操作性小 經(jīng)租房難道是在玩概念？

“經(jīng)濟租用房會是一個笑話，而且只能助推房價。”中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任、研究員曹建海接受《市場報》記者采訪時說。

近日，有報道稱，北京等多個城市正在研究“經(jīng)濟租用房方案”，該方案將幫助中等收入家庭解決住房難題。北京市建委有關(guān)人士也透露，目前北京市已針對經(jīng)濟租用房在北京推行的可行性及方式進行研究，有望選取部分區(qū)縣進行試點。這意味著，在經(jīng)濟適用房、廉租房之外，又誕生了一種新的住房模式。

建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示，“經(jīng)濟租用房”又稱“經(jīng)濟性租房”，是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以一定價格出租給特定人群。這些房屋租金和居住條件都好于廉租房，是專為特定人群解決居住問題所設(shè)定。

“經(jīng)濟租用房”與“經(jīng)濟適用房”的區(qū)別是，前者是一種住房消費方式，而后者是從政策保障角度出發(fā)的一種住房產(chǎn)品分配形式。另外，“經(jīng)濟適用房”強調(diào)“建房”，以新建設(shè)的房屋為主，而“經(jīng)濟租用房”房源則包括政府從市場上收購的房屋或開發(fā)企業(yè)自有的房屋等等。

據(jù)介紹，目前福建等地已率先推行經(jīng)濟租用房制度。內(nèi)容包括：套型面積原則上控制在60平方米以下，供應(yīng)對象主要面向行政機關(guān)、企事業(yè)單位、新就業(yè)大中專畢業(yè)生、引進人才等中低收入住房困難群體，實行以物價部門核定的成本來定租金。

建設(shè)部有關(guān)官員表示，“經(jīng)濟租用房”將與“限價房”一起成為解決城市中等收入家庭住房困難的工具。

有報道稱，“經(jīng)濟租用房”和“限價房”區(qū)別是，“限價房”以售為主，強調(diào)購買人群具有本市戶口。而“經(jīng)濟租用房”則有可能突破“戶籍限制”，為外來人口等城市中等收入家庭提供租房幫助。

究竟有多大操作性

盡管“經(jīng)濟租用房”前景美好，但是一些專家并不看好。

北京大學(xué)副教授、中國民營經(jīng)濟研究所執(zhí)行所長黃俊立接受記者采訪時說，經(jīng)濟租用房的廣泛推行，除了要解決土地、房屋來源兩個最主要問題外，還有如何界定審查符合條件家庭的收入情況，當(dāng)?shù)卣斦С至Χ纫约叭绾伪ＷC監(jiān)管等問題。

“在經(jīng)濟適用房、廉租房之外政府再搞一種住房形態(tài)，專門用來出租，我覺得是在玩概念。”曹建海主任接受記者采訪時說，“實質(zhì)是不想動高房價。”

曹主任表示，政府從市場上買到這些房子，就算按市場價格租的話，連一半資金都收不回來。如果再低于市場價格，想把錢收回來，恐怕得80年才行。這80年還不考慮利息的損失、房屋的修繕及空檔期。如果把這些都考慮進去，估計150年才能收回。這意味著政府會出現(xiàn)巨額虧損。

“實際上建經(jīng)濟適用房政府是不虧損的，而且，建經(jīng)濟適用房只不過放棄了拍賣土地賺大錢的機會。”曹主任說，搞經(jīng)濟租用房，房價會繼續(xù)上漲，因為此舉并不能遏制開發(fā)商和地方政府通過倒賣土地逐利的沖動。

“經(jīng)濟適用房對應(yīng)于低收入家庭，而將經(jīng)濟租用房對應(yīng)中等收入家庭，前者可購買，后者屬租賃，難道中等收入家庭反而不如低收入家庭？”中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容接受記者采訪時說，“這和限價房一樣，都是在玩概念。”

易憲容表示，現(xiàn)階段除了特困群體和高收入群體都是中等收入，中等收入家庭至少占80%以上。政府解決如此龐大群體的住房不符合實際，是畫餅充饑，國際上也沒有先例。“而且，限價房只不過是告訴市場，房價只能上漲，不能下降。這不符合經(jīng)濟規(guī)律。”政府應(yīng)大建廉租房

狂飆的房價讓中央政府大傷腦筋。與此相伴的是去年緊鑼密鼓地推出了涉及房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)信貸、土地供應(yīng)管理以及廉租房等14條房地產(chǎn)調(diào)控政策。

終于，在年末時，瘋漲的房價有了“歇腳”的跡象。表現(xiàn)為交易量下跌，市場觀望氣氛濃郁。

但是，最近央行公布，今年1月份新增貸款達8036億元，同比增長了2000億元，創(chuàng)歷史新高。其中，居民戶貸款增加1355億元，短期貸款增加491億元，中長期貸款增加864億元。

“這說明居民短期貸款增加小于中長期貸款。也就是說，住房按揭貸款仍然是居民貸款的主要用途。如果這些貸款投資比重過高，今年房地產(chǎn)面對的問題同樣不可小覷。”易憲容對《市場報》記者說。

對于高房價，政府去年先后頒布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》、《廉租住房保障辦法》，將樓市需求分流，即廉租房是政府著力解決的問題，經(jīng)濟適用房將用市場和政府調(diào)控相結(jié)合的方式解決。但是，各地政府保障性住房的積極性并不高。

以在這方面做得不錯的北京為例，據(jù)了解，2008年，北京擬新建經(jīng)濟適用房300萬平方米、廉租房50萬平方米。如果這些不打折扣都到位，也才350萬平方米，按60平方米每套計算，不足6萬套。顯然是杯水車薪。

易憲容告訴記者，今年全國保障性住房計劃安排資金1530億元，而近幾年每年的住房銷售額約為2.7萬億元。如果這些資金全額到位，也只占5%至6%。2007年全國保障性住房資金則不足500億元，實在是太少。

經(jīng)濟學(xué)家謝國忠撰文認為，大規(guī)模發(fā)展廉租房，中國并不缺錢。只要地方政府不對土地收費，開發(fā)成本可以控制在每平方米2000元。即使有5億人需要，以人均20平方米計算，總量約100億平方米，價錢大約是20萬億元，只相當(dāng)于2007年GDP的83％。如果計劃歷時15年，每年也就6億多平方米，花費還不到2008年GDP的5％。中國GDP每7年就翻一番，到2015年，此項目的花費就只占GDP的2.5％；到2022年，不過1.3％。