降價(jià)換資金回籠 萬科預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)見底將延遲三年

1月5日，萬科2008年的成績(jī)出爐，雖然離調(diào)整后的計(jì)劃還差一點(diǎn)，不過好于市場(chǎng)的預(yù)期。萬科雖穩(wěn)坐第一把交椅，但還是感覺壓力很大。

　　市場(chǎng)證明，萬科對(duì)于樓市的預(yù)測(cè)向來很準(zhǔn)，對(duì)于何時(shí)見底，眾說紛紜，而萬科把原來預(yù)測(cè)2009年見底的時(shí)間延長(zhǎng)至2012年。

　　高層年終獎(jiǎng)不保

　　1月5日晚間，萬科公布2008年最后一個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)。12月份萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積66.1萬平方米，銷售金額53.4億元。受年底購(gòu)房高峰以及宏觀政策的影響，12月增長(zhǎng)明顯，環(huán)比分別增加57.0%和49.6%。

　　至此，萬科2008年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積557萬平方米，銷售金額478.7億元，分別比2007年減少9.2%和8.6%。

　　盡管業(yè)績(jī)有所縮減，但萬科依然是行業(yè)的領(lǐng)跑者，并且與隊(duì)友們的距離拉得更大了，目前，萬科市場(chǎng)份額由2008年年初的2%增長(zhǎng)到了2.6%左右。即便如此，萬科還是感到壓力很大。

　　平安證券房地產(chǎn)分析師劉細(xì)輝對(duì)記者說，這一結(jié)果與萬科全年計(jì)劃基本相符，12月的銷售情況甚至要好于預(yù)期，回籠一部分資金后，萬科的現(xiàn)金流也比以前更穩(wěn)健。在財(cái)務(wù)上萬科不斷縮減開支，盡量減少成本。

　　據(jù)記者了解，占員工工資大頭的2008年年終獎(jiǎng)也將從上至下縮減，即高層沒有，中層一半，低層照單全發(fā)。萬科管理層主動(dòng)降薪，這一舉措倒是頗得民心。

　　以往萬科總會(huì)在年底對(duì)來年銷售目標(biāo)做出計(jì)劃，但今非昔比，如今萬科顯得很保守。

　　萬科內(nèi)部一高層對(duì)記者表示，這次經(jīng)濟(jì)危機(jī)從局部到全球，從金融到宏觀，范圍在不斷擴(kuò)大，俗稱百年一遇，市場(chǎng)已很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，只有做好最壞的打算和準(zhǔn)備。“萬科沒有對(duì)2009年做出銷售目標(biāo)預(yù)測(cè)，只能跟著市場(chǎng)走，不會(huì)給自己設(shè)定一個(gè)套，沒有必要也沒有意義。”

　　萬科東莞一營(yíng)銷經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在他們壓力很大，2009年市場(chǎng)很艱難，萬科東莞2009年新增項(xiàng)目并未縮減，和2008年一樣均是5個(gè)。“畢竟市場(chǎng)容量有限，2009年又會(huì)有很多新開的項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。”

　　2009年以降價(jià)換資金回籠

　　記者從萬科內(nèi)部員工了解到，萬科原來預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)見底時(shí)間在2009年底，但是現(xiàn)在調(diào)整為2012年。顯然，萬科對(duì)市場(chǎng)已做了最壞的預(yù)測(cè)和準(zhǔn)備。

　　“從一般的經(jīng)濟(jì)周期來看，需要五年時(shí)間走出低谷，但日本以及其他國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)驗(yàn)都不能拿來做比照，因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程和經(jīng)濟(jì)水平不同。”房地產(chǎn)專家吳其輪說。

　　劉細(xì)輝認(rèn)為，目前的房?jī)r(jià)依然徘徊在高位，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)來臨的情況下，收入與房?jī)r(jià)相比，實(shí)際的房?jī)r(jià)不低，就深圳來說，關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)普遍在一萬以上，樓市下行的空間還很大。

　　2009年的市場(chǎng)走向很難企穩(wěn)，而房?jī)r(jià)走勢(shì)主要還是看收入，政策能在短期內(nèi)給市場(chǎng)帶來回暖，樓市走勢(shì)可能就同股市一樣，在小幅反彈后繼續(xù)下行。“但直線下行很難，多半是緩慢向下走。”劉細(xì)輝表示。

　　對(duì)于2009年，萬科認(rèn)為下好三步棋，應(yīng)該足夠應(yīng)付市場(chǎng)最壞的情況。首先是從資金財(cái)務(wù)上確保公司安全；其次是在調(diào)整周期中抓住擴(kuò)大市場(chǎng)份額的機(jī)會(huì)；三是盡可能提升專業(yè)能力。

　　要保證資金安全，除了縮減日常支出，少占用資金去拿地，最重要的就是通過降價(jià)來帶動(dòng)銷售回籠資金。“具體降價(jià)幅度會(huì)達(dá)到多少，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)來定。”萬科東莞一銷售經(jīng)理說。

　　市場(chǎng)證明，王石在2007年底提出的拐點(diǎn)論是對(duì)的，率先降價(jià)，也讓萬科繼續(xù)穩(wěn)坐行業(yè)老大交椅。不能不承認(rèn)，萬科對(duì)市場(chǎng)的把握很準(zhǔn)，因此萬科的一言一行，一舉一動(dòng)，都會(huì)令外界格外敏感。

　　“寧可過于悲觀，也不要盲目樂觀。”萬科高層對(duì)記者說。

　　在拐點(diǎn)論提出一年后，王石又發(fā)表“買房不必等三四年后”的言論，表示拐點(diǎn)是針對(duì)買不起房的人而言，有能力的人想買房現(xiàn)在可以入市。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，除了企業(yè)管理本身需要他做出最準(zhǔn)確的判斷外，王石還是個(gè)講政治的人，為了擴(kuò)大內(nèi)需，國(guó)家希望通過政策和開發(fā)商降價(jià)聯(lián)合帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，王石當(dāng)然會(huì)見機(jī)行事。（陳小瑛）