樓市今年將延續(xù)調(diào)整格局 下半年有望探底企穩(wěn)

　根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年12月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.4%。這是我國大中城市房?jī)r(jià)三年半來首次同比下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年年初再次成為關(guān)注焦點(diǎn)。

　　自2007年10月深圳房?jī)r(jià)觸頂以來，全國樓市已經(jīng)歷一年多的盤整，呈現(xiàn)出價(jià)格調(diào)整、成交低迷的特點(diǎn)。在全球金融危機(jī)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步蔓延以及我國經(jīng)濟(jì)增速放緩等因素影響下，雖然國家財(cái)政、貨幣政策發(fā)生積極變化，但預(yù)計(jì)市場(chǎng)觀望氣氛仍將持續(xù)，2009年樓市將延續(xù)調(diào)整格局，到下半年，伴隨成交量的回升，樓市才有望真正探底企穩(wěn)。

　　目前全球金融危機(jī)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)衰退尚無見底跡象，2009年我國經(jīng)濟(jì)也將在很大程度上受國際經(jīng)濟(jì)不確定性影響，宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)難以預(yù)料。房地產(chǎn)行業(yè)屬周期性行業(yè)，與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)度很高，特別是國家的宏觀調(diào)控和信貸政策，直接影響到行業(yè)的景氣程度。

　　有分析認(rèn)為，收緊信貸是導(dǎo)致我國樓市本輪調(diào)整的主因，開發(fā)商加快存貨周轉(zhuǎn)解決融資困難是助推本輪房?jī)r(jià)下跌的根源。隨著“保增長(zhǎng)”成為2009年經(jīng)濟(jì)工作的首要目標(biāo)，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控態(tài)度也在發(fā)生轉(zhuǎn)變，即從抑制房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)向保持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)房企適當(dāng)放松銀根，給予一定的貸款扶持，將成為2009年保持行業(yè)穩(wěn)定的重要舉措。

　　但由于資金的巨大缺口以及宏觀調(diào)控政策的時(shí)滯性，預(yù)計(jì)上半年房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)調(diào)整。中國指數(shù)研究院的分析數(shù)據(jù)顯示，2008年我國房地產(chǎn)商面臨6730億元的資金缺口，2009年如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不發(fā)生根本改變，這一數(shù)字將達(dá)到9290億元。近兩年，我國房地產(chǎn)業(yè)年投資規(guī)模不過2萬多億元，如此大的資金缺口造成的壓力可想而知，一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。在這種壓力下，降價(jià)促銷無疑將成為企業(yè)生存的重要選擇。

　　供求關(guān)系也是影響商品價(jià)格的重要因素，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求的矛盾仍然突出。截至2008年10月末，全國商品房空置面積達(dá)到1.33億平方米，同比增長(zhǎng)13.1%。此外還有已開工但未竣工的商品房17.55億平方米，將在今后兩年陸續(xù)竣工投放市場(chǎng)，按每平方米3000元的平均成交價(jià)計(jì)算，僅消化這部分新增房源就需要5萬多億元資金。在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下，房地產(chǎn)投資需求受到極大抑制，2004年以來房?jī)r(jià)的過快上漲又大大透支了居民的購買力，僅依靠“剛性需求”很難支撐龐大的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。

　　專家認(rèn)為，在新的供需平衡形成之前，房地產(chǎn)業(yè)的元?dú)庖粫r(shí)難以恢復(fù)。在經(jīng)濟(jì)向下的背景下，居民收入漲幅趨緩，甚至出現(xiàn)下滑，因而購買力的恢復(fù)主要依靠?jī)r(jià)格的下跌。成交量的回升，取決于價(jià)格調(diào)整的快慢，價(jià)格調(diào)整越快，行業(yè)恢復(fù)越快。2009年下半年待售商品房面積將達(dá)到峰值，隨后，行業(yè)“庫存”將逐步消化，風(fēng)險(xiǎn)逐步釋放。在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒有明顯改變的情況下，成交量的恢復(fù)可能要推遲到2009年下半年。2010年以后，市場(chǎng)供需將逐步平衡，價(jià)格可能重新恢復(fù)上漲。(