救市政策落實(shí)"出爾反爾" 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期

“牛”年已至，但樓市內(nèi)的觀望氣氛依舊濃重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，春節(jié)假期中，北京、上海、深圳、廣州樓市的成交量同比分別下滑約96%、26%、84%和13%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)新政在各地已開(kāi)始顯現(xiàn)一定效果，但整個(gè)樓市頹勢(shì)未改。購(gòu)房者信心未完全恢復(fù)是一個(gè)原因，而政策在落實(shí)過(guò)程中產(chǎn)生的不少問(wèn)題也影響著市場(chǎng)預(yù)期。

　　購(gòu)房者：等、靠、要

　　從記者近期接觸到的一些購(gòu)房者來(lái)看，“等降價(jià)、靠政策、要優(yōu)惠”成為主要特點(diǎn)。

　　“現(xiàn)在買房當(dāng)然是以價(jià)格為重啦。”打算購(gòu)買婚房的楊小姐向記者表示。還和父母住在老房子里的她，上月拉著丈夫參加了一次新年看房團(tuán)活動(dòng)，參觀了上海浦東的3、4個(gè)樓盤。“集體看房的好處就是可以根據(jù)自己的意向選擇路線，一次看多個(gè)樓盤，多做比較。”楊小姐坦言自己主要是來(lái)比較價(jià)格的，在她看的幾個(gè)樓盤里，有的總價(jià)優(yōu)惠1萬(wàn)-2萬(wàn)元，有的直接給出8.8折。“雖然有政策優(yōu)惠，不過(guò)我還是想再等等。年初開(kāi)發(fā)商有新動(dòng)作的不多，到6-8月份降價(jià)的可能更多，即便那個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)沒(méi)有繼續(xù)回落，也許正說(shuō)明樓市已基本見(jiàn)底。”

　　“我倒覺(jué)得現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌得已經(jīng)比較明顯了。”已出手的陸先生卻有著不同的想法。他在去年年底預(yù)訂了住所附近一個(gè)樓盤的一套兩房。“我是看著這個(gè)樓盤造起來(lái)的，我們這里房?jī)r(jià)曾高達(dá)每平方米12000元，現(xiàn)在這個(gè)樓盤二期才開(kāi)8000多，我覺(jué)得已經(jīng)可以了。”不過(guò)對(duì)他來(lái)說(shuō)，樓市新政的出臺(tái)是主要的興奮點(diǎn)。“家里正好沒(méi)有買過(guò)商品住宅，可享受到各項(xiàng)政策優(yōu)惠措施，所以覺(jué)得是個(gè)入市的好時(shí)機(jī)。”

　　“二手房市場(chǎng)內(nèi)購(gòu)房態(tài)度分化更明顯，砍價(jià)很普遍。”正在淘房的黃先生則覺(jué)得二手房市場(chǎng)的優(yōu)惠空間會(huì)更大。“我覺(jué)得買二手房并不比買一手房顯得麻煩，確定自己想要的區(qū)域、樓盤、價(jià)格，就到中介那里去留個(gè)名，有合適的就去看看，和業(yè)主討價(jià)還價(jià)也是必然的。其實(shí)有些投資客耐不住了，自己就把掛牌價(jià)格給降下來(lái)了，我就看到一套110萬(wàn)的房子沒(méi)幾個(gè)禮拜就變90萬(wàn)了。”

　　新政：落地需謹(jǐn)慎

　　除了購(gòu)房者的信心未穩(wěn)，救市舉措中的一些“舉棋不定”也影響著市場(chǎng)預(yù)期。

　　如本周春節(jié)長(zhǎng)假一結(jié)束，就見(jiàn)到了兩則“暫停”的消息：一是春節(jié)前出臺(tái)了包括“購(gòu)房退個(gè)稅”等17條地方救市政策的重慶，突然接到國(guó)務(wù)院通知要求暫停購(gòu)房退稅細(xì)則的擬訂；二是原先表示“2月1日起房貸利率自動(dòng)調(diào)至7折”的工商銀行“爽約”，稱還需等待總行制訂的操作細(xì)則出臺(tái)。

