社科院專家：樓市有可能衰退加快 復(fù)蘇提前

受全球金融危機(jī)不確定性以及房地產(chǎn)市場(chǎng)存在多方博弈等因素的影響，2009年及未來(lái)一段時(shí)間中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了不確定性，但是最有可能的發(fā)展趨勢(shì)是衰退加快，復(fù)蘇提前。

　　2009年及未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上看有以下四種可能性：深度衰退，市場(chǎng)崩盤。

　　一方面，全球金融危機(jī)加速和加重房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑，另一方面，重新緊縮或不太寬松的房地產(chǎn)調(diào)控政策加劇市場(chǎng)的衰退。導(dǎo)致價(jià)格暴跌，泡沫破滅；大量企業(yè)破產(chǎn)倒閉，爛尾樓大量出現(xiàn)。

　　衰退加快，復(fù)蘇提前。在成功應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，保增長(zhǎng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的前提下，一方面，預(yù)期改變，消費(fèi)能力增強(qiáng)；另一方面，保障性住房的推出使得開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售，房地產(chǎn)價(jià)格有限回落后，銷售量大幅提升，市場(chǎng)重新活躍。

　　供求相持，衰退延長(zhǎng)。在各種復(fù)雜因素共同起作用的情況下，一方面，開(kāi)發(fā)商獲得資金有條件堅(jiān)持不降價(jià)，另一方面，社會(huì)保障房大量推出，市場(chǎng)預(yù)期低迷，商品房交易長(zhǎng)期清淡，商品房市場(chǎng)量跌價(jià)穩(wěn)，調(diào)整時(shí)間延長(zhǎng)。

　　結(jié)束衰退，再轉(zhuǎn)高漲。一方面，政府完全解除先前的限制，再次推出重大刺激樓市的政策，另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)迅速好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)預(yù)期迅速轉(zhuǎn)變，投機(jī)者再度入市，市場(chǎng)再度呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲，重新回到高漲階段。

　　其中，最有可能的發(fā)展趨勢(shì)是第二種，即衰退加快，復(fù)蘇提前。但由于各地初始條件不同，市場(chǎng)走勢(shì)將會(huì)呈現(xiàn)出差異：

　　外部沖擊程度不同，市場(chǎng)調(diào)整幅度不同。出口下降比較大的城市和區(qū)域的房地產(chǎn)調(diào)整的深度將會(huì)加強(qiáng)，尤其是廣東、江蘇、山東和浙江地區(qū)；相反，中西部城市受金融危機(jī)直接沖擊小，區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)整或下降較少。

　　處在不同周期階段，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)不同。由于各地處在房地產(chǎn)周期的不同階段，因此，2009年房地產(chǎn)的周期發(fā)展和走勢(shì)也有較大的差異。如東部城市將進(jìn)入衰退期，中部的一些城市還處在高漲階段，有些城市還處在復(fù)蘇期。

　　前期高漲不同，未來(lái)調(diào)整會(huì)有所不同。大城市房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)中小城市。前幾年房?jī)r(jià)上漲過(guò)猛的地區(qū)主要集中在北京、上海、廣州、深圳等一線城市，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的不斷深入，上述地區(qū)房?jī)r(jià)存在大幅下跌的趨勢(shì)。

　　住房檔次不同，未來(lái)調(diào)整會(huì)有所不同。高檔房?jī)r(jià)格跌幅超過(guò)中低檔房。由于投機(jī)性需求主要集中于高檔住宅，因此，隨著投機(jī)性需求的撤出，高檔住宅價(jià)格將深度回落，回落幅度要大于中低檔住房。

　　2009年房地產(chǎn)調(diào)控必須沿著兩個(gè)方向：確保宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，確保房產(chǎn)健康調(diào)整發(fā)展，即價(jià)格適度下降、需求大幅增加。為此，要堅(jiān)持緊縮政策和擴(kuò)張政策相結(jié)合，在2008年政策的基礎(chǔ)上，一方面，落實(shí)、細(xì)化和擴(kuò)展已出臺(tái)的相關(guān)政策；另一方面，擴(kuò)大視野，相機(jī)出臺(tái)一些新的調(diào)控政策。與此同時(shí)，抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整帶來(lái)的機(jī)遇，結(jié)合實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)，積極進(jìn)行制度改革。

　　一是政府租、購(gòu)商品房。除了按計(jì)劃建設(shè)廉租房外，政府根據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)定并租賃一批舊有的住房和新建滯銷低價(jià)位住房，向符合條件的低收入居民發(fā)放住房消費(fèi)券，憑券租?。坏蛢r(jià)購(gòu)買一批商品房，作為人才引進(jìn)周轉(zhuǎn)房；暫時(shí)少建經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，采取購(gòu)房補(bǔ)貼的辦法，提高職工住房補(bǔ)貼的比例，鼓勵(lì)符合條件的居民購(gòu)買低檔商品房。

　　二是降低房屋租賃稅費(fèi)。通過(guò)降低房屋租賃稅，降低租賃雙方的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，規(guī)范和繁榮房屋租賃市場(chǎng)，可以帶動(dòng)住房消費(fèi)；對(duì)出租廉租住房和普通住房的出租人實(shí)行個(gè)人所得稅減免等政策，從供需雙向鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

　　三是扶持房地產(chǎn)衍生的服務(wù)業(yè)發(fā)展。積極扶持與房地產(chǎn)相關(guān)的物業(yè)服務(wù)、家政服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、房屋裝修業(yè)的發(fā)展。

　　四是實(shí)施積極的價(jià)格引導(dǎo)政策。建議各城市的價(jià)格主管部門，根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨?，?guó)際上居民房?jī)r(jià)承受能力即房?jī)r(jià)與收入比值（1：2～6）經(jīng)驗(yàn)值，測(cè)算并公布各城市的普通商品房的合理價(jià)格，供開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者參考。

　　還需要積極推進(jìn)與住房相關(guān)的制度改革。完善住房社會(huì)保障制度。完善房地產(chǎn)財(cái)稅制度。試點(diǎn)開(kāi)征統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)稅，同時(shí)對(duì)于低住房面積家庭或經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房占有者以及城市低保戶，實(shí)行稅收減免。完善住房公積金制度。

　　完善市場(chǎng)監(jiān)管體系。進(jìn)一步理順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管關(guān)系，制訂完善的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。允許自主建房、合作建房等；規(guī)范住房一級(jí)市場(chǎng)，開(kāi)放和規(guī)范房屋銷售的二、三級(jí)市場(chǎng)；在鼓勵(lì)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)提高開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)和素質(zhì)同時(shí)，采取切實(shí)制度性措施限制開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)壟斷