09年房地產(chǎn)市場運(yùn)行趨勢：房價將止跌企穩(wěn)

2009年房地產(chǎn)市場運(yùn)行趨勢

　　1、商品房屋空置面積會有較大幅度增加

　　2006年和2007年商品房屋新開工面積都保持了將近20%的較大增幅，按照建設(shè)周期推算，2009年商品房屋竣工面積增幅將會有較大幅度增加。由于2008年房地產(chǎn)市場成交持續(xù)低迷，期房銷售量下降近20%，決定了2009年進(jìn)入竣工狀態(tài)的商品房屋空置面積會有較大幅度增加?？罩梅课葜苯有纬煞康禺a(chǎn)市場的當(dāng)期供給，在空置房屋沒有被很好消化以前，商品房屋新開工意愿將會下降，以減少房地產(chǎn)市場的后期供給，促進(jìn)市場供求平衡。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅會有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長

　　2008年2季度房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降開始顯現(xiàn)，受此影響，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上年結(jié)轉(zhuǎn)的在建工程增幅和房屋建設(shè)投資增幅也會大大下降，如果考慮企業(yè)延緩開發(fā)建設(shè)進(jìn)度的因素，這部分投資可能會出現(xiàn)負(fù)增長。同時，受存貨增加的影響，2009年商品房屋新開工面積增幅會有較大幅度下降，這部分項(xiàng)目對應(yīng)的新增投資增長也會下降。此外，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行和資金緊張狀況影響，估計(jì)上半年企業(yè)拿地欲望和開發(fā)土地活動均不會增加。因此，2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅會有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長。

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購重組將會增加

　　2008年，受開發(fā)信貸增長下降和需求市場衰退的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)60%的資金供給源(國內(nèi)貸款、個人按揭貸款、定金及預(yù)收款)都為負(fù)增長，企業(yè)資金鏈條日益緊張，部分中小企業(yè)將會面臨資金困境，未來企業(yè)并購重組將會增加。

　　4、2009年房價將會止跌企穩(wěn)

　　短期來看，已經(jīng)頒布的減息、稅費(fèi)優(yōu)惠、對開發(fā)企業(yè)融資等方面的政策支持都有利于房價的穩(wěn)定，2009年上半年在“保增長”的大調(diào)控目標(biāo)下，仍可能還會有利于房價穩(wěn)定的政策出臺。從影響房地產(chǎn)市場的長期因素看，第三次“嬰兒潮”出生的大量80后年輕人的結(jié)婚需求，將會有利于近幾年住房剛性需求的增加，過去五年經(jīng)濟(jì)高速增長形成的居民財(cái)富積累的基礎(chǔ)，這些因素都會對促進(jìn)房價的穩(wěn)定起到積極作用。

　　當(dāng)前形勢下，形成房價下滑壓力的影響因素主要有宏觀經(jīng)濟(jì)的下行、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度加大帶來的增加市場供給預(yù)期、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度改革帶來的土地供給層面的長遠(yuǎn)影響等等。

　　在一系列擴(kuò)大內(nèi)需保增長的政策作用下，預(yù)計(jì)2009年3季度宏觀經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)回暖，同時經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度相關(guān)政策，短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的影響有限，上述促進(jìn)房價穩(wěn)定因素的影響將會大于房價下行因素的影響，預(yù)計(jì)2009年下半年房價將會止跌企穩(wěn)。