　　一些業(yè)內(nèi)人士向記者表示，任何政策的落實(shí)都不容易，重慶和工行“收回成命”也是情有可原——畢竟買房和個(gè)稅是兩個(gè)系統(tǒng)的兩碼事，其中還涉及國(guó)稅，不是光地方能說(shuō)了算的，何況購(gòu)房退稅政策影響太大，需要謹(jǐn)慎；自動(dòng)下調(diào)房貸利率則對(duì)操作系統(tǒng)提出考驗(yàn)，客戶情況各不相同，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不敲定的確是個(gè)問(wèn)題。但業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，政策實(shí)施過(guò)程中的各種不確定可能對(duì)市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)不利影響。如工行“爽約”的消息曝光后，就有猜測(cè)稱銀行暫不執(zhí)行新政是因?yàn)楸O(jiān)管層可能再次調(diào)整房貸優(yōu)惠利率。

　　又如去年年底出臺(tái)的“國(guó)十三條”強(qiáng)化了地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)，并給予地方一定的“救市自主權(quán)”，表示“各地區(qū)在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，可以結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，進(jìn)一步采取加大保障性住房建設(shè)力度、鼓勵(lì)住房合理消費(fèi)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。”但很快住建部又強(qiáng)調(diào)今年要加強(qiáng)地方政策的嚴(yán)肅性和合法性，因此“地方政府不許再越權(quán)出臺(tái)稅收、財(cái)政等刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。”照此看來(lái)，重慶在制訂自己的救市政策前就該把握好尺度，不應(yīng)給市場(chǎng)制造“幻想”。

　　基調(diào)：三保三不保

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，政府對(duì)此前樓市調(diào)控政策的“松綁”，都是基于當(dāng)前樓市形勢(shì)，即便再有放松，首先也是市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)生變化。復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，“三保三不保”的基本原則是不會(huì)變的。

　　一是“保市場(chǎng)不保價(jià)格”。“顯然，房地產(chǎn)業(yè)至少近期在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位是不可動(dòng)搖的，樓市成交逐步萎縮的局面若不及時(shí)扭轉(zhuǎn)，對(duì)控制我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)是絕對(duì)不利的?，F(xiàn)在出臺(tái)的樓市新政都是為了活躍市場(chǎng)、促進(jìn)交易，一句話，是為了救成交量。”尹伯成表示，“然而，實(shí)踐證明，新政效果至今還甚為有限。癥結(jié)何在？就是房?jī)r(jià)依然偏高。在高價(jià)格和支付力相對(duì)不足這一核心矛盾面前，刺激需求的最好藥方必然是降價(jià)促銷。”

　　二是“保民生不保開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)”。“通過(guò)保障性住房建設(shè)解決中低收入家庭住房問(wèn)題是政府的責(zé)任，但開(kāi)發(fā)商不見(jiàn)得高興，因?yàn)檫@會(huì)分流商品房市場(chǎng)需求，加大房?jī)r(jià)下調(diào)壓力，從而影響利潤(rùn)。問(wèn)題是，目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)下調(diào)的幅度，是否已達(dá)威脅開(kāi)發(fā)商生存因而需要政府來(lái)加以保護(hù)的地步。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)要通過(guò)自己的經(jīng)營(yíng)在競(jìng)爭(zhēng)中生存發(fā)展，其盈虧政府不應(yīng)當(dāng)也無(wú)能力加以保護(hù)，這與政府要保障中低收入家庭的居住生存權(quán)完全是兩碼事。”尹伯成表示。

　　三是“保消費(fèi)不保投資”。“鐵的事實(shí)告訴我們，這些年來(lái)推動(dòng)我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的主要?jiǎng)恿?lái)自投資性需求，僅靠剛性的自住需求，房?jī)r(jià)是不可能如此快如此高地上漲的。普通消費(fèi)者盡管在樓市內(nèi)是居多數(shù)的購(gòu)買者，然而并不是房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)者，而只是跟風(fēng)者。”尹伯成表示，“正是基于這一點(diǎn)，可以預(yù)期，即使政府在將來(lái)認(rèn)為有必要出臺(tái)一些更寬松的樓市政策時(shí)，也依然會(huì)繼續(xù)緊握支持與鼓勵(lì)消費(fèi)而抑制與規(guī)范投資這一大方向。比如現(xiàn)在許多人都在議論的購(gòu)房退稅政策，將來(lái)如有必要時(shí)也不是沒(méi)有可能出臺(tái)，但至多只會(huì)對(duì)消費(fèi)性購(gòu)房（例如首次購(gòu)房或改善性購(gòu)房）實(shí)行退稅，決不會(huì)對(duì)投資性購(gòu)買多套房產(chǎn)實(shí)行退稅，否則的話，就會(huì)又一次引來(lái)投資性需求膨脹，推動(dòng)房?jī)r(jià)在現(xiàn)有水平上繼續(xù)上漲，甚至把整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)推向危險(xiǎn)的境地。