樓市整體交易量回暖緩慢 09年房產(chǎn)調(diào)整繼續(xù)

中國(guó)住宅市場(chǎng)，經(jīng)歷了自1998 年以來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)繁榮之后，2008年起全面步入調(diào)整期。由于全球經(jīng)濟(jì)衰退態(tài)勢(shì)在2009年不會(huì)得到根本性改變，由此帶來(lái)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的實(shí)質(zhì)性負(fù)面影響將持續(xù)甚至惡化，這些影響都將對(duì)諸多行業(yè)產(chǎn)生作用，進(jìn)而直接抑制房地產(chǎn)投資及消費(fèi)需求和信心，這是住宅市場(chǎng)面臨的最大威脅。因此，2009年住宅市場(chǎng)的“調(diào)整進(jìn)行曲”將依然繼續(xù)。

　　■關(guān)于市場(chǎng)

　　市場(chǎng)供應(yīng)繼續(xù)下降

　　由于全球金融危機(jī)尚未見(jiàn)底，2009年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展困難仍然會(huì)比較大，消費(fèi)信心不足，需求啟動(dòng)緩慢。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，1/3是經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，1/3是金融的問(wèn)題、1/3是地產(chǎn)的問(wèn)題。目前這三個(gè)方面均受到嚴(yán)重影響，價(jià)格下調(diào)、成交緩慢、觀望情緒嚴(yán)重，典型的買方市場(chǎng)，雖然有政策的刺激，市場(chǎng)信心的恢復(fù)仍然需要時(shí)間。

　　據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2008年全年，北京住宅市場(chǎng)上市面積約1155.5萬(wàn)平方米，上市套數(shù)9.8萬(wàn)套，延續(xù)了自2004年的下降勢(shì)頭，較2007年供應(yīng)面積減少11.6%，供應(yīng)套數(shù)減少18.6%。從供應(yīng)勢(shì)頭看，2008年的供應(yīng)增加呈現(xiàn)出“雙高峰”的分布；同時(shí)，2008年下半年市場(chǎng)新增供應(yīng)量較上半年下降了12.7%，顯示了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)冷、成交量下降的市場(chǎng)格局已開(kāi)始向供應(yīng)端傳導(dǎo)。

　　2008年開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤入市的力度也明顯下降，尤其是奧運(yùn)會(huì)后的8、9、10三個(gè)月，開(kāi)盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)同比下降了近五成。供應(yīng)減少、銷售下降，市場(chǎng)的供需雙方處于僵持局面，不僅僅是購(gòu)房人，包括開(kāi)發(fā)企業(yè)也對(duì)后市的預(yù)期較為悲觀，市場(chǎng)的艱澀、資金鏈的緊繃令開(kāi)發(fā)企業(yè)放緩了新盤供應(yīng)的節(jié)奏，2009年上半年，如果市場(chǎng)仍未出現(xiàn)回暖，新盤上市量將進(jìn)一步減少。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年1月北京僅13個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃推出新盤，僅相當(dāng)于2008年1月開(kāi)盤項(xiàng)目數(shù)量的三成，2009年1月不僅樓市供應(yīng)量大幅縮減，純新盤項(xiàng)目上市量更是出現(xiàn)明顯萎縮。

　　2009年保障性住房將進(jìn)一步增加供應(yīng)。根據(jù)土地供應(yīng)計(jì)劃判斷，2009年普通住宅、限價(jià)房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等各類保障性住房將開(kāi)工850萬(wàn)平方米，迎來(lái)供應(yīng)高峰，保證更多中低收入家庭的需求。這將給整個(gè)商品房市場(chǎng)，特別是郊區(qū)商品房項(xiàng)目帶來(lái)巨大的壓力。

