滬優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)止跌增抄底意愿 未來(lái)半年是好時(shí)機(jī)

春節(jié)是樓市銷(xiāo)售傳統(tǒng)淡季，各大城市住宅成交量均大幅下降。但在慘淡數(shù)據(jù)背后，部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻隱約呈現(xiàn)出一些回暖跡象—優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)銷(xiāo)量上揚(yáng)，成熟板塊止跌回穩(wěn)。專(zhuān)家表示，政策利好配合開(kāi)發(fā)商價(jià)格促銷(xiāo)推動(dòng)了消費(fèi)者入市，不過(guò)樓市能否真正回暖，3月份的成交量將是真實(shí)的“溫度計(jì)”。

　　1月成交量跌價(jià)升

　　進(jìn)入農(nóng)歷新年，開(kāi)發(fā)商紛紛放緩了推盤(pán)節(jié)奏，市場(chǎng)供需均大幅減少。

　　根據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)佑威·樓市通系統(tǒng)數(shù)據(jù)，春節(jié)期間上海樓市成交清淡，拖累1月份成交環(huán)比出現(xiàn)明顯下滑：2009年1月全市商品住宅成交面積為48萬(wàn)平方米，相比去年12月下跌43.53%。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟通過(guò)對(duì)歷年來(lái)春節(jié)當(dāng)月的商品住宅成交面積與春節(jié)前一個(gè)月的成交面積比較，認(rèn)為今年春節(jié)期間成交下降幅度屬于正常區(qū)間。從近幾年數(shù)據(jù)來(lái)看，上海商品住宅春節(jié)當(dāng)月成交環(huán)比跌幅最大的是2006年春節(jié)，跌幅為67.81%；成交量環(huán)比跌幅最小的是2007年春節(jié)，為42.62%；而今年1月環(huán)比跌幅為43.53%。

　　盡管如此，上海春節(jié)樓市仍然顯露出一些“企穩(wěn)”信號(hào)。1月份全市商品住宅成交均價(jià)為每平方米13974元，相比去年12月上漲了15.78%，為2008年下半年以來(lái)所罕見(jiàn)。中高檔樓盤(pán)的熱銷(xiāo)是帶動(dòng)成交均價(jià)上升的主要原因，如銷(xiāo)售面積排名居前的樓盤(pán)中，“長(zhǎng)寧八八中心”成交均價(jià)超過(guò)2.2萬(wàn)元/平方米，“中環(huán)凱旋公寓”為2.3萬(wàn)元/平方米，浦東“仁恒河濱城”成交均價(jià)則高達(dá)3.2萬(wàn)元/平方米。

　　楊紅旭說(shuō)：“市場(chǎng)調(diào)整期間，郊區(qū)房?jī)r(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)更大，而城中樓盤(pán)抗跌性較強(qiáng)。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的等待，一些購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的自住需求者在政策利好推動(dòng)下選擇了在中內(nèi)環(huán)購(gòu)房。”

　　位于閘北區(qū)內(nèi)中環(huán)的“慧芝湖花園二期”，開(kāi)發(fā)商從去年12月底推出8折的價(jià)格優(yōu)惠后迅速刺激成交量上升。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，這一樓盤(pán)1月份簽約次數(shù)已達(dá)291套。售樓處工作人員告訴記者，首批開(kāi)盤(pán)的400多套房源已經(jīng)售出約四分之三，優(yōu)惠活動(dòng)也已暫停，均價(jià)恢復(fù)到每平方米2.2萬(wàn)元。

　　觀望和“抄底”情緒并存

　　美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)副總經(jīng)理丁偉告訴記者，從大年初四開(kāi)始，前來(lái)看二手房的人就比1月上旬增加了約30%。但總體上是看的多、出手的少，大家還在觀望，期待更多優(yōu)惠政策出臺(tái)，以及房?jī)r(jià)的進(jìn)一步調(diào)整。

　　不過(guò)，據(jù)丁偉觀察，不少業(yè)主對(duì)樓市后市信心有所增強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的二手房報(bào)價(jià)已經(jīng)止跌回穩(wěn)，不少購(gòu)房者“抄底”意愿增強(qiáng)。“如浦東聯(lián)洋板塊，前期部分房源價(jià)格下跌約20%，近期價(jià)格有8%左右的反彈；普陀區(qū)的“中遠(yuǎn)兩灣城”樓盤(pán)，價(jià)格也在前期下跌的基礎(chǔ)上反彈了5%以上。”

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)對(duì)上海市消費(fèi)者信心指數(shù)的調(diào)查結(jié)果顯示，2008年第四季度上海消費(fèi)者購(gòu)房意愿指數(shù)為56.9點(diǎn)，較上季度小幅上升3.4點(diǎn)；而購(gòu)房預(yù)期指數(shù)增幅更加明顯，從上季度的69.1點(diǎn)提高9個(gè)點(diǎn)達(dá)到78.1點(diǎn)。受訪消費(fèi)者中，認(rèn)為“當(dāng)前是購(gòu)房好時(shí)機(jī)”的比例由上季度的11.7%提高到本季度的14.4%，認(rèn)為“未來(lái)半年是購(gòu)房好時(shí)機(jī)”的比例則由上季度的18.3%提高到了本季度的24.9%。

　　適度降價(jià)必有效果

　　楊紅旭認(rèn)為，從去年第四季度以來(lái)，一系列刺激樓市的政策相繼出臺(tái)，這形成了自去年11月以來(lái)樓市的首次“回穩(wěn)”，但能否真實(shí)回暖，還取決于宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。北京市政府春節(jié)前推出了15條穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的“政策紅包”，其他地方政府也可能會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)、根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況推出一些刺激樓市消費(fèi)的政策。

　　專(zhuān)家認(rèn)為，如何化解巨大的存量房壓力或許是決定牛年樓市走向的關(guān)鍵因素。數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.36億平方米，同比增長(zhǎng)15.3%，增幅比前10個(gè)月提高了2.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　DTZ戴德梁行研究表明，上海、北京、廣州等全國(guó)9個(gè)大城市目前積壓了2006年到2008年在建的存量商品住宅約3800萬(wàn)平方米，消化這些“庫(kù)存”平均要9個(gè)月時(shí)間。其中上海壓力最輕，消化現(xiàn)有存量約需4個(gè)月，而廈門(mén)、武漢、成都等地壓力較大，至少需要一年以上的時(shí)間。

　　復(fù)旦大學(xué)教授尹伯成認(rèn)為，中央提出發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用，立足點(diǎn)在于保市場(chǎng)、保消費(fèi)、保民生。在高“庫(kù)存”對(duì)房?jī)r(jià)壓力不斷積累的形勢(shì)下，刺激房市需求真正回升的最好藥方必然是適度降價(jià)促銷(xiāo)。

　　丁偉認(rèn)為，從萬(wàn)科在上海啟動(dòng)的幾次降價(jià)活動(dòng)來(lái)看，其對(duì)銷(xiāo)量的刺激作用立竿見(jiàn)影。從中期來(lái)看，上海樓市供應(yīng)仍然緊張，只要房?jī)r(jià)有適度下調(diào)，就有相應(yīng)的需求支撐。“今年3月的成交量將是樓市能否回暖的“溫度計(jì)”，如果量能釋放，則樓市將迎來(lái)小陽(yáng)春，否則還將持續(xù)較長(zhǎng)的“震蕩筑底期”。”丁偉說(shuō)