社科院專家：樓市有可能衰退加快 復(fù)蘇提前

受全球金融危機(jī)不確定性以及房地產(chǎn)市場存在多方博弈等因素的影響，2009年及未來一段時間中國房地產(chǎn)市場充滿了不確定性，但是最有可能的發(fā)展趨勢是衰退加快，復(fù)蘇提前。

　　2009年及未來一段時間，房地產(chǎn)市場總體上看有以下四種可能性：深度衰退，市場崩盤。

　　一方面，全球金融危機(jī)加速和加重房地產(chǎn)市場的下滑，另一方面，重新緊縮或不太寬松的房地產(chǎn)調(diào)控政策加劇市場的衰退。導(dǎo)致價格暴跌，泡沫破滅；大量企業(yè)破產(chǎn)倒閉，爛尾樓大量出現(xiàn)。

　　衰退加快，復(fù)蘇提前。在成功應(yīng)對金融危機(jī)，保增長目標(biāo)實現(xiàn)的前提下，一方面，預(yù)期改變，消費能力增強(qiáng)；另一方面，保障性住房的推出使得開發(fā)商降價銷售，房地產(chǎn)價格有限回落后，銷售量大幅提升，市場重新活躍。

　　供求相持，衰退延長。在各種復(fù)雜因素共同起作用的情況下，一方面，開發(fā)商獲得資金有條件堅持不降價，另一方面，社會保障房大量推出，市場預(yù)期低迷，商品房交易長期清淡，商品房市場量跌價穩(wěn)，調(diào)整時間延長。

　　結(jié)束衰退，再轉(zhuǎn)高漲。一方面，政府完全解除先前的限制，再次推出重大刺激樓市的政策，另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢迅速好轉(zhuǎn)，市場預(yù)期迅速轉(zhuǎn)變，投機(jī)者再度入市，市場再度呈現(xiàn)量價齊漲，重新回到高漲階段。

　　其中，最有可能的發(fā)展趨勢是第二種，即衰退加快，復(fù)蘇提前。但由于各地初始條件不同，市場走勢將會呈現(xiàn)出差異：

　　外部沖擊程度不同，市場調(diào)整幅度不同。出口下降比較大的城市和區(qū)域的房地產(chǎn)調(diào)整的深度將會加強(qiáng)，尤其是廣東、江蘇、山東和浙江地區(qū)；相反，中西部城市受金融危機(jī)直接沖擊小，區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)整或下降較少。

　　處在不同周期階段，未來市場走勢不同。由于各地處在房地產(chǎn)周期的不同階段，因此，2009年房地產(chǎn)的周期發(fā)展和走勢也有較大的差異。如東部城市將進(jìn)入衰退期，中部的一些城市還處在高漲階段，有些城市還處在復(fù)蘇期。

　　前期高漲不同，未來調(diào)整會有所不同。大城市房價跌幅超過中小城市。前幾年房價上漲過猛的地區(qū)主要集中在北京、上海、廣州、深圳等一線城市，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整的不斷深入，上述地區(qū)房價存在大幅下跌的趨勢。

　　住房檔次不同，未來調(diào)整會有所不同。高檔房價格跌幅超過中低檔房。由于投機(jī)性需求主要集中于高檔住宅，因此，隨著投機(jī)性需求的撤出，高檔住宅價格將深度回落，回落幅度要大于中低檔住房。

　　2009年房地產(chǎn)調(diào)控必須沿著兩個方向：確保宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，確保房產(chǎn)健康調(diào)整發(fā)展，即價格適度下降、需求大幅增加。為此，要堅持緊縮政策和擴(kuò)張政策相結(jié)合，在2008年政策的基礎(chǔ)上，一方面，落實、細(xì)化和擴(kuò)展已出臺的相關(guān)政策；另一方面，擴(kuò)大視野，相機(jī)出臺一些新的調(diào)控政策。與此同時，抓住房地產(chǎn)市場調(diào)整帶來的機(jī)遇，結(jié)合實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)，積極進(jìn)行制度改革。

　　一是政府租、購商品房。除了按計劃建設(shè)廉租房外，政府根據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)定并租賃一批舊有的住房和新建滯銷低價位住房，向符合條件的低收入居民發(fā)放住房消費券，憑券租住；低價購買一批商品房，作為人才引進(jìn)周轉(zhuǎn)房；暫時少建經(jīng)濟(jì)適用房和限價房，采取購房補(bǔ)貼的辦法，提高職工住房補(bǔ)貼的比例，鼓勵符合條件的居民購買低檔商品房。

　　二是降低房屋租賃稅費。通過降低房屋租賃稅，降低租賃雙方的財務(wù)負(fù)擔(dān)，規(guī)范和繁榮房屋租賃市場，可以帶動住房消費；對出租廉租住房和普通住房的出租人實行個人所得稅減免等政策，從供需雙向鼓勵住房租賃市場發(fā)展。

　　三是扶持房地產(chǎn)衍生的服務(wù)業(yè)發(fā)展。積極扶持與房地產(chǎn)相關(guān)的物業(yè)服務(wù)、家政服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、房屋裝修業(yè)的發(fā)展。

　　四是實施積極的價格引導(dǎo)政策。建議各城市的價格主管部門，根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨剑瑖H上居民房價承受能力即房價與收入比值（1：2～6）經(jīng)驗值，測算并公布各城市的普通商品房的合理價格，供開發(fā)商和消費者參考。

　　還需要積極推進(jìn)與住房相關(guān)的制度改革。完善住房社會保障制度。完善房地產(chǎn)財稅制度。試點開征統(tǒng)一的不動產(chǎn)稅，同時對于低住房面積家庭或經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房占有者以及城市低保戶，實行稅收減免。完善住房公積金制度。

　　完善市場監(jiān)管體系。進(jìn)一步理順房地產(chǎn)市場監(jiān)管關(guān)系，制訂完善的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。允許自主建房、合作建房等；規(guī)范住房一級市場，開放和規(guī)范房屋銷售的二、三級市場；在鼓勵通過競爭提高開發(fā)企業(yè)資質(zhì)和素質(zhì)同時，采取切實制度性措施限制開發(fā)商的市場壟斷