　　由于“70／90”政策難以動(dòng)搖，并且政府計(jì)劃今年推出政策性住房800多萬(wàn)平方米，因此，預(yù)測(cè)今年住宅產(chǎn)品整體戶型面積偏小，并且在戶型空間格局也將出現(xiàn)拼裝產(chǎn)戶型。比如，將出現(xiàn)90平方米左右的三居或復(fù)式戶型，兩個(gè)80平方米左右的戶型將拼裝成一個(gè)大三居或四居等，戶型將更加緊湊多樣。

　　樓市整體交易量回暖緩慢

　　2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望情緒仍將持續(xù)。購(gòu)房人買房更加理性，樓市整體交易量回暖緩慢。隨著政府一系列保障經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的出臺(tái)，部分自住型需求及長(zhǎng)期投資需求將開(kāi)始釋放，但在整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)轉(zhuǎn)冷的大環(huán)境下，預(yù)期成交量將呈現(xiàn)小幅上漲的態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年住宅市場(chǎng)成交量?jī)H有665.3萬(wàn)平方米，成交套數(shù)僅為5.8萬(wàn)套，較2007年巨幅下挫。與2007年相比，成交面積下降了60%，成交套數(shù)下降了59%。

　　比較供應(yīng)量與成交量，可以發(fā)現(xiàn)，2008年市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的供過(guò)于求現(xiàn)象。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2008年，房屋銷售存量達(dá)到了18.5萬(wàn)套，而2007年時(shí)為13.3萬(wàn)套，2008年比2007年多出了5.2萬(wàn)套。其中，住宅存量2008年達(dá)到了11萬(wàn)套，而2007年僅為7萬(wàn)多套，也就是說(shuō)，2008年的住宅存量較之2007年多了近4萬(wàn)套。如果按照2008年的銷售量看，如此龐大的住宅存量基本上需要一年的時(shí)間來(lái)消化。并且，2008年全年多次出現(xiàn)了供過(guò)于求的現(xiàn)象。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年 1月、4月、6月、7月、9月均出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，其中，6月份的供需差最大，達(dá)到了31.5萬(wàn)平方米。

　　與2007年上半年購(gòu)房者狂熱的非理性購(gòu)房的火爆場(chǎng)面相比，2008年排長(zhǎng)隊(duì)買房、托人找關(guān)系買房的現(xiàn)象已經(jīng)一去不返了。在政府調(diào)控、開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)等眾多因素的影響下，購(gòu)房者的觀望情緒與日俱增。盡管開(kāi)發(fā)商挖空心思地打折、降價(jià)促銷，但是也不能讓購(gòu)房者心動(dòng)。購(gòu)房者對(duì)樓市的預(yù)期發(fā)生了改變，樓市也從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了買方市場(chǎng)。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2009年樓市供大于求的基本面不會(huì)發(fā)生明顯的變化，交易量回暖的節(jié)奏比較緩慢。從市場(chǎng)規(guī)律來(lái)看，在樓市預(yù)期不發(fā)生變化的前提下，只有價(jià)格降低到接近消費(fèi)者的心理價(jià)位的時(shí)候，樓市的消費(fèi)才會(huì)真正地調(diào)動(dòng)起來(lái)，而這就需要開(kāi)發(fā)商大幅降低產(chǎn)品的價(jià)格。然而，2009年入市的項(xiàng)目多是2006、2007年高價(jià)拿地的項(xiàng)目，如果市場(chǎng)銷量仍未復(fù)蘇，一旦部分開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將可能出現(xiàn)大面積低價(jià)拋售的現(xiàn)象，加重市場(chǎng)悲觀預(yù)期，市場(chǎng)仍會(huì)處于相持階段，整體的交易量自然也難迅速回升。

　　房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)仍大

　　經(jīng)歷2008年下半年房地產(chǎn)初冬的洗禮，部分小開(kāi)發(fā)商、或者同期在售量較多的開(kāi)發(fā)商，考慮到國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不會(huì)在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)下滑的態(tài)勢(shì)，為了快速回籠資金，使公司能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，2009年必將降價(jià)銷售，同時(shí)根據(jù)不同情況，確定當(dāng)期的打折策略。

