2009樓市五大猜想 房價還會降嗎

　新年到了，再來預(yù)測未來一年武漢房價走勢時，無論業(yè)內(nèi)還是購房者仍將問一句：2009年武漢房價還會下跌嗎？面對如今的市場環(huán)境，沒有任何人敢打包票武漢房價有上漲的跡象，當(dāng)然也沒有任何人敢說武漢房價在2009年將迎來更加瘋狂的下跌，但所有人都企盼著武漢房價能回歸到一個健康、理性、平穩(wěn)的通道中來，不要再演繹一次“生死時速”?！?/p>

　　1問 房價會陡降嗎　

　　到底買不買房的問題，讓許多購房者都很苦惱，如果出手，若大幅度的降價情況愈演愈烈，只會讓房子貶值；如不買，如今為了渡過金融危機，國家出臺各種政策刺激房地產(chǎn)市場的消費，這些措施可能會讓樓市回暖，還會不會有更優(yōu)惠的價格？難說！對于明年房價的走勢，在業(yè)內(nèi)專家看來，樓市還將延續(xù)今年的調(diào)整期，房價將呈現(xiàn)穩(wěn)中下滑的趨勢。　

　　2008年，購房者的購買情緒一直在冰點徘徊，武漢樓市存量房已經(jīng)創(chuàng)下歷史之最。為了防止整體經(jīng)濟形勢的進一步惡化，作為支柱型行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)成為國家大幅刺激經(jīng)濟計劃的首要拉動目標，于是，政府接連出臺土地、房產(chǎn)政策，旨在擴大內(nèi)需、刺激消費，來拉動經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的健康增長?！?/p>

　　大幅降價和新政的疊加效應(yīng)的效果并不明顯。從有關(guān)數(shù)據(jù)顯示來看，除11月、12月市場出現(xiàn)小幅回暖外，如今的銷售情況仍不樂觀、武漢現(xiàn)代國民經(jīng)濟研究所房地產(chǎn)發(fā)展研究部主任王芳分析其原因表示，不少開發(fā)商借新政為由，推出了一些虛假或只為贏得噱頭的優(yōu)惠措施，加深了購房者的反感情緒，對于市場信心沒有起到利好影響，反而產(chǎn)生一些對于開發(fā)商的不信任，成交量難以上去，房價仍有下降的空間。此外，國家投入9000億元建設(shè)保障住房，對普通商品房價格也有一定的沖擊?！?/p>

　　經(jīng)過一年的調(diào)整，大部分項目的泡沫基本上已經(jīng)被擠出，明年的市場像2008年一樣的大起大落基本不會出現(xiàn)，整體市場趨于穩(wěn)定。同時，大量存量房和經(jīng)濟適用房的面市，必然給樓市格局帶來新的變化,開發(fā)商被迫加快洗牌，房價也將再次出現(xiàn)下滑趨勢。2問 郊區(qū)房還值得投資嗎

　　與中心城區(qū)價格依然堅挺不同，2008年武漢郊區(qū)的房價變化較為明顯，不僅出現(xiàn)多個價格新低，而且很多售樓盤都在直接降價。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，江夏、盤龍城等郊區(qū)房價從去年最高點平均下降了30%左右，南湖、光谷等近城區(qū)也有20%左右的跌幅。當(dāng)然，郊區(qū)的房價在2007年也是經(jīng)歷了30%左右甚至更高的上漲幅度的?！?/p>

　　本來購房者放棄中心城區(qū)便捷的生活方式投身郊區(qū)，就是看中了郊區(qū)較低的房價，可房價這樣變化，讓不少人對郊區(qū)的樓盤充滿疑惑，到底郊區(qū)的房子還能買嗎？　

　　武漢現(xiàn)代國民經(jīng)濟研究所所長王濤稱，武漢郊區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展相對滯后，起步時間相對較晚，在2006年-2007年的快速上漲周期中，郊區(qū)住宅在品質(zhì)快速提升的同時，出現(xiàn)一輪補漲，一方面是區(qū)域價值的提升，另一方面是和中心城區(qū)相比具有低總價、高性價比的優(yōu)勢。　

