房地產(chǎn)是經(jīng)濟增長"火車頭" 亟須產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃

為了刺激經(jīng)濟，國務(wù)院正在抓緊制定產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，其中鋼鐵、汽車產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃已出臺，裝備制造業(yè)已定稿，造船、石化、輕工、紡織、有色金屬、電子信息的振興規(guī)劃預(yù)計在春節(jié)后也將次第出臺。但就拉動消費、刺激經(jīng)濟的力度而言，還是要數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)最大。在當(dāng)前內(nèi)憂外患的情況下，筆者認為，亟須出臺房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的振興規(guī)劃。房地產(chǎn)行業(yè)是宏觀經(jīng)濟增長的“火車頭”，產(chǎn)業(yè)鏈長，輻射范圍廣，帶動系數(shù)大，它的發(fā)展將極大地促進建筑施工、建材、金融保險、交通運輸?shù)刃袠I(yè)的發(fā)展。

　　說到底，沒有房地產(chǎn)業(yè)的振興，當(dāng)前各個產(chǎn)業(yè)的振興可能會落空。已出臺的汽車產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃預(yù)期使未來兩三年汽車產(chǎn)銷量增長10%左右，這對鋼鐵、石化、輕工、有色金屬、電子信息等行業(yè)的拉動作用不是很大。另外，汽車是大宗易耗品，在許多人基本住房消費需求還沒有滿足之前，對汽車產(chǎn)品的消費相對比較謹慎。住房是老百姓最大、最樂意首先考慮的投資和消費，如果房地產(chǎn)市場萎靡不振的話，啟動鋼鐵、石化等行業(yè)市場比較困難，這也正是部分市場人士不看好10大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的原因。沒有房地產(chǎn)業(yè)的振興，宏觀經(jīng)濟也不可能真正走出底部。

　　在4萬億元投資中，政府已經(jīng)安排了9000億元的保障性住房計劃。如何用好這9000億元，應(yīng)該是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的應(yīng)有內(nèi)容。如果用好了，既刺激了消費，又活躍了市場，對于宏觀經(jīng)濟走出低谷將發(fā)揮出更大的作用。在筆者看來，這9000億元可以有以下四種用法：

　　第一，政府直接投資9000億元，自建樓盤。如果9000億元保障性住房得以實施，相當(dāng)于未來三年保障性住房占新增供應(yīng)量的20%以上。這將不僅拉低當(dāng)前房地產(chǎn)市場價格，還使商品住宅市場成交量減少，社會新開工項目降低，開發(fā)商將怨聲載道，將好事辦成了壞事。

　　第二，政府以9000億元的資金，購買當(dāng)前市場上的控制商品房，作為保障性住房。有些地方政府已拿出財政資金入市，“采購”空置房，社會輿論對此褒貶不一。筆者認為，既然可以將汽車、辦公設(shè)備等納入到了政府采購范圍，為何就不能將住房納入到采購范圍呢？當(dāng)前全社會商品房空置比例大大超出了合理水平。政府拿出部分資金以一定的優(yōu)惠價格購買部分空置房用作保障性住房，不僅可以消化部分存量，幫企業(yè)渡過難關(guān)，還可以較快地將保障性住房計劃付諸于實踐，有效地緩解社會矛盾。

　　第三，抵扣購房者以往所繳稅費，累計9000億元。在未來一段時間中可以規(guī)定購房者能夠?qū)⒁郧暗乃坏亩愘M抵消。稅收取之于民，還之于民，進行反周期操作，可以平抑經(jīng)濟波動。在經(jīng)濟發(fā)展減速、居民收入下降的情況下，需要降低稅率，甚至將以前年度所交的稅費返還給納稅人。中低收入群體退稅金額較少，在具體執(zhí)行時，可研究不同退稅比例，采取退稅和補貼相結(jié)合的方式。

　　第四，將9000億元以住房消費券的形式發(fā)給符合條件的購房者，要求在未來兩到五年內(nèi)消費完畢。發(fā)放消費券，比直接發(fā)放現(xiàn)金刺激經(jīng)濟更為有效、直接。在最近的一段時間內(nèi)，我國的杭州、成都等地區(qū)發(fā)放了規(guī)模不等的消費券。

　　以上四種方案，第一種效果最差，第四種效果最好。我們需要避免出現(xiàn)最差情況，爭取最好情況，應(yīng)充分考慮對社會資金的效應(yīng)是“拉動”而不是“擠出”。除此之外，還應(yīng)該提高市場透明度，穩(wěn)定消費預(yù)期，例如推行按照住房套內(nèi)面積銷售的辦法，減免購房契稅，鼓勵銀行下調(diào)購房者首付款比例，提供優(yōu)惠貸款利率。

　　許多人認為目前階段房價太高，需要擠干泡沫后才可以著手房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的振興規(guī)劃。房價問題始終是一個社會問題，收入房價比、租售價格比是多少，房地產(chǎn)市場才算是沒有泡沫，理論界和實務(wù)界難以給出一個統(tǒng)一的標準。面對當(dāng)前經(jīng)濟較大幅度的下滑，政府需要對房地產(chǎn)這一拉動乘數(shù)大的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域有所為。筆者的觀點是，既然10大產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出臺或?qū)⒁雠_產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，為了使它們在付諸實施時能取得預(yù)期效果，就需要有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的振興規(guī)劃；既然已經(jīng)出臺了9000億元保障性住房計劃，就需要考慮如何有效地安排這一計劃。名稱叫不叫房地產(chǎn)振興規(guī)劃是其次，關(guān)鍵是在于行動。