　　據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2008年，北京普通住宅價(jià)格出現(xiàn)下降趨勢(shì)，單價(jià)較2007年下降了7.53%，部分樓盤降幅達(dá)20%以上。從月度走勢(shì)看，8、9兩月是全年的價(jià)格高點(diǎn)，同時(shí)也是成交的低點(diǎn)。由于受到政策刺激，自10月開(kāi)始，價(jià)格出現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)，同時(shí)成交也開(kāi)始出現(xiàn)回暖跡象。

　　由于2008年的房屋存量巨大，加之2009年還將有相當(dāng)數(shù)量的供量，這也使得房?jī)r(jià)下行的壓力增大。交通銀行研究部在《2008-2009中國(guó)銀行業(yè)發(fā)展報(bào)告》中指出，高庫(kù)存對(duì)價(jià)格的壓力在不斷累積，如果需求進(jìn)一步萎縮，全國(guó)房屋銷售均價(jià)可能進(jìn)一步回落。

　　而官方的聲音也是如此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥指出，目前各地房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度的回落，但是仍高于普通居民支付能力。隨著“價(jià)格和支付能力”這一市場(chǎng)的核心矛盾逐漸浮現(xiàn)，要刺激市場(chǎng)需求回升，最好的“藥方”仍然是降價(jià)促銷。而國(guó)辦去年底發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》也建議，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。

　　“企業(yè)必須充分認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是市場(chǎng)客觀規(guī)律的表現(xiàn)。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一(朱中一博客,朱中一新聞,朱中一說(shuō)吧)在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)日前主辦的“中國(guó)地產(chǎn)新視角高峰論壇”上指出，企業(yè)應(yīng)該主動(dòng)順應(yīng)市場(chǎng)，以合理的價(jià)格和過(guò)硬的質(zhì)量促進(jìn)商品房的銷售。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說(shuō)吧)同樣在該論壇上表示：“我很擔(dān)心，特別覺(jué)得更差的是住宅，尤其是離經(jīng)濟(jì)適用房地理位置比較近的住宅，2009年和2010年壓力都會(huì)很大。我看政府出臺(tái)了一個(gè)政策，要在未來(lái)兩年內(nèi)建上700萬(wàn)套的保障性住房，700萬(wàn)套是一個(gè)很大的數(shù)字，是一個(gè)天文數(shù)字。1997年香港收回之后，只宣布了一個(gè)要建8.5萬(wàn)套相當(dāng)于我們的保障性住宅，兩年之后香港的房?jī)r(jià)跌了50%。”

　　不過(guò)，也有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為房?jī)r(jià)仍將上漲。一貫喜歡“語(yǔ)不驚人死不休”的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)(任志強(qiáng)博客,任志強(qiáng)新聞,任志強(qiáng)說(shuō)吧)則在市場(chǎng)一片喊降聲中認(rèn)為，房?jī)r(jià)必漲無(wú)疑。

　　對(duì)于由此判斷的理由，任志強(qiáng)在論壇上解釋說(shuō)：“去年是從高往低走的一條線，今年的房?jī)r(jià)一定是從低往高走的一條線。所以，要說(shuō)2009年的趨勢(shì)，最后一定是上漲的趨勢(shì)，即使在全行業(yè)虧損的情況下，我認(rèn)為房?jī)r(jià)也一定是從低向上走的趨勢(shì)。”

　　另有開(kāi)發(fā)商表示，由于成本所限，降價(jià)的空間將有限。近期市場(chǎng)上開(kāi)盤的項(xiàng)目，多數(shù)是開(kāi)發(fā)商在前兩年地價(jià)最高的時(shí)候拿的地，因此項(xiàng)目成本很高，降價(jià)空間不會(huì)太大。

　　■關(guān)于保障性住房

　　保障性住房建設(shè)成為焦點(diǎn)

