牛年牛市 房?jī)r(jià)降到購(gòu)買(mǎi)力原點(diǎn)方可以破局

　歲末年初的房地產(chǎn)市場(chǎng)在寒冬中迎來(lái)各種“聲音”：有“誰(shuí)降價(jià)就查處誰(shuí)”的怪論，有“房?jī)r(jià)不能再漲了”的忠言,有政府“不托市”的表態(tài)，也有“買(mǎi)房愛(ài)國(guó)”的奇談。多元的聲音背后，凸現(xiàn)了一幅復(fù)雜的樓市圖景。

　　2009年是“我國(guó)進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最困難的一年”。牛年樓市擔(dān)當(dāng)拉動(dòng)內(nèi)需的重任，它該有怎樣的愿景?如果答案離不開(kāi)“去存貨、保投資、帶就業(yè)、控風(fēng)險(xiǎn)”，那么，用什么來(lái)打破當(dāng)下的樓市低迷?業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，通過(guò)市場(chǎng)手段合理調(diào)整，讓樓市回到購(gòu)買(mǎi)力原點(diǎn)，在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的再平衡中激活市場(chǎng)，而不是繼續(xù)往日的賭性，樓市才可能迎來(lái)可持續(xù)發(fā)展的健康未來(lái)。

　　旗幟鮮明 “不托市”與“買(mǎi)房愛(ài)國(guó)”奇談

　　“房?jī)r(jià)不能高，不能再漲了。”日前，在參加上海市十三屆人民代表大會(huì)第二次會(huì)議徐匯代表團(tuán)審議時(shí)，作為人大代表的中共中央政治局委員、上海市委書(shū)記俞正聲語(yǔ)重心長(zhǎng)。

　　此前，同樣是在地方“兩會(huì)”期間，北京市長(zhǎng)郭金龍?jiān)趨⒓映?yáng)區(qū)人大代表團(tuán)的分組審議時(shí)，直言政府“不托市”：“價(jià)格太離奇了，老百姓不喜歡你……一個(gè)月收入還買(mǎi)不了一平方米，我還愛(ài)你嗎?”他認(rèn)為北京樓市低迷，房?jī)r(jià)離譜是重要原因。

　　一南一北，中國(guó)最重要的兩個(gè)中心城市的高層官員的這番表態(tài)，贏得了輿論的高度贊揚(yáng)，認(rèn)為這體現(xiàn)了執(zhí)政者關(guān)注民生、實(shí)事求是的態(tài)度，體現(xiàn)了科學(xué)發(fā)展觀要求。

　　與以往不同的是，此次刺激樓市，更強(qiáng)調(diào)了政府的民生保障功能，主要著眼于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等保障性住房建設(shè)，同時(shí)希望開(kāi)發(fā)商順應(yīng)市場(chǎng)變化，主動(dòng)降價(jià)，與政府一起推動(dòng)樓市回暖，即“救樓市”而非“救房?jī)r(jià)”。

　　但仍有部分地方官員出于一地一城的小利益，對(duì)中央 “穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的政策會(huì)錯(cuò)意、表錯(cuò)情。先有南京江寧區(qū)房管局長(zhǎng)周久耕 “訓(xùn)誡”開(kāi)發(fā)商：誰(shuí)降價(jià)就查處誰(shuí)。最近又有安徽合肥市規(guī)劃局局長(zhǎng)在當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)鏡頭前喊出“買(mǎi)房就是愛(ài)國(guó)”的口號(hào)。

　　上海白領(lǐng)朱秋霞說(shuō)：“當(dāng)老百姓的購(gòu)買(mǎi)力達(dá)不到房?jī)r(jià)水平時(shí)，透支購(gòu)房恰恰抑制了其他消費(fèi)。這時(shí)鼓吹‘買(mǎi)房就是愛(ài)國(guó)’，無(wú)疑是一場(chǎng)輕佻的作秀。”

　　樓市要回到購(gòu)買(mǎi)力原點(diǎn)

　　自2008年第四季度以來(lái)，一系列刺激樓市的政策相繼出臺(tái)。如個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠下浮30%、最低首付款比例調(diào)整為20%;首次購(gòu)90平方米及以下普通住房，契稅暫下調(diào)至1%，免征個(gè)人購(gòu)銷(xiāo)住房印花稅等等，這些本為鼓勵(lì)消費(fèi)的政策，被一些利益相關(guān)方理解為“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”、甚至阻止房?jī)r(jià)回調(diào)之舉。個(gè)別開(kāi)發(fā)商甚至就此鼓吹房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

　　對(duì)此，萬(wàn)科的王石(王石博客)在《危機(jī)讓我們回到原點(diǎn)》的博文中的“檢討”頗值得玩味：“實(shí)際上我們看到2007年兩個(gè)指標(biāo)是有問(wèn)題的。一個(gè)是房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和家庭收入上升的差距越來(lái)越大。還有一個(gè)是越來(lái)越多資金注入房地產(chǎn)，所以庫(kù)存越來(lái)越多，造成了大量的積壓。這兩個(gè)指標(biāo)越來(lái)越高，市場(chǎng)一定會(huì)發(fā)生變化。從市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，企業(yè)要克服僥幸心理，減少一些賭性。”

　　其實(shí)，眼下借穩(wěn)定樓市之名，動(dòng)輒將合乎市場(chǎng)規(guī)律的房?jī)r(jià)回調(diào)等同于“崩盤(pán)”橫加指責(zé)的行為，實(shí)質(zhì)上還是樓市賭性的某種延續(xù)。殊不知，在政策之外，對(duì)房?jī)r(jià)回調(diào)的最大支撐就是消費(fèi)能力，即樓市購(gòu)買(mǎi)力。只有當(dāng)房?jī)r(jià)回調(diào)到主流現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力能夠承受的范圍內(nèi)，銷(xiāo)售才會(huì)獲得支撐，所謂樓市“見(jiàn)底”。

　　“去存貨、保投資、帶就業(yè)、控風(fēng)險(xiǎn)”

　　對(duì)于商品房市場(chǎng)而言，最能打破當(dāng)下僵持局面的，應(yīng)該是 “價(jià)跌量升”。根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2008年12月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降0.4%，這是全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)近3年多來(lái)首次下降。而截至2008年11月末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.36億平方米，同比增長(zhǎng)15.3%，增幅比前10個(gè)月提高了2.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)前政府第一需要的是房地產(chǎn)投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及其所創(chuàng)造的就業(yè)崗位，其次才是來(lái)自于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收和土地出讓金。換句話說(shuō)，對(duì)于政府而言，保持房地產(chǎn)高成交量比維持高房?jī)r(jià)更重要。