你的房貸打7折了嗎 教您房貸的8個妙招

你的房貸7折了嗎？”這是當前“房奴”們流行的問候語。存量房貸利率7折優(yōu)惠政策推出至今，實施起來讓很多“房奴”倍感不痛快。從獲知消息到申請利率浮動，到最后真正享受優(yōu)惠，消費者要面對銀行的重重障礙，房貸新政成了“水中月、鏡中花”，更是“房奴”的一塊心病。

　　不給7折優(yōu)惠轉按揭最有效

　　典型個案：王東2006年買了一套商品住房，因為當時公積金貸款最高只能貸40萬，由于他湊更多的首付困難，就用商業(yè)貸款貸了50萬元。去年10月27日，政府推出了鼓勵自住型購房貸款的房貸新政，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。聽到這一消息王東興奮不已，密切關注其貸款銀行這一利率下調(diào)的細則出臺。

　　直到去年12月19日，銀行才短信通知“根據(jù)人民銀行房貸新政策，對于符合我行利用貸款購買普通自住房客戶，可到貸款經(jīng)辦行進行利率浮動幅度下調(diào)的申請，詳洽貸款經(jīng)辦行”。收到短信的當天王東就去該行申請利率下調(diào)，然而快一個月過去了，王東的利率7折優(yōu)惠什么時候能辦下來，銀行只是答復讓他等電話，完全沒有時間表。

　　理財支招：王東打聽過周圍的鄰居、朋友，居然還沒有一個享受到房貸利率7折優(yōu)惠的政策，1月20日就又到了王東每月的還款日，他只能按原來的還款數(shù)額往還款卡里面存錢了，因為什么時候才能辦下貸款利率的折扣他完全不知道。

　　與王東有同樣經(jīng)歷的朱曉雷對銀行的一再拖延，且不給個準確的時間，非常不滿意。他決定聯(lián)系能馬上執(zhí)行貸款利率7折優(yōu)惠的銀行進行轉按揭，他咨詢了民生銀行的一位信貸經(jīng)理，對方表示依據(jù)他的條件完全可以辦理轉按揭，而且轉的下個月就能享受優(yōu)惠利率。朱曉雷把這一消息轉告原銀行的房貸經(jīng)理時，房貸經(jīng)理答復他在他1月份的還款日之前一定會給答復。

　　夫妻第二套房也有可能享優(yōu)惠

　　典型個案：2006年還未結婚的鄭先生購買了一套80平米的商品房，商業(yè)貸款45萬元。2008年結婚后，夫妻兩人收入都比較可觀，在北京一樓盤出現(xiàn)較大購房優(yōu)惠的情況下“抄底”購買了一套100平米的商品房，該房是夫妻共同出資以愛人王女士的名義用公積金貸款購買的。鄭先生想把自己名下的首套房申請貸款利率7折優(yōu)惠，但向銀行咨詢后得知，他不在優(yōu)惠條件允許的范圍內(nèi)。

　　理財支招：鄭先生后來咨詢了一位在銀行工作的朋友，該朋友告訴他有些銀行并沒有嚴格要求夫妻名下?lián)碛袃商追康?，首套商品房貸款不能申請利率優(yōu)惠。因此鄭先生可以咨詢其他銀行，在得到確切答復后可以申請轉按揭，從而享受到7折利率的優(yōu)惠政策。

　　鄭先生的情況比較特殊，首套房是以自己的名義買的，第二套則完全是愛人名義買的，因此在銀行系統(tǒng)里很有可能查不到婚姻記錄，所以鄭先生家庭即便有兩套房也是可以申請利率優(yōu)惠的。

　　剩余未還貸款少則不宜轉按揭

　　典型個案：周偉2003年購買了首套自住商品房，建筑面積98平米的，當時貸款40萬元，經(jīng)過了5年還款過程，目前還有18萬元的本金未還完，但他所貸款的銀行還遲遲未公布貸款利率7折優(yōu)惠的細則，他想轉按揭到其他銀行享受利率優(yōu)惠。