　　對(duì)于2009年來(lái)說(shuō)，保障房無(wú)可置疑地成為了一個(gè)關(guān)鍵名詞，在日前召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新提出，2009年要全面推進(jìn)保障性住房建設(shè)。計(jì)劃以實(shí)物方式為主，結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼，解決260萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題；解決80萬(wàn)戶住在煤礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)的住房困難家庭的住房問(wèn)題；新增經(jīng)濟(jì)適用住房130萬(wàn)套。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥表示，雖然從2009年到2011年國(guó)家計(jì)劃平均每年新增130萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，但是仍有相當(dāng)部分群眾既不符合經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)，又無(wú)力購(gòu)買商品住房，所以2009年還會(huì)借鑒地方經(jīng)驗(yàn)，醞釀出臺(tái)解決“夾心層”住房困難問(wèn)題的政策措施。

　　北京市發(fā)展和改革委員會(huì)主任張工表示，北京市將重點(diǎn)落實(shí)好今年850萬(wàn)平方米保障性住房建設(shè)任務(wù)。2009年，北京市將研究取消二套房限制，適當(dāng)減稅讓費(fèi)，刺激改善性需求。大力發(fā)展二手房市場(chǎng)，推進(jìn)存量公房上市交易，實(shí)現(xiàn)與保障性住房及部分拆遷安置房源銜接，促進(jìn)住房一、二級(jí)市場(chǎng)良性聯(lián)動(dòng)。試點(diǎn)開(kāi)展政策性租賃住房建設(shè)，擴(kuò)大住房租、售市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，保證拆遷被動(dòng)住房需求。

　　對(duì)于2009年保障房對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響則各有說(shuō)法。齊驥認(rèn)為，保障性住房供應(yīng)的增加，一方面可以解決低收入群體的住房困難，另一方面也使得住房市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較清晰。隨著大量保障性住房的投入，使得不少低收入群體不再摻雜在商品房市場(chǎng)中，反而有利于平穩(wěn)商品房市場(chǎng)的價(jià)格。

　　“長(zhǎng)期來(lái)看，加大保障性住房建設(shè)確實(shí)不會(huì)損害樓市秩序，反而有助于低收入群體退出商品房市場(chǎng)，但有兩個(gè)潛在的問(wèn)題需要警惕：一是由于未來(lái)3年保障性住房供應(yīng)占住房供應(yīng)總量的五成左右，比重巨幅提高必定會(huì)影響市場(chǎng)供求狀況；二是國(guó)家政策規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房面向城市低收入家庭供應(yīng)，但很多地方卻將其擴(kuò)大到中等收入家庭，甚至包括公務(wù)員，這不可避免地會(huì)沖擊到中低檔住宅，因此也要注意經(jīng)濟(jì)適用房門檻過(guò)低。針對(duì)保障房2009年還會(huì)有配套政策出臺(tái),目前的政策還不夠細(xì)化。”上海某房地產(chǎn)研究員綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭(楊紅旭博客,楊紅旭新聞,楊紅旭說(shuō)吧)指出。

　　■關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)

　　房地產(chǎn)企業(yè)面臨生存挑戰(zhàn)

　　2009年的房企無(wú)法回避的最大問(wèn)題就是調(diào)整中的生存問(wèn)題，核心是企業(yè)的資金鏈?zhǔn)欠癜踩＿@包括融資渠道的暢通和企業(yè)自身回籠資金的速度。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式多是快進(jìn)快出，在銷售節(jié)奏放慢的情況下，房企面臨的資金壓力開(kāi)始凸顯。2007年，在浮華的市場(chǎng)表象下，開(kāi)發(fā)商一年的土地購(gòu)置費(fèi)用就接近其全年的營(yíng)業(yè)收入。而2007年末開(kāi)始的貨幣緊縮政策及全球資本市場(chǎng)的動(dòng)蕩，都大大惡化了開(kāi)發(fā)商原先依賴的融資環(huán)境。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2008年十家知名發(fā)展商在售樓盤的數(shù)量比2007年平均增加40%，但銷售面積卻僅和2007年持平，市場(chǎng)低迷可見(jiàn)一斑。

