2009樓市走向四大猜想：房企將"大魚吃小魚"

2008年上半年，在國家調(diào)控政策主導下，中國房地產(chǎn)市場逐漸由2007年的過熱轉(zhuǎn)向理性回歸，各項指標高位調(diào)整，過度需求泡沫得到有效的抑制。進入第三季度，市場開始快速下行，并顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢。在國家“保增長”政策的主導以及各方面努力下，第四季度房地產(chǎn)市場進一步惡化的趨勢得到遏制，整體市場基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。

　　總的來看，2008年中國樓市整體市場供給壓力大，預測2009年房價將進一步回歸理性，房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)四個方面的變化。

　　市場成交量逐步回升 價格進一步回歸理性

　　以目前的房地產(chǎn)銷售能力來看，土地市場的存量以及施工面積可為市場提供6年以上的新增供給，2008年房地產(chǎn)各項供給指標對市場形成較大的壓力。而從需求指標上看，2008年銷售量相對正常年份平穩(wěn)增長，盡管1至11月部分城市銷售量環(huán)比出現(xiàn)較大的增長，但與2007年過熱的銷售量相比，大部分仍處于下跌狀態(tài)。供過于求的局面已經(jīng)形成，但供過于求不是需求太少，而是有效需求太少，廣大市民自住型購房需求被不合理的房價所阻擋。如果價格進入合理的區(qū)間，通過合理調(diào)控市場，必然出現(xiàn)供求兩旺的局面。

　　從目前市場情況來看，國內(nèi)大部分城市的房地產(chǎn)市場對于價格非常敏感，很多樓盤由于定價比較合理，幾乎在開盤時即銷售一空。在這種情況下，理性的開發(fā)商必然要順應市場潮流，合理調(diào)整價格，加大促銷力度。預計2009年房地產(chǎn)市場成交量回升，價格將進一步回歸理性。

　　開發(fā)投資增幅進一步下降 “大魚吃小魚”局面不可避免

　　由于2008年銷售額低于投資額，2009年房地產(chǎn)企業(yè)的資金將更加緊張，大部分房地產(chǎn)重點企業(yè)對于目前的國內(nèi)國際形勢都有較深入的了解，雖然對房地產(chǎn)市場長期看好，但同時也認識到短期內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展并不樂觀，必然下調(diào)開發(fā)投資計劃。預計2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將進一步下降，但不會出現(xiàn)負增長。

　　萬科就在2008年第三季度報告中明確指出，公司在半年度報告已經(jīng)調(diào)低了全年的開竣工計劃的基礎上，“決定進一步下調(diào)2009年的開工計劃，開工面積再調(diào)減約110萬平方米，到570萬平方米左右，以更好地匹配市場的銷售節(jié)奏。”

　　2008年一些大型房地產(chǎn)企業(yè)為避免資金鏈斷裂，通過各種方式大幅提高持有資金量，如萬科、金地發(fā)行公司債、金融街完成2007年度公開增發(fā)等，通過股市發(fā)行公司債等方式融資已經(jīng)成為開發(fā)企業(yè)一個重要的資金來源。

　　2009年，國家將加強企業(yè)債發(fā)行的力度，企業(yè)債和公司債利息一般高于銀行存款利息，而安全性又較高，對于房地產(chǎn)投資者也是一個很好的低風險投資選擇，必然受到市場的熱捧。而對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，應該更好地利用這個機會，通過發(fā)行企業(yè)債獲得充足的資金。但對于部分中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，不具備股市融資的資格和能力，金融機構(gòu)為避險又加強對這些企業(yè)的貸款管理，今年資金將相當吃緊。房地產(chǎn)行業(yè)將進一步整合，“大魚吃小魚”的殘酷局面將不可避免。

　　自住型購房強勁增長 改善型購房成為亮點

　　調(diào)查表明：自住型需求購房者70%以上需要貸款。2008年下半年以來，中央及地方政府相繼出臺的一系列措施有力地支持了自住型需求，加之2009年房價調(diào)整到合理的區(qū)間，必然會使自住型購房更加強勁增長。

　　2008年12月21日，國務院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，明確了國家鼓勵改善型購房的導向。隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入水平提高，進一步改善住房條件已經(jīng)列入很多市民的日程。但由于房價過高，以及交易費用等原因，很多改善型需求并不能得到滿足。預計2009年國家將進一步出臺鼓勵改善型購房的政策，降低交易成本，不僅通過市場，同時也通過保障性住房，滿足改善型購房的需求，改善型購房將成為市場生力軍。

　　政策支持力度將加大 手段更趨靈活審慎

　　在國際金融危機的大環(huán)境下，中國必須提高內(nèi)部投資和消費需求，才能確保經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。而房地產(chǎn)投資達到國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/10，對于經(jīng)濟穩(wěn)定具有十分重要的作用。要落實中央經(jīng)濟工作會議上的“保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促發(fā)展”，就必須保證房地產(chǎn)保持一個合理的增速。

　　為保障整體經(jīng)濟的穩(wěn)定，2009年，國家和地方政府將加大“救市”力度，但手段將更加靈活審慎。如進一步降低交易稅費、下調(diào)貸款利息、購房退稅、鼓勵部分購房者合理的投資需求、鼓勵開發(fā)商適度調(diào)整銷售價格等，但也不排除在房價出現(xiàn)大跌的時候，出臺政策“托市”，包括以財政資金購買商品房用于廉租房等手段，畢竟房價的大起大落都不符合國家調(diào)控政策的本意。

　　自2008年以來房地產(chǎn)市場的調(diào)整，既有國際國內(nèi)經(jīng)濟大環(huán)境的影響，同時也要看到，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過了近10年的快速發(fā)展，本身也有調(diào)整的需要，特別是房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，必須擠出體內(nèi)過多的泡沫。從這個周期來看，樓市已經(jīng)處于冬季，但中國房地產(chǎn)市場剛性需求仍然旺盛，在政府有效的政策支持、房地產(chǎn)企業(yè)自身的調(diào)整以及各方面的共同努力，中國房地產(chǎn)市場有望盡快度過寒冬，走入春暖花開的季節(jié)。（記者：王曄彪）