今年購(gòu)房合適嗎？業(yè)內(nèi)：買(mǎi)自住房任何時(shí)候都合適

經(jīng)歷了2008年的煎熬，2009年打算買(mǎi)房自住或者投資的人該怎么辦？

　　不妨先看看有關(guān)專(zhuān)家對(duì)2009年北京樓市整體走勢(shì)的判斷。有關(guān)專(zhuān)家學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士對(duì)2009年北京樓市的走向看法不一，中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，2009年北京樓市走勢(shì)并不明朗，到底會(huì)如何，還要看6月以后；房地產(chǎn)業(yè)界知名人士任志強(qiáng)認(rèn)為，2009年，北京樓市走勢(shì)如何，還要看是否有新的得力政策鼓勵(lì)買(mǎi)房人買(mǎi)房；而潘石屹則明確表示，2009年北京樓市還將繼續(xù)調(diào)整，房?jī)r(jià)還沒(méi)有調(diào)整到位。大勢(shì)如此的情況下，2009年購(gòu)房是否合適，不妨請(qǐng)有關(guān)人士就自住購(gòu)房、投資購(gòu)房和投資商鋪三類(lèi)分別加以分析。

　　-買(mǎi)房自住任何時(shí)候都合適

　　“對(duì)有硬性需要，購(gòu)房自住的人而言，任何時(shí)候買(mǎi)房，都是合適的。”房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)權(quán)威人士陳長(zhǎng)春表示，“有需要，在考慮自己經(jīng)濟(jì)能力的前提下，買(mǎi)一套某個(gè)要素符合自己的房子，都是合適的——比如說(shuō)，有的人是為了照顧年邁的父母，在父母家邊上買(mǎi)套房；有的人是為了孩子上學(xué)，在中關(guān)村買(mǎi)套房；有的人是為了上班近，解決在路上浪費(fèi)大把時(shí)間而買(mǎi)房，等等，對(duì)這些因?yàn)槟硞€(gè)原因要買(mǎi)房的人，買(mǎi)房要解決的主要矛盾是某個(gè)需要，因此，價(jià)格只有相對(duì)合適，沒(méi)有絕對(duì)合適——如果等到價(jià)格便宜了，合適了，符合你需要的房子可能早就被別人買(mǎi)走了。”另外，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)中心的有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，考慮到去年出臺(tái)的稅費(fèi)、按揭利息等優(yōu)惠政策，90平方米以下的普通住宅購(gòu)房交易成本在2009年比以往降低了7%以上，有自住需求的人可以?xún)?yōu)先考慮90平方米以下的中小戶型。

　　-中小戶型長(zhǎng)線仍然看好

　　“雖然目前北京房?jī)r(jià)有沒(méi)有觸底不太好說(shuō)，但是北京房?jī)r(jià)已經(jīng)在低位運(yùn)行這已經(jīng)成了很多業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)，從這個(gè)角度上看，對(duì)于投資的購(gòu)房人而言，選擇90平方米以下的中小戶型這些未來(lái)交易成本能夠得到優(yōu)惠的房子，做長(zhǎng)線而不是短線投資也不是沒(méi)有機(jī)會(huì)。”中原地產(chǎn)李文杰表示。

　　他舉了個(gè)例子，拿一位手頭有銀行定期到期資金40萬(wàn)元的人舉例，如果其投資一套南二環(huán)附近的30-50平方米的小戶型公寓，買(mǎi)賣(mài)價(jià)格基本為15000元/平方米，30平方米的戶型租金為2100元/月左右，那么，所需資金為15000×30=450000元，除了用40萬(wàn)元固有資金外，做一個(gè)3年期的5萬(wàn)元貸款。以目前降低貸款利率后的3年期貸款利率5.40%來(lái)計(jì)算，第二套房貸的貸款利率將達(dá)到5.40%×1.1=5.94%。以等額本息還款來(lái)計(jì)算，他每月需還貸1519.74元。如此而言，在前三年中，每月有2100-1519.74=580.26元收入，即三年共有580.26×36=20889.36元。三年的物業(yè)費(fèi)(物業(yè)費(fèi)：1.98元/月/平方米)為：1.98×30×12×3=2138.4元。假設(shè)其他花費(fèi)三年共為3000元(1000元/年)，即前三年的收入為20889.36-2138.4-3000=15750.96元。從第四年開(kāi)始，租金的全部收入減去物業(yè)費(fèi)用及其他消耗費(fèi)用后全部都是個(gè)人收益。如第四年，胡先生的收入將達(dá)到2100×12-1.98×30×12-1000=23487.2元。

