中國(guó)城鎮(zhèn)住房保障范圍和保障方式研究

1、住房保障定義

　　保障的本質(zhì)含義是救助，是社會(huì)保障體系的一個(gè)組成部分。

　　首先，以基本保障為基礎(chǔ)的社會(huì)保障體系決定了我國(guó)的住房保障也只能是低水平的基本保障，住房保障是保障 “人人有房住”，而不是保障“人人有住房”。

　　第二，保障住房的主要形式是廉租房，不能將住房保障泛化為包括中等收入群體的“住房普遍福利”，經(jīng)濟(jì)適用房政策和兩限房政策是在特定階段實(shí)行的住房政策，隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)背景的改變，這兩種住房政策應(yīng)該逐步淡出，而不應(yīng)該作為住房保障的內(nèi)容而長(zhǎng)期存在。

　　第三，住房保障應(yīng)面向城鎮(zhèn)常住人口而不僅僅是戶籍人口。人力資本是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要資源，為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)的是城鎮(zhèn)常住人口而不僅僅是戶籍人口。由于“二元”制度的存在，農(nóng)村人口、集體土地、集體土地上的住房與城市戶籍人口、國(guó)有土地、國(guó)有土地上的住房同時(shí)存在于我國(guó)城鎮(zhèn)范圍，這決定了城鎮(zhèn)住房保障制度絕不能夠僅僅面對(duì)城市戶籍人口和他們所住的房屋。

　　2、我國(guó)可采用家庭可支配收入的30%作為住房可支付性判斷標(biāo)準(zhǔn)

　　住房可支付性體現(xiàn)住房支出與家庭收入之間的關(guān)系。如果一個(gè)家庭在支付持續(xù)的住房支出后，其收入仍然可以維持其基本生活水平，包括滿足衣、食、行、醫(yī)療和教育需要，就可以認(rèn)為該住房為可支付性住房或該家庭具有住房可支付性。

　　根據(jù)模型計(jì)算，現(xiàn)階段我國(guó)低收入家庭最大租房或買房的月支出標(biāo)準(zhǔn)為家庭可支配收入的25%。以平均市場(chǎng)房租和平均市場(chǎng)房?jī)r(jià)作為住房補(bǔ)貼參考標(biāo)準(zhǔn)，采取住房補(bǔ)貼時(shí)，住房的保障面積需要與公共住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一致。

　　按照低水平保障原則，公共住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)采用設(shè)計(jì)規(guī)范內(nèi)的最低設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

　　3、初步估算，城鎮(zhèn)住房保障對(duì)象范圍大約占城鎮(zhèn)常住家庭總數(shù)的5%、并且每年增加40萬戶左右

　　在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)居住的是城鎮(zhèn)常住人口。按照戶籍劃分，我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口可分為四類：本地農(nóng)村戶籍人口、本地非農(nóng)戶籍人口、外地農(nóng)村戶籍人口、外地非農(nóng)戶籍人口。

　　從戶籍來看，占近30%比例的本地農(nóng)村戶籍人口，由于擁有自己的宅基地，顯然不應(yīng)該再在城鎮(zhèn)住房保障體系內(nèi)考慮。根據(jù)住房的具體情況和實(shí)際的住房支付能力分析，確定占城鎮(zhèn)總?cè)丝?0%份額的本地非農(nóng)戶籍人口、遷移人口中的住房保障對(duì)象為：城鎮(zhèn)戶籍人口的最低收入戶、低收入戶、中等偏下收入戶中沒有房產(chǎn)需要租賃市場(chǎng)住房的家庭，以及這些家庭每年的新增家庭；“棚戶區(qū)”住戶和最低收入戶中有房產(chǎn)但人均住房面積低于10平方米的住戶；5年后仍在城鎮(zhèn)租房住的農(nóng)民工如果符合城鎮(zhèn)住房保障對(duì)象條件，建議考慮進(jìn)入城鎮(zhèn)住房保障范圍；低收入具有城鎮(zhèn)戶口的遷移人員。

　　初步估算，城鎮(zhèn)住房保障對(duì)象范圍大約占城鎮(zhèn)常住家庭總數(shù)的5%、并且每年增加40萬戶左右。

　　4、城鎮(zhèn)住房保障方式應(yīng)以“人頭補(bǔ)貼”為主“磚頭補(bǔ)貼”為輔

　　到目前為止，我國(guó)城鎮(zhèn)化和住房市場(chǎng)提供的小面積住房比例相對(duì)支付能力不足的住房保障對(duì)象比例是足夠的。城中村住房成為很多城市外來人口的廉租房，城鎮(zhèn)住房存量中60平方米以下小戶型住房比例達(dá)到40%，其中1居室和2居室比例超過90%；近年城鎮(zhèn)住房增量中的小戶型住房比例也保持相對(duì)較高水平。

　　因此，我國(guó)住房保障的核心問題不是小戶型住房存量的不足，而是低收入階層住房支付能力不足的問題。建議城鎮(zhèn)住房保障方式應(yīng)以“人頭補(bǔ)貼”為主“磚頭補(bǔ)貼”為輔，制定相關(guān)政策加速住房存量流轉(zhuǎn)，充分利用住房過濾發(fā)揮存量住房的保障作用。