三重因素博弈 房產(chǎn)市場(chǎng)望呈現(xiàn)平穩(wěn)"L"形走勢(shì)

　走過(guò)了撲朔迷離、一波三折的“拐點(diǎn)之年”，中國(guó)樓市迎來(lái)了2009年。在房貸減負(fù)、政策利好、供求關(guān)系這三重因素博弈下，樓市是繼續(xù)調(diào)整，還是止跌回暖、由“熊”轉(zhuǎn)“牛”？專(zhuān)家認(rèn)為，與2008年“倒V形”走勢(shì)相比，2009年中國(guó)樓市更可能呈現(xiàn)平穩(wěn)的“L”形走勢(shì)。

　　房貸減負(fù)：加速剛性需求入市

　　上海白領(lǐng)莊劍在新年伊始向中國(guó)銀行遞交了房貸利率7折優(yōu)惠的申請(qǐng)。如果申請(qǐng)獲得通過(guò)，加上去年累計(jì)216個(gè)基點(diǎn)的降息，他55萬(wàn)元、20年等額本息的商業(yè)住房按揭貸款，每月可比降息前少還770多元，累計(jì)可節(jié)省利息18.5萬(wàn)元。

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)：“持續(xù)降息使購(gòu)房成本大大降低，有利于推動(dòng)前期積累的剛性購(gòu)房需求得到釋放。”

　　從2009年元旦開(kāi)始，銀行將執(zhí)行2008年連續(xù)5次降息后的最新利率，購(gòu)房者的房貸成本減輕超過(guò)10%。如果是公積金貸款，5年期以上貸款利率已下降至3.87%，以50萬(wàn)元20年期貸款為例，每個(gè)月可少還貸款365元。

　　光大證券地產(chǎn)分析師趙強(qiáng)分析認(rèn)為，出于全力保增長(zhǎng)的需要，我國(guó)降息周期可能會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間，本次經(jīng)濟(jì)周期中貨幣政策放松幅度有可能創(chuàng)歷史記錄，基準(zhǔn)利率可能會(huì)跌穿1.98%歷史最低水平。“目前，1年期存款基準(zhǔn)利率已降至2.25%，5年期存款利率也不過(guò)3.6%，隨著利率的進(jìn)一步降低，居民儲(chǔ)蓄收益大大下降，儲(chǔ)蓄意愿降低將會(huì)推動(dòng)部分資金流向樓市。”

　　在樓市重鎮(zhèn)上海，房貸門(mén)檻的放低特別是公積金貸款額度的不斷提高，將有效推動(dòng)剛性需求以及改善性需求入市。2008年底，上海市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)五部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的通知，明確了“改善性”住房消費(fèi)的相關(guān)政策，除對(duì)二套房貸進(jìn)行松綁之外，更將二套房公積金貸款每戶(hù)最高限額提高至60萬(wàn)元。

　　新年上班第一天，上海公積金管理中心又將二套房公積金貸款最高額度上調(diào)至每戶(hù)80萬(wàn)元。這意味著，對(duì)于很多家庭而言，購(gòu)買(mǎi)一套普通住宅不需要商業(yè)貸款、完全依靠公積金貸款即可。即使以7折優(yōu)惠利率計(jì)算，五年期以上商業(yè)貸款利率也比五年期以上公積金高出0.288個(gè)百分點(diǎn)。

　　政策利好：未來(lái)仍有釋放空間

　　在日前召開(kāi)的“2009年北京市發(fā)展和改革工作會(huì)議”上，相關(guān)人士透露，為了合理引導(dǎo)住房消費(fèi)需求，今年北京將研究取消二套房限制，適當(dāng)減稅讓費(fèi)，刺激改善性需求；按照“低端有保障，中端有支持，高端有市場(chǎng)”的原則，加快研究中端住房的供應(yīng)和需求結(jié)構(gòu)，激活住房消費(fèi)市場(chǎng)。此外，北京市今年還將探索廉租房收購(gòu)模式，利用好存量資源。

