府、開發(fā)商和購房者之間博弈的主要焦點。

    在某種程度上講，牛年刺激房地產(chǎn)市場政策的難題，難就難在如何才能滿足不同利益群體的各自要求，難就難在是否會因分歧加大而導(dǎo)致政策措施的變化變得不確定