牛年牛市 房價降到購買力原點方可以破局

　歲末年初的房地產(chǎn)市場在寒冬中迎來各種“聲音”：有“誰降價就查處誰”的怪論，有“房價不能再漲了”的忠言,有政府“不托市”的表態(tài)，也有“買房愛國”的奇談。多元的聲音背后，凸現(xiàn)了一幅復(fù)雜的樓市圖景。

　　2009年是“我國進(jìn)入新世紀(jì)以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展最困難的一年”。牛年樓市擔(dān)當(dāng)拉動內(nèi)需的重任，它該有怎樣的愿景?如果答案離不開“去存貨、保投資、帶就業(yè)、控風(fēng)險”，那么，用什么來打破當(dāng)下的樓市低迷?業(yè)內(nèi)專家指出，通過市場手段合理調(diào)整，讓樓市回到購買力原點，在實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的再平衡中激活市場，而不是繼續(xù)往日的賭性，樓市才可能迎來可持續(xù)發(fā)展的健康未來。

　　旗幟鮮明 “不托市”與“買房愛國”奇談

　　“房價不能高，不能再漲了。”日前，在參加上海市十三屆人民代表大會第二次會議徐匯代表團(tuán)審議時，作為人大代表的中共中央政治局委員、上海市委書記俞正聲語重心長。

　　此前，同樣是在地方“兩會”期間，北京市長郭金龍在參加朝陽區(qū)人大代表團(tuán)的分組審議時，直言政府“不托市”：“價格太離奇了，老百姓不喜歡你……一個月收入還買不了一平方米，我還愛你嗎?”他認(rèn)為北京樓市低迷，房價離譜是重要原因。

　　一南一北，中國最重要的兩個中心城市的高層官員的這番表態(tài)，贏得了輿論的高度贊揚，認(rèn)為這體現(xiàn)了執(zhí)政者關(guān)注民生、實事求是的態(tài)度，體現(xiàn)了科學(xué)發(fā)展觀要求。

　　與以往不同的是，此次刺激樓市，更強(qiáng)調(diào)了政府的民生保障功能，主要著眼于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等保障性住房建設(shè)，同時希望開發(fā)商順應(yīng)市場變化，主動降價，與政府一起推動樓市回暖，即“救樓市”而非“救房價”。

　　但仍有部分地方官員出于一地一城的小利益，對中央 “穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的政策會錯意、表錯情。先有南京江寧區(qū)房管局長周久耕 “訓(xùn)誡”開發(fā)商：誰降價就查處誰。最近又有安徽合肥市規(guī)劃局局長在當(dāng)?shù)仉娨暸_鏡頭前喊出“買房就是愛國”的口號。

　　上海白領(lǐng)朱秋霞說：“當(dāng)老百姓的購買力達(dá)不到房價水平時，透支購房恰恰抑制了其他消費。這時鼓吹‘買房就是愛國’，無疑是一場輕佻的作秀。”

　　樓市要回到購買力原點

　　自2008年第四季度以來，一系列刺激樓市的政策相繼出臺。如個人住房貸款利率優(yōu)惠下浮30%、最低首付款比例調(diào)整為20%;首次購90平方米及以下普通住房，契稅暫下調(diào)至1%，免征個人購銷住房印花稅等等，這些本為鼓勵消費的政策，被一些利益相關(guān)方理解為“穩(wěn)定房價”、甚至阻止房價回調(diào)之舉。個別開發(fā)商甚至就此鼓吹房價繼續(xù)上漲。

　　對此，萬科的王石(王石博客)在《危機(jī)讓我們回到原點》的博文中的“檢討”頗值得玩味：“實際上我們看到2007年兩個指標(biāo)是有問題的。一個是房地產(chǎn)價格的上漲和家庭收入上升的差距越來越大。還有一個是越來越多資金注入房地產(chǎn)，所以庫存越來越多，造成了大量的積壓。這兩個指標(biāo)越來越高，市場一定會發(fā)生變化。從市場的長遠(yuǎn)角度來看，企業(yè)要克服僥幸心理，減少一些賭性。”

　　其實，眼下借穩(wěn)定樓市之名，動輒將合乎市場規(guī)律的房價回調(diào)等同于“崩盤”橫加指責(zé)的行為，實質(zhì)上還是樓市賭性的某種延續(xù)。殊不知，在政策之外，對房價回調(diào)的最大支撐就是消費能力，即樓市購買力。只有當(dāng)房價回調(diào)到主流現(xiàn)實購買力能夠承受的范圍內(nèi)，銷售才會獲得支撐，所謂樓市“見底”。

　　“去存貨、保投資、帶就業(yè)、控風(fēng)險”

　　對于商品房市場而言，最能打破當(dāng)下僵持局面的，應(yīng)該是 “價跌量升”。根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2008年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.4%，這是全國70個大中城市房價近3年多來首次下降。而截至2008年11月末，全國商品房空置面積達(dá)1.36億平方米，同比增長15.3%，增幅比前10個月提高了2.2個百分點。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，對于房地產(chǎn)市場，當(dāng)前政府第一需要的是房地產(chǎn)投資帶動經(jīng)濟(jì)增長及其所創(chuàng)造的就業(yè)崗位，其次才是來自于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收和土地出讓金。換句話說，對于政府而言，保持房地產(chǎn)高成交量比維持高房價更重要。