REICO報(bào)告揭秘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 政府收費(fèi)占49%

焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)自REICO報(bào)告新聞發(fā)布會(huì)獲取最新消息：1月19日，REICO工作室發(fā)布了《我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用分析》專(zhuān)題報(bào)告，結(jié)果顯示，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總成本支出里，流向政府的比例占到49.42%，報(bào)告建議進(jìn)一步減輕房企稅費(fèi)。

　　報(bào)告首度公開(kāi)房企開(kāi)發(fā)成本

　　該報(bào)告在抽樣調(diào)查北京、上海、廣州等9個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的81個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上產(chǎn)生。結(jié)果顯示，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總成本構(gòu)成中，土地成本所占比例最高，為41.2%。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總支出角度分析，開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)稅收占19.06%，土地成本占30.36%，兩項(xiàng)合計(jì)總支出中流向政府的比例占到49.42%。在房企的總銷(xiāo)售收入中，政府所占份額（稅收和土地出讓金）占37.37%；企業(yè)的非土地成本補(bǔ)償所占份額36.49%；企業(yè)剩余（總銷(xiāo)售收入減去總成本和稅收）占26.14%。在總銷(xiāo)售收入的分布中，政府所占比例高出企業(yè)剩余大約11%。

　　在總稅收的構(gòu)成中，開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅收所占比例為11.55%，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)稅收所占比例為88.45%。從稅收小項(xiàng)看，營(yíng)業(yè)稅及地方附加稅所占比例最高，為48.84%，其次是企業(yè)所得稅，為24.33%。稅收占開(kāi)發(fā)企業(yè)總成本的26.06%，占開(kāi)發(fā)企業(yè)總支出的19.06%，占總銷(xiāo)售收入的14.21%。

　　REICO工作室研究院王震博士補(bǔ)充：“如果將市政工程成本、公共配套設(shè)施成本中政府的隱性收入、稅收預(yù)繳的利息收入以及各種非稅收費(fèi)等也算入政府所得份額，那么政府所得份額還會(huì)增加。”

　　報(bào)告建議為房企“減負(fù)”

　　報(bào)告分析認(rèn)為：房企費(fèi)用支出的這種分布狀況，盡管對(duì)政府而言，可以在在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段獲得一次性收入，但是卻大大降低了政府可用財(cái)力的可持續(xù)性。對(duì)企業(yè)而言，增加了企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)，而且將本可以分散的金融風(fēng)險(xiǎn)集中到企業(yè)身上，大大增加了企業(yè)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)；在可能的情況下，金融風(fēng)險(xiǎn)還會(huì)轉(zhuǎn)移到銀行體系上。對(duì)房屋購(gòu)買(mǎi)者而言，則增加了購(gòu)買(mǎi)房屋的支出負(fù)擔(dān)，相對(duì)降低了他們的購(gòu)買(mǎi)力。

　　由此，報(bào)告建議應(yīng)該從房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度層面入手，將一次性收取的土地租金和集中在開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的稅收整合為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅，延遲到房屋保有環(huán)節(jié)征收。