　　此前，從中央到地方已經(jīng)密集出臺(tái)了一系列“樓市新政”，這些利好也有效刺激了樓市成交量的回暖。根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測(cè)，2008年11月網(wǎng)上成交的市場(chǎng)化新建商品住房預(yù)售面積比9月、10月分別增加47%、36%；網(wǎng)上成交的二手房買(mǎi)賣(mài)面積比9月、10月分別增加75%和68%。而市場(chǎng)機(jī)構(gòu)佑威樓市通系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，12月上海全市商品住宅成交面積為85萬(wàn)平方米，相比上月增加了6萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅為18.98%，商品住宅成交已持續(xù)兩月上漲。

　　跟隨市場(chǎng)變化，我們預(yù)計(jì)未來(lái)樓市政策利好仍有進(jìn)一步釋放空間，包括徹底松綁二套房貸、進(jìn)一步降低交易稅費(fèi)，甚至購(gòu)房退稅等，這有望使市場(chǎng)底部提前出現(xiàn)。

　　他認(rèn)為，2008年12月20日國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，其內(nèi)容的全面性和重要性可與2005年出臺(tái)的“國(guó)八條”和2006年出臺(tái)的“國(guó)六條”相提并論。除了繼續(xù)強(qiáng)調(diào)加大保障性住房建設(shè)力度，減免二手房交易稅費(fèi)從而鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，更首次提出支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的融資需求，有望緩解開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張的局面。

　　供求關(guān)系：消化存量是首要問(wèn)題

　　對(duì)于2009年的樓市而言，如何化解巨大的存量房壓力或許是決定市場(chǎng)走向的關(guān)鍵因素。數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.36億平方米，同比增長(zhǎng)15.3%，增幅比前10個(gè)月提高了2.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　“樓市階段性供大于求已是不可避免。”上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)說(shuō)。從目前來(lái)看，由于購(gòu)房者對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)及未來(lái)收入信心不足，觀(guān)望情緒仍然濃重，短期內(nèi)供求關(guān)系難以得到改善。

　　中金公司研究部分析員白宏煒表示，在一線(xiàn)城市中，上海樓市的供求關(guān)系較為平衡，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量較小，消化周期相對(duì)較短；但北京、南京、福州、成都等城市的存量房面積較大，需要較長(zhǎng)時(shí)間才能消化。

　　在供大于求的情況下，多數(shù)開(kāi)發(fā)商紛紛借著“政策東風(fēng)”，通過(guò)降價(jià)以及附送面積等優(yōu)惠來(lái)促銷(xiāo)，希望提升成交量。在多方配合下，2009年元旦樓市呈現(xiàn)久違的暖意，各大城市咨詢(xún)、看房的人數(shù)普遍提升，與去年新年伊始的降溫態(tài)勢(shì)相比，今年的購(gòu)房意愿顯得“蠢蠢欲動(dòng)”。

　　根據(jù)上海佑威樓市通系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，新年樓市成交迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”，首個(gè)工作日當(dāng)天成交商品住宅494套、5.47萬(wàn)平方米，大大高于去年12月份2.7萬(wàn)平方米的平均水平。而據(jù)北京“我愛(ài)我家”初步統(tǒng)計(jì)，旗下各門(mén)店的交易量較去年同期增長(zhǎng)17%，客戶(hù)咨詢(xún)及委托交易的數(shù)量更分別同比增長(zhǎng)36%和20%。

　　顧建發(fā)認(rèn)為，隨著政策累積效應(yīng)的逐步釋放，市場(chǎng)有望在2009年下半年見(jiàn)底回暖。與2008年“倒V形”走勢(shì)相比，2009年中國(guó)樓市更可能呈現(xiàn)平穩(wěn)的“L”形走勢(shì)。（姚玉潔）