　　“在三年后胡先生將得到15750.96元租金收益及屬于個(gè)人所有權(quán)的一處總價(jià)為45萬(wàn)元的房產(chǎn)(假設(shè)房?jī)r(jià)不變)，即總資產(chǎn)46.5萬(wàn)余元。且從第四年開(kāi)始，假設(shè)租金水平不變的情況下，至少每年有23487.2元的租金收益。”而如果將40萬(wàn)元做三年期的定期存款，經(jīng)過(guò)2008年末的幾次利率下調(diào)后為3.33%。即三年后將獲得400000×3.3%×3=39600元利息收入和40萬(wàn)元的本金。“不難看出，投資房產(chǎn)的總收益要大大地高于存入銀行后的本利和。”

　　-商鋪投資今年宜謹(jǐn)慎

　　北京市地稅局在2008年10月15日發(fā)布的237號(hào)文件中，確定了經(jīng)營(yíng)性房屋的出租后的租金收入按照分稅種計(jì)征方式計(jì)算繳納，根據(jù)這種計(jì)算方法征收，商鋪等經(jīng)營(yíng)性房屋所有人的稅負(fù)，從2008年12月1日起，將由原來(lái)的5%調(diào)整到25%以上，增加了5倍。

　　據(jù)了解，2004年北京地稅局發(fā)布“京地稅征〔2004〕181號(hào)文件”，這個(gè)文件將所有形態(tài)物業(yè)的出租稅下調(diào)為綜合征收率5%，也正是如此，在過(guò)去的幾年中，商鋪也成了很多投資人的首選。但據(jù)了解，在2008年10月237號(hào)文件出臺(tái)后，一些辦公、商業(yè)型物業(yè)的出租成交量立即出現(xiàn)大幅下降。也正是如此，多位業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房人“2009年如果該項(xiàng)政策不變，投資商鋪等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)就要慎重。”

　　-樓市投資切忌暴利預(yù)期

　　關(guān)于2008年的北京樓市，有人評(píng)論“不是房?jī)r(jià)跌了，也不是房子賣(mài)不出去了，而是北京樓市從2006年的癲狂狀態(tài)回到了正常。”借用這個(gè)說(shuō)法，2009年無(wú)論是買(mǎi)房自住還是投資，第一個(gè)要注意的問(wèn)題就是對(duì)回報(bào)預(yù)期也要回到正常，那種期待買(mǎi)了房一夜之間上漲幾千的想法不能要。

　　第二個(gè)要看清的是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走向判斷。判斷現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，可套用股市的說(shuō)法，一千七、八不一定是最低點(diǎn)，但肯定是底部區(qū)域。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，不管房地產(chǎn)有沒(méi)有周期，也不管現(xiàn)在是第幾個(gè)周期，是長(zhǎng)周期還是短周期，但從北京乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展看，十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。

　　第二個(gè)需要看到的是，盡管去年北京樓市整體處于低迷，但四環(huán)以?xún)?nèi)以及一些熱點(diǎn)地區(qū)的房?jī)r(jià)變化仍然不大，仍然有一些樓盤(pán)具有較強(qiáng)的抗跌性和升值潛力。因此，投資的時(shí)候，要優(yōu)先考慮地段，“地段，地段，還是地段”的投資理念要堅(jiān)持，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)值最終由其所在區(qū)域所沉淀的市政建設(shè)的總投入來(lái)決定。此外，還要在好的地段找到能抗跌的開(kāi)發(fā)商和他們蓋的樓盤(pán)。