REICO報告揭秘房地產(chǎn)開發(fā)成本 政府收費占49%

焦點房地產(chǎn)網(wǎng)自REICO報告新聞發(fā)布會獲取最新消息：1月19日，REICO工作室發(fā)布了《我國部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用分析》專題報告，結(jié)果顯示，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總成本支出里，流向政府的比例占到49.42%，報告建議進(jìn)一步減輕房企稅費。

　　報告首度公開房企開發(fā)成本

　　該報告在抽樣調(diào)查北京、上海、廣州等9個城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的81個項目的基礎(chǔ)上產(chǎn)生。結(jié)果顯示，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總成本構(gòu)成中，土地成本所占比例最高，為41.2%。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總支出角度分析，開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)稅收占19.06%，土地成本占30.36%，兩項合計總支出中流向政府的比例占到49.42%。在房企的總銷售收入中，政府所占份額（稅收和土地出讓金）占37.37%；企業(yè)的非土地成本補(bǔ)償所占份額36.49%；企業(yè)剩余（總銷售收入減去總成本和稅收）占26.14%。在總銷售收入的分布中，政府所占比例高出企業(yè)剩余大約11%。

　　在總稅收的構(gòu)成中，開發(fā)環(huán)節(jié)稅收所占比例為11.55%，銷售環(huán)節(jié)稅收所占比例為88.45%。從稅收小項看，營業(yè)稅及地方附加稅所占比例最高，為48.84%，其次是企業(yè)所得稅，為24.33%。稅收占開發(fā)企業(yè)總成本的26.06%，占開發(fā)企業(yè)總支出的19.06%，占總銷售收入的14.21%。

　　REICO工作室研究院王震博士補(bǔ)充：“如果將市政工程成本、公共配套設(shè)施成本中政府的隱性收入、稅收預(yù)繳的利息收入以及各種非稅收費等也算入政府所得份額，那么政府所得份額還會增加。”

　　報告建議為房企“減負(fù)”

　　報告分析認(rèn)為：房企費用支出的這種分布狀況，盡管對政府而言，可以在在房地產(chǎn)開發(fā)階段獲得一次性收入，但是卻大大降低了政府可用財力的可持續(xù)性。對企業(yè)而言，增加了企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)，而且將本可以分散的金融風(fēng)險集中到企業(yè)身上，大大增加了企業(yè)面臨的金融風(fēng)險；在可能的情況下，金融風(fēng)險還會轉(zhuǎn)移到銀行體系上。對房屋購買者而言，則增加了購買房屋的支出負(fù)擔(dān)，相對降低了他們的購買力。

　　由此，報告建議應(yīng)該從房地產(chǎn)市場的制度層面入手，將一次性收取的土地租金和集中在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的稅收整合為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅，延遲到房屋保有環(huán)節(jié)征收。