　　然而總體比較而言，受交通條件和生活配套設(shè)施的限制。“相對于中心城區(qū)，當(dāng)前武漢市的住房郊區(qū)化還停留在低價格、低產(chǎn)品附加值的時代，郊區(qū)普通住宅購買群體也主要以中低層次為主，所以遭遇經(jīng)濟危機的時候，郊區(qū)普通住房必然首當(dāng)其沖”?！?/p>

　　另外，王濤表示，過剩的供應(yīng)和滯后的市政配套建設(shè)也是導(dǎo)致郊區(qū)住宅抗跌性下降的重要原因?！?/p>

　　那到底郊區(qū)房值不值得買，應(yīng)該如何去選擇呢？　

　　王濤稱，在房地產(chǎn)非理性增長時期，其價格和價值往往是背離的，一旦遇到調(diào)整，這種縮水不可避免。所以購買郊區(qū)物業(yè)的時候更要注重產(chǎn)品的差異性，注重產(chǎn)品的稀缺性(或者是可珍藏性)?！?/p>

　　“購買郊區(qū)產(chǎn)品不應(yīng)該只是為了滿足居住需求，而應(yīng)該側(cè)重于郊區(qū)居住帶來的享受，所以除了被迫在郊區(qū)首次置業(yè)(只考慮居住功能)外，更多的建議購買帶有一定稀缺性、低容積率、高附加值的高端產(chǎn)品?！?/p>

　　王濤建議，購房者可以在明年3-5月份的銷售旺季進入市場，當(dāng)前過冬時節(jié)，部分開發(fā)企業(yè)推出的促銷力度比較大的套型也是不錯的選擇。消費者要結(jié)合自身的需求緊急程度和消費能力做出綜合權(quán)衡。　3問 建高端產(chǎn)品是開發(fā)商的唯一出路嗎

　　“雖然政府救市的意圖明顯，但高端市場仍被劃在‘杠桿’之外。”中國指數(shù)研究院華中分院首席分析師李國政認為，高端市場2009年的生存靠的不是政府政策，而是自身發(fā)展的核心競爭力?！?/p>

　　政府“救市”不救高端　

　　從目前政府的政策看來，政策以“普通房”和“非普通房”作為一刀切的標準，這一點，無論是二套房信貸，還是二手房營業(yè)稅方面都有明確體現(xiàn)，如在武漢城區(qū)，容積率1.5、建筑面積140平方米、單價7000元/平方米總價100萬元，只要不符合其中任何一條，都會被列入“非普通房”范疇，享受不到貸款利率優(yōu)惠、二手房營業(yè)稅減免等政策，因此很多項目營銷時有意識地把7000元/平方米作為自我認定的一個標準，也同時和“非普通住宅”劃清了界限。　

　　國家所有的政策，無不是希望最大限度抑制投資炒作，支持自住普通房。2006年的“70-90”政策，強調(diào)以中小戶型普通住房建設(shè)為主，控制別墅、洋房等低容積率高檔房建設(shè)，便是這一思路的體現(xiàn)。“但由此認定大戶型為主的高端項目就變得日益稀缺顯然也很片面，”李國政認為，主要原因在于政策落實缺乏監(jiān)管，短短兩年之內(nèi)，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)并未發(fā)生根本轉(zhuǎn)折，高端市場供應(yīng)相對數(shù)量減少但絕對總量增多，特別對武漢這樣的地區(qū)，如果投資大幅減少且高端租賃市場缺失，市場需求縮減對項目的影響將逐漸顯現(xiàn)?！?/p>

　　高端樓盤挑戰(zhàn)與機遇共存　

　　2007年，以別墅、洋房為代表的低密度高端物業(yè)表現(xiàn)強勢，2008年高端項目價格雖然變動不大，但銷量都有40%以上的萎縮。截至11月底，武漢主城區(qū)成交價格7000元/平方米以上的商品住宅占總成交的9.95%，與此同時，4000元/平方米比例不斷增加，可以說，目前市場均價居高不下主要是高端市場在支撐?！?/p>

　　但在房價下行周期，一些郊區(qū)的高爾夫別墅等“高端物業(yè)”，其價格甚至不及城區(qū)的一般普通住宅，而從2009年的市場供應(yīng)看，湯遜湖、知音湖、盤龍城等郊區(qū)別墅、花園洋房供應(yīng)較為集中，這一新的問題也將對上述區(qū)域的項目營銷提出新的挑戰(zhàn)。　

