"房貸搬家"需在2方面細算賬 保證享最大實惠

2009年1月1日，各銀行開始陸續(xù)出臺存量房“房貸七折優(yōu)惠”的相關條件，一時間，存量房貸款申請打折成為房貸市場最為熱烈的現(xiàn)象。而當前各家銀行在申請七折的門檻不一，很多房貸消費者因不符合原銀行的申請條件，而需要轉到其他銀行申請，從而引發(fā)了一場“房貸大搬家”的現(xiàn)象。“房貸搬家”還是應該從兩方面細算賬，以保障轉行后可以得到最大化的經濟實惠。

　　首先，確保轉行節(jié)省的利息大于墊資費用

　　2009年開始，存量房貸款客戶開始執(zhí)行新的浮動利率，經過2008年的五次降息后，新的0.85倍優(yōu)惠利率為5.05%，而0.7倍優(yōu)惠利率為4.16%。按這兩種利率進行還款計算，二者之差即為節(jié)省的利息，大于墊資費用，轉行申請才有必要。轉行需要發(fā)生的墊資費用一般為貸款余額×2%。據(jù)“鏈家地產”研發(fā)中心主任王志偉表示，還款中后期一般節(jié)省利息不能沖抵墊資費，再轉行不劃算。例如，以等額本息還款法貸款，貸款余額20萬元時，如果貸款期限為49個月的時候，執(zhí)行原有的0.85倍優(yōu)惠利率，需支付利息為21746.37元，轉行后執(zhí)行0.7倍最低利率所需支付利息為17814.76元，所節(jié)省利息僅為3931.61元，已經不能沖抵4000元的墊資費，也就是說還款期限短于50個月的時候，再轉行已經不劃算了。

　　其次，轉行后的還款方式

　　2008年執(zhí)行的優(yōu)惠利率為6.66%左右，轉行后執(zhí)行的最低利率變?yōu)?.16%，實際的還款能力已經大大增強。在支付能力不變的情況下，可酌情選擇利息相對較少的等額本金還款法。

　　剩余貸款金額越大，剩余貸款時間越長越適合選擇等額本金還款法。例如，剩余貸款金額為30萬，剩余貸款期限25年即300個月，在2008年時按等額本息還款法，每月還款2055.72元；2009年按五次降息后的七折利率等額本金還款法計算，第一個月還款2040.10元，以后每個月還款遞減，完全在既有的支付能力之內，利息總計156535.2元；而2009年如果再次選擇等額本息還款法，月還款額為1610.20元，利息總計183060.18元。從此可以看出盡管選擇等額本息還款法，前期的月還款相對輕松，但利息支出總計要多出3萬多元。因此在支付能力允許的情況下，可以酌情選擇等額本金還款法，或者選擇等額本息還款法將貸款期限縮短。