　　與此同時(shí)，2008年各開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)規(guī)模仍在迅速擴(kuò)張。數(shù)據(jù)顯示，一些知名開(kāi)發(fā)商目前已領(lǐng)取預(yù)售許可證而尚未售出的樓盤面積，已相當(dāng)于各自12-13個(gè)月的銷售量。如果再加上其在建但尚未領(lǐng)取預(yù)售許可證的樓盤，庫(kù)存壓力則會(huì)更加驚人。

　　從統(tǒng)計(jì)的數(shù)字來(lái)看，2008年以來(lái)，尤其是上半年，開(kāi)發(fā)商自籌資金和開(kāi)發(fā)貸款同比仍有較快增長(zhǎng)，但到了年底，除自籌資金以外，開(kāi)發(fā)貸款增速不斷下降，其余資金來(lái)源方式則已明顯萎縮，可見(jiàn)房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂(lè)觀。2008年9月，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉就曾預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)行業(yè)全年的資金缺口有6730億元，原因在于需求出現(xiàn)觀望和萎縮。同時(shí)，緊縮的貨幣政策和銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)性的憂慮，給房地產(chǎn)商向銀行申請(qǐng)貸款帶來(lái)了困難。同時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走向調(diào)整，銀行方面也進(jìn)一步收縮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，以避免承受因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)衰退所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　銷售市場(chǎng)的低迷，大量庫(kù)存的積壓，使開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流捉襟見(jiàn)肘。雖然2008年底國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)政策替開(kāi)發(fā)商“松綁”，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，尤其是地方政府采取了更加直接和明顯的扶持行動(dòng)，但鑒于低迷的市場(chǎng)和惡化的外部融資環(huán)境，資金短缺這一當(dāng)前開(kāi)發(fā)商最大的問(wèn)題在2009年仍將在一定程度上存在。

　　整體來(lái)看，一線品牌發(fā)展商雖然銷售也受到?jīng)_擊，但其行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位和上市公司背景，使得他們?cè)谌谫Y方面仍有一定優(yōu)勢(shì)。2008年中海、保利、萬(wàn)科、龍湖等品牌企業(yè)依然取得了與 2007年持平的銷售面積和銷售收入，同時(shí)市場(chǎng)份額也有明顯提高。可見(jiàn)調(diào)整市道反而使強(qiáng)者更強(qiáng)，行業(yè)新一輪的洗牌也必將加速進(jìn)行。

　　目前，一些未能成功上市卻大量?jī)?chǔ)備土地資源的發(fā)展商開(kāi)始紛紛從企業(yè)債市場(chǎng)或者信托市場(chǎng)尋求資金支持，實(shí)力較小的開(kāi)發(fā)商受資本市場(chǎng)和樓市雙重不景氣打擊，承受著巨大的資金壓力，不得已通過(guò)大幅降價(jià)以換取銷售資金回籠。由于政府的態(tài)度仍然是加大保障房供應(yīng)，同時(shí)市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，因此企業(yè)的自救和整合力度將在很大程度上決定自身的命運(yùn)。

　　不過(guò)，根據(jù)仲量聯(lián)行的研究報(bào)告，目前，引入房地產(chǎn)投資信托基金以及放寬對(duì)保險(xiǎn)公司直接投資于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制這兩項(xiàng)方案正在審議之中，這些政策的最終出臺(tái)，可能使2009年整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)的發(fā)展格局發(fā)生根本性的變化。房地產(chǎn)投資信托基金的引入，不僅將為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供一個(gè)新的融資渠道，同時(shí)也能使更多的個(gè)人和企業(yè)參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。與此同時(shí)，目前保險(xiǎn)公司成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主要投資商的勢(shì)頭已初露端倪，它們將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供進(jìn)一步的資金支撐。