　　“與此同時，高端樓市在挑戰(zhàn)下，面臨更大的機遇。”李國政認為，樓市調(diào)控之所以無法精準實現(xiàn)，與房產(chǎn)本身屬性不無關(guān)系，簡單一點說，一套住房既是消費品，又可以成為投資品，而從投資角度分析，房產(chǎn)與黃金、股票等并無二致，只要能夠保值增值，只要能夠給投資者受益，就不可能完全杜絕。而房地產(chǎn)的地段屬性和土地的稀缺性，決定了房產(chǎn)的投資功能永遠不會被阻斷。因此高端項目無疑占了先機。以2007年的武漢為例，銷售均價在萬元以上的樓盤一度接近20個，多是占據(jù)湖景、江景的城區(qū)住宅，以及郊區(qū)的別墅項目，在去年市場爆發(fā)期，高端市場一路領(lǐng)漲，出現(xiàn)過投資購房比例超過自住購房的現(xiàn)象，這才超出了政策容忍度，也招致了調(diào)控組合拳?！?/p>

　　高端市場面臨同質(zhì)化競爭　

　　從大的方向看，隨著未來三年9000億元保障房建設(shè)投入，中低價普通商品房面臨的壓力更大一些，而高端客戶的支付能力較強，資金保值增值愿望更加強烈，使得高檔樓盤日子要好過得多，這在水岸星城、武漢天地、時代廣場等項目上都有充分體現(xiàn)，但客觀的說，武漢高端市場目前大多處于地段和自然資源營銷層面，這與武漢樓市發(fā)展階段也是相對應(yīng)的，今后，隨著交通完善帶來區(qū)域格局調(diào)整，高端市場的競爭無疑會全方位升級，高端項目只有在產(chǎn)品價值、文化價值乃至精神層面體現(xiàn)出自身獨特優(yōu)勢，真正做到無法復(fù)制才能贏得市場認同。4問 會集體引發(fā)“交房危機”嗎

　　2008年武漢各大樓盤都對降價若隱若藏，這其中固然有開發(fā)商自身不愿意降價的心理作祟，但最令開發(fā)商顧忌的一個原因就是怕先期購房的業(yè)主來售樓現(xiàn)場鬧事維權(quán)?！?/p>

　　“只要前期業(yè)主來售樓部扯皮，我們那天的房子就沒法賣了。而現(xiàn)在樓市整體狀況都不好，周一到周五幾乎沒有幾個購房者到售樓部現(xiàn)場，所以更多的購房者會選擇在周末來現(xiàn)場參觀。而現(xiàn)在前期業(yè)主維權(quán)時段剛好就挑選在周末，而且是連續(xù)兩天都來，我們必須要應(yīng)對他們的糾紛，而現(xiàn)在想購房的人看到這樣的維權(quán)陣勢，還以為樓盤出了什么質(zhì)量原因，原本平和的心態(tài)現(xiàn)在也變得非常懷疑了。”漢陽區(qū)某樓盤銷售負責(zé)人向記者倒出苦水，“其實我們樓盤并不想降價，無論對于市場還是公司自身而言都不愿意走這條路，但市場現(xiàn)狀逼迫我們唯有降價這一條出路才能獲得更多的現(xiàn)金流，否則別說結(jié)算工程款和銀行貸款了，就是員工工資發(fā)放都是捉襟見肘。”　

　　與該樓盤有著相同的樓盤在武漢并不少見，而這些樓盤大多集中在2007年房價暴漲的片區(qū)內(nèi)，殘酷的市場局面讓這些樓盤的銷售人員同時肩負著銷售和處理糾紛的雙重職責(zé)，而對于已經(jīng)到來的2009年，他們將會覺得肩頭的任務(wù)更重。　

