9000億保障住房投資恰是市場(chǎng)的“穩(wěn)定器”

 核心提示：日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布，未來(lái)三年計(jì)劃全國(guó)投資9000億元用于保障性住房。據(jù)《信息時(shí)報(bào)》報(bào)道，雖然目前該計(jì)劃能落實(shí)多少還是一個(gè)未知數(shù)，但是已經(jīng)有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將加重中低收入者的觀望心態(tài)，對(duì)開(kāi)發(fā)商存量房銷(xiāo)售帶來(lái)更大壓力。 據(jù)《信息時(shí)報(bào)》報(bào)道，雖然目前該計(jì)劃能落實(shí)多少還是一個(gè)未知數(shù)，但是已經(jīng)有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將加重中低收入者的觀望心態(tài)，對(duì)開(kāi)發(fā)商存量房銷(xiāo)售帶來(lái)更大壓力。有的專(zhuān)家就認(rèn)為：9000億元投入保障房，打亂了市場(chǎng)預(yù)期，市場(chǎng)上一部分人本應(yīng)進(jìn)入商品房市場(chǎng)，但受保障房的影響，轉(zhuǎn)向保障房市場(chǎng)，從而分流了商品房的市場(chǎng)需求，這將延長(zhǎng)正處于下降周期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期。

    我們認(rèn)為，說(shuō)9000億元投資保障住房增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛，給樓市回暖帶來(lái)了壓力，其實(shí)是夸大了保障型住房對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊。

    首先，從保障房供應(yīng)政策機(jī)制等看，保障房與商品房是兩個(gè)相對(duì)割裂的市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)適用房解決的是中低收入群體的住房困難，而商品房市場(chǎng)主要是為中高收入以上的群體改善住房提供資源。因此，保障房和商品房的目標(biāo)群體存在差異。我們通常所說(shuō)的市場(chǎng)上的住房具有鮮明的雙重屬性，既是消費(fèi)品，也是一種投資產(chǎn)品。保障房屬于一種滾動(dòng)性的社會(huì)公共資源，它不得出租、出借、經(jīng)營(yíng)或違反規(guī)定轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒茏宰。?dāng)你不住時(shí)選擇的路子只有一條：退出，因?yàn)楹竺孢€有人要住。這也就是說(shuō)保障房只能是住房的消費(fèi)市場(chǎng)，而非住房的投資市場(chǎng)。也正是基于此考慮，政策規(guī)定，保障房一定是小戶型，而且只能是每戶一套。過(guò)去在保障房中出現(xiàn)的大房型以及開(kāi)豪華車(chē)的高收入者擁有的情況并不是制度設(shè)計(jì)上的錯(cuò)誤，而是執(zhí)行過(guò)程中的偏差。

    其次，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量來(lái)看，全國(guó)每年銷(xiāo)售商品住房約550萬(wàn)套左右。保障性住房當(dāng)中的200萬(wàn)套廉租房和100多萬(wàn)戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程是政府的“托底”工程，與商品房市場(chǎng)是沒(méi)有關(guān)系的。對(duì)商品房市場(chǎng)有關(guān)系的400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，平均每年130多萬(wàn)套約占整個(gè)商品房市場(chǎng)的20%～25%，應(yīng)該說(shuō)這個(gè)比例是比較恰當(dāng)?shù)模哉J(rèn)為每年130多萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模過(guò)大，主要因?yàn)槲覀冞^(guò)去的規(guī)模過(guò)小，過(guò)去幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房平均每年占房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額僅為5%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求，導(dǎo)致相當(dāng)一部分人擠入商品房市場(chǎng)，這是引起房?jī)r(jià)快速上漲一個(gè)重要方面。目前這種規(guī)模，不僅可以解決較多家庭的住房困難問(wèn)題，而且也是對(duì)過(guò)去保障房不足的補(bǔ)課。

    第三，從中央政府最近出臺(tái)的一系列“救市”政策來(lái)看，無(wú)論是降低契稅還是有限度解禁“二套房”，目標(biāo)指向非常明確，那就是不保房?jī)r(jià)保市場(chǎng)，不保開(kāi)發(fā)商保民生。中央加大保障性住房的投資力度，一方面是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，防止景氣度大幅下滑；另一方面，將分流商品房市場(chǎng)需求，抑制房?jī)r(jià)大幅反彈。

    9000億元投資不僅僅是一個(gè)數(shù)字，其深刻含義就在于它是政府保增長(zhǎng)、促內(nèi)需政策的一個(gè)重要組成部分。在當(dāng)前全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的大背景下，中央希望中國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。在出口受阻的情況下，那么擴(kuò)大投資和刺激內(nèi)需顯然是必由之路。在現(xiàn)階段，比較理想的做法是投資和消費(fèi)兩者并舉，而刺激房地產(chǎn)對(duì)這兩方面都有推動(dòng)作用。

    與十年前通過(guò)住房商品化來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不同,現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)的是增加保障性住房投資。具體而言,今后三年內(nèi),全國(guó)將新增200萬(wàn)套廉租房、400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房,并完成100多萬(wàn)戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程,平均每年達(dá)3000億元。平均每年3000億元的投資規(guī)模相當(dāng)于2007年全國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際完成投資額2.5萬(wàn)億元的12%，全國(guó)固定資產(chǎn)投資總額的2.6%，對(duì)于上下游鋼鐵、水泥等許多行業(yè)將直接創(chuàng)造新的需求。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示,加大住房保障投資對(duì)拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資和刺激消費(fèi)有雙重促進(jìn)作用。通過(guò)這些大規(guī)模住房保障投資,可以促進(jìn)居民住房消費(fèi)。另外,居民在獲得住房保障后,還能降低對(duì)未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期,加大其他家庭消費(fèi)。

    由此可見(jiàn)，9000億元投資既是中央政府保投資促增長(zhǎng)、保民生促內(nèi)需的一大“利器”，同時(shí)也是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要“引擎”。因此，9000億元的投資需要的是落實(shí)到實(shí)處，而不是架空它。