房地產(chǎn)投資信托基金呼之欲出 助地產(chǎn)商過(guò)冬

經(jīng)歷了2008年最寒冷的“冬季”，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正感受到來(lái)自市場(chǎng)各方的濃濃“暖意”。先是證監(jiān)會(huì)放行了房地產(chǎn)上市公司的增發(fā)融資，緊接著，地產(chǎn)商期盼已久的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）也提上日程。這一系列的政策“暖風(fēng)”讓地產(chǎn)商提前看到了春天的曙光。

　　第一道曙光：放松房企融資限制

　　去年以來(lái)，上市房地產(chǎn)企業(yè)的再融資欲望與資本市場(chǎng)的持續(xù)低位調(diào)整，使得一度風(fēng)光無(wú)限的增發(fā)、配股面臨著尷尬境地。

　　2008年7、8月份，金地、泛海建設(shè)增發(fā)方案先后被否。而此后，以萬(wàn)業(yè)企業(yè)、津?yàn)I發(fā)展（為首的房企更是開始了主動(dòng)終止增發(fā)的舉動(dòng)。還有一部分公司則選擇了調(diào)整方案、增發(fā)時(shí)間順延。與此同時(shí)，直接融資基本處于“冰凍”狀態(tài)。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，2008年8月以來(lái)，僅有招商地產(chǎn)公開增發(fā)股票不超過(guò)45000萬(wàn)股股票、新疆城建非公開發(fā)行不超過(guò)11000萬(wàn)股新股等少數(shù)房地產(chǎn)公司的增發(fā)方案獲得監(jiān)管層通過(guò)。

　　直接融資的艱難使得很多房企轉(zhuǎn)投債市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2008年上市房企的公司債融資金額已接近400億元，成為債市的第一大權(quán)重行業(yè)。

　　因此，新年伊始，上市房企美都控股成為了房地產(chǎn)上市公司增發(fā)融資第一單，為業(yè)內(nèi)增添了很多遐想。“這或許是監(jiān)管層放松房地產(chǎn)企業(yè)融資限制的信號(hào)”，很多業(yè)內(nèi)人士這樣認(rèn)為。

　　這種推測(cè)也不無(wú)道理。因?yàn)檫@也符合了去年12月國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》中提出的“支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求”的要求。因此，這也意味著，在貨幣政策轉(zhuǎn)向適度寬松的背景下，具有良好開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)上市公司，將獲得較為便利的融資渠道。

　　第二道曙光：房地產(chǎn)投資信托基金將破冰

　　由于目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，因此房地產(chǎn)融資渠道擴(kuò)寬的呼聲一直不斷，而其中呼聲比較高的就是房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

　　去年12月初，“國(guó)九條”明確提出，要發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。今年1月6日，央行在其今年的工作會(huì)議中明確指出，將做好房地產(chǎn)投資信托基金的準(zhǔn)備工作。

　　“房地產(chǎn)投資信托基金，人民銀行最近幾年來(lái)一直會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行研究，我們現(xiàn)在已經(jīng)形成了初步的試點(diǎn)總體構(gòu)架，正在和有關(guān)部門會(huì)商。這個(gè)方案我們打算在會(huì)商有關(guān)部門后報(bào)國(guó)務(wù)院同意，然后進(jìn)行試點(diǎn)。”中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)霍穎勵(lì)6日的表態(tài)讓房地產(chǎn)企業(yè)看到了希望。

　　據(jù)霍穎勵(lì)介紹，由于受美國(guó)次貸危機(jī)的影響，市場(chǎng)上對(duì)結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品都有一定顧忌，所以房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和制度安排上要注重風(fēng)險(xiǎn)防范。此外產(chǎn)品模式上要盡量簡(jiǎn)單化。國(guó)外的產(chǎn)品模式比較多，中國(guó)擬在吸取美國(guó)次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，力求簡(jiǎn)化產(chǎn)品鏈條提高產(chǎn)品透明度，設(shè)計(jì)符合國(guó)家法律要求以及適合我國(guó)投資者購(gòu)買的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

　　海通證券一份研究報(bào)告指出，REITs將成為房地產(chǎn)行業(yè)的下一個(gè)主角。該報(bào)告估計(jì)，兩年內(nèi)REITs會(huì)被推廣，而在2009年將全面提速。

　　“房地產(chǎn)投資信托基金將給我們帶來(lái)新的融資渠道，我們非常關(guān)注。”某房地產(chǎn)企業(yè)高層表達(dá)了自己的心聲。在他的眼中，房地產(chǎn)信托投資基金作為一種創(chuàng)新融資方式，將有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困境。 （編輯：聞房四寶）