　　“2007年購房的業(yè)主幾乎都要在2009年內(nèi)收房，可以預(yù)見的是2009年將是武漢樓市交房危機最為嚴重的一年。”一位不愿意透露姓名的資身人士稱，“這對于很多樓盤而言將是嚴峻的挑戰(zhàn)，大多數(shù)購房者在價格上沒有得到自己想要的補償，那么他們會想方設(shè)法在房屋品質(zhì)上尋求更多的滿足，很多購房者將在收房這一環(huán)節(jié)上提出更多更為苛刻的要求，當(dāng)然這些要求并非是過分的，而是之前一些在市場環(huán)境好時并沒有放大或者被開發(fā)商刻意隱瞞下來的漏洞，房屋質(zhì)量問題將對開發(fā)商的打擊是致命的。”　

　　該人士坦言，對于開發(fā)商而言企業(yè)形象是最為關(guān)鍵的，但因房屋質(zhì)量引起的糾紛對企業(yè)形象的傷害還僅僅是導(dǎo)火索，更嚴重的事態(tài)更會讓他們措手不及。一旦購房者情緒出現(xiàn)激動，他們甚至有可能向政府部門尋求幫助和支持，而那時一個看起來相對普通的商業(yè)問題有可能引發(fā)成為社會問題，而在和諧社會大局面下，政府肯定不會袖手旁觀，必然會對開發(fā)商所建樓盤質(zhì)量提出更為嚴格的整改要求，而那時開發(fā)商想對已建成樓盤做出休整可就不是一個輕松的事情了?！?/p>

　　“所以，我建議這些樓盤的開發(fā)商應(yīng)該在現(xiàn)在就警覺起來，好好地對所建樓盤查漏補缺，不要抱有任何的僥幸心理，爭取建出更多讓購房者滿意的房子，畢竟買一套讓自己放心、舒心的房產(chǎn)是絕大多數(shù)購房者最基本的要求。”該人士最后建議道。　5問 以租養(yǎng)房還行得通嗎　

　　房價普跌，對于樓市投機者而言，靠炒房賺差價，已經(jīng)不再是一本萬利的事情了，中間還存在著許多風(fēng)險。于是，許多市民開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)房屋出租市場，準備買套房子，靠出租來賺取一些租金，在低迷的樓市里再分一杯羹。但2009年買房出租劃算嗎？　

　　買房出租是否劃算，需要引入一個概念，即國際上通行的租售比。所謂租售比，是指房屋總售價與每月房租的比例，它也可表述為每平米售價/每平米月租金。房屋售價租金比是國際上用來衡量某區(qū)域房產(chǎn)是否具有投資價值或存在價值泡沫的普遍標準。目前，衡量房產(chǎn)狀況良好的售價租金比一般界定為200：1到300：1之間?！?/p>

　　按目前武漢主城區(qū)5500元/平米左右的商品房均價計算，一套80平米的中裝兩室兩廳月租1200元，所得租售比為367，這個數(shù)字大大超過國際警戒線的上限，而且是建立在未來數(shù)年內(nèi)房屋不貶值的基礎(chǔ)上，同時沒有考慮房屋裝修等費用?！?/p>

　　換句話說，2009年武漢買房出租，仍不是一個合適的時機。　

　　但基于中國的特殊國情，租售比未必會對普通市民起到警示作用。手里曾最多同時有6套房子出租的肖東海告誡普通樓市投資者，2009年如果要買房出租，一定要具備三個條件：首先，租金一定要抵得上銀行的利息；其次，出手要快；最后，還要考慮到房屋未來的增值。　

　　肖東海認為，目前武漢的房價有些偏高，購房者要求房租超過房貸，顯然不太現(xiàn)實，但所謂租金抵得上銀行的利息，除了包括貸款利息外，還要算上存款利息，因為金錢有個機會成本在那里。“目前首套住房貸款5年以上利率下限為4.16%，5年期定期存款利率為3.6%，這么看來，只有投資回報率達到8%以上，買房投資才是合算的。”肖東海表示，“這個算法還是建立在房屋未來增值、保值的基礎(chǔ)上。”　

　　一些準備買房出租的市民告訴記者，他們也知道，在武漢現(xiàn)有環(huán)境下，買房靠賺租金當(dāng)然不是長久之計。對此，肖東海補充：“只要租金抵得上利息，未來哪怕房價再降一些，你手里握著的房子只要沒有出手，就不算虧本。但從長遠看，武漢未來樓市肯定是要增值的，只不過不會像去年那樣瘋長，因此房子增值時，一定不要太猶豫。”