　　理財支招：銀行理財分析師提醒客戶，不是所有房貸客戶轉按揭都劃算。因為轉按揭不但需要重新辦理兩證，還需要繳納違約費和評估費。如果18萬元的貸款申請轉按揭的話，加上1%-2%的按揭費、擔保費、保險費、抵押登記手續(xù)費等費用,累計支出可能在5000-6000元。

　　銀行理財分析師粗略計算，貸款18萬元，這些費用就達到了6000元左右。可見，貸款金額20萬以下，期限10年以內(nèi)的，沒有太大必要轉按揭。而貸款金額較大的，轉按揭就比較劃算了。同時周先生所貸款的銀行只是目前細則沒有完全出臺，并不代表將來就不執(zhí)行貸款7折利率優(yōu)惠，建議等等銀行的政策出臺，不必急于這一點時間。如果周先生想提前還款的話將來辦理7折優(yōu)惠時，一定要問清楚提前還款有沒有違約金。

　　■記者觀察

　　房貸新政房奴心病

　　銀行對房貸推出的貸款利率7折優(yōu)惠政策，讓眾多“房奴”大為高興，因為他們將從中受益，大多數(shù)人每月貸款可少還幾百元的利息。然而新政推出至今，真正享受到這一實惠的購房者卻是少之又少，房貸新政本意雖好，但實行起來卻讓人不那么痛快。各銀行對于自己的細則有不同的解釋，高門檻則是各個銀行審核符合優(yōu)惠條件客戶的共同特點，可謂障礙重重。這給剛看到希望的“房奴”又澆了一盆冷水，即便有能滿足各種條件的房貸者，也是遲遲不能與貸款銀行辦理相關的手續(xù)，銀行是能拖就拖，能不給優(yōu)惠就不優(yōu)惠，消費者只能坐等銀行電話。

　　銀行這邊怕丟了客戶，那邊又怕少了利潤，因此就會出現(xiàn)有優(yōu)惠政策出臺，但又設立高門檻，讓消費者有希望但又難以企及。購房者還必須向銀行提出申請，有人就指出銀行為什么就不能自動享受優(yōu)惠利率，為什么還要費事費力地去走個“申請”程序呢？各房地產(chǎn)論壇、眾多的群談論最多的都是貸款利率7折優(yōu)惠的事情，眾“房奴”日盼夜顧地希望優(yōu)惠早日落實到位。

　　■房貸轉按揭小貼士

　　1.找到新銀行，尋找一家可以為房貸給出更大利率優(yōu)惠的接收銀行。

　　2.帶齊申請材料，包括原來的借款合同、購房合同、房產(chǎn)證復印件(無復印件也可)、身份證原件、收入證明、還款記錄(一般是供銀行扣月供的存折復印件)，到接收銀行網(wǎng)點填寫“轉按揭”申請表。

　　3.信用查詢，申請后，欲“轉按揭”者須授權接收銀行進行“個人信用檔案”查詢。

　　4.記錄要良好，若申請者個人信用記錄中沒有惡意拖欠貸款的記錄，接收銀行一般會在7個工作日內(nèi)作出受理“轉按揭”的決定，同時會電話通知申請人；若個人信用記錄中有拖欠貸款或刷爆信用卡的記錄，接收銀行可能會拒絕接收“轉按揭”。

　　5.提前還完款，獲得接收銀行認可后，向原來的貸款發(fā)放銀行申請?zhí)崆叭~還貸。由于許多銀行要求“提前全額還貸”須提前一個星期申請，所以此過程大約需要半個月。

　　6.簽訂新合同，向原貸款發(fā)放銀行提前全額還貸并拿回抵押的房產(chǎn)證后，到接收銀行網(wǎng)點簽訂新的個人房屋抵押貸款合同。

　　7.重新辦抵押，拿著房產(chǎn)證、全額還款證明(由原貸款銀行出具)、與接收銀行簽訂的個人房屋抵押貸款合同，到各房屋所在地房屋抵押登記部門(一般在房交所)，先辦理解押手續(xù)，后辦理新的抵押手續(xù)。

　　8.手續(xù)交銀行，將房產(chǎn)證、解押手續(xù)、抵押手續(xù)交給接收銀行。