樓市繼續(xù)尋底 消化壓力將貫穿09全年

　2009年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是一調(diào)難回頭還是觸底甚至反彈？這是政府、開發(fā)商和購房者都想早點(diǎn)獲得答案的問題。從目前市場(chǎng)各方面的表現(xiàn)來看，業(yè)內(nèi)多抱謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，也許“底部”得到夯實(shí)便是今年樓市的基本狀態(tài)。

　　托底：政策瞄準(zhǔn)觀望心結(jié)

　　正如我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已難以擺脫外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境的深重影響，在業(yè)內(nèi)看來，2009年國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)還將繼續(xù)下行，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然也會(huì)同步下行。不過，值得期待的是，政府采取的救市行動(dòng)所能發(fā)揮的利好影響。

　　從2008年10月以來，政府拯救經(jīng)濟(jì)的決心和力度都越來越大，尤其是態(tài)度堅(jiān)定地鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)積極發(fā)展。“要把滿足居民合理改善居住條件的愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的作用結(jié)合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用”——上月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)中的表態(tài)，就是今年的房地產(chǎn)工作方針。

　　而在國務(wù)院新聞辦召開的2009年第一場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)上，房地產(chǎn)也成為今年國家的“第一話題”。其中，“啟動(dòng)需求”成為關(guān)鍵詞。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，政府為樓市注入的一系列“強(qiáng)心劑”，正是瞄準(zhǔn)很多購房者的觀望心結(jié)，連續(xù)出臺(tái)的房產(chǎn)新政已被視作促進(jìn)樓市成交量逐步恢復(fù)的動(dòng)力。

　　“樓市要觸底反彈，必要的前提是政策底部和市場(chǎng)底部的先后到來，而政策底部往往會(huì)先行于市場(chǎng)底部，并且只有在一系列不間斷的政策刺激下才會(huì)使得市場(chǎng)最終觸底反彈。但是，由于國家對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的‘解套’信號(hào)剛剛釋放，絕大部分政策效力都存在滯后期，尤其是買方的心理預(yù)期發(fā)生改變，我們只能拭目以待由量變到質(zhì)變。”有專家指出。

　　筑底：開發(fā)商姿態(tài)主動(dòng)

　　政府展開救市行動(dòng)后，開發(fā)商的反應(yīng)最值得咀嚼。

　　救市政策以如此密集的形式出臺(tái)后，開發(fā)商似乎應(yīng)該松上一口氣，借政策利好守住價(jià)格線，然而，開發(fā)商們的表現(xiàn)卻恰恰相反。就拿剛過去的元旦來說，萬科上海房款優(yōu)惠1%且推出一成首付、恒大廣州“成本價(jià)”發(fā)售、富力“一口價(jià)”促銷……還有南京、武漢等城市紛紛傳來開發(fā)商發(fā)動(dòng)低價(jià)攻勢(shì)的消息。

　　“去年年尾的成交回升，除了新政對(duì)住房消費(fèi)的刺激，開發(fā)商普遍采取降價(jià)快銷的策略更具備直接作用。有開發(fā)商低價(jià)出招，也會(huì)有購房者想低價(jià)接招，有賣有買才能促成交易，未來這也將成為樓市能否觸底反彈的最終決定性力量。”有專家指出。

　　同時(shí)，專家指出，每個(gè)企業(yè)的實(shí)力不同、每個(gè)項(xiàng)目拿地時(shí)間不同，所以面臨的資金壓力各不相同，每個(gè)“底”也就不同。“如果企業(yè)資金尚能支撐，即使土地成本可以支持它的項(xiàng)目打較大折扣，此類企業(yè)也不一定如此選擇；相反，一些在樓市高位大批拿地?cái)U(kuò)張的企業(yè)，今年為了生存，就需要讓利流轉(zhuǎn)，此類企業(yè)旗下項(xiàng)目的‘底’就比較容易觸及。”

　　中原證券分析師指出，雖然消化現(xiàn)有存量及增量的壓力將貫穿2009年，但預(yù)計(jì)市場(chǎng)將逐漸實(shí)現(xiàn)短期均衡。在行業(yè)低迷期，積極的因素來自政策。房地產(chǎn)公司應(yīng)以積極的心態(tài)，做好最壞的打算，等待最理想的狀況。

　　摸底：購房者心態(tài)調(diào)整

　　正如股市里有一句話：你永遠(yuǎn)不可能在最低點(diǎn)買進(jìn)、在最高點(diǎn)賣出，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市觸底也并非一蹴而就，而是漸進(jìn)的過程，但在期待房價(jià)降到最低點(diǎn)的時(shí)候，也很可能錯(cuò)過了購房的最好時(shí)機(jī)。

　　回想去年的市場(chǎng)心態(tài)，在政府出手救市前，市場(chǎng)觀望氣氛的確越來越濃郁；而后在連續(xù)降息之時(shí)，購房者的想法開始分化，雖然還無法確定市場(chǎng)有無到底，但是調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向使他們開始討論起“是否可以抄底”這樣的話題來；待到房產(chǎn)新政、特別是房貸新政出臺(tái)后，追求低位入市的心態(tài)開始明顯起來，并且一些已經(jīng)轉(zhuǎn)化為實(shí)際行動(dòng)，但也有很多購房者判斷政府及開發(fā)商推動(dòng)樓市成交的動(dòng)作幅度還會(huì)加大，所以依然選擇等待。

　　不少業(yè)內(nèi)人士指出，盡管樓市漸漸觸底并能夠最終形成反彈之勢(shì)正成為一種共識(shí)，可整體不能代表全部，“探底、觸底甚至反彈，都在一條拋物線上，但全國各地、各區(qū)域、各開發(fā)商、各類物業(yè)的特點(diǎn)不同，回暖的快慢、幅度以及延續(xù)性肯定有所不同。