2009年樓市走勢復(fù)雜多變 房價能否還原本色

2008年底，一些地方樓市顯現(xiàn)階段性的回暖。2009年，許多城市房價仍存回落空間。在政策與市場的合力下，樓市走勢復(fù)雜多變，而令購房者關(guān)注的是，房價能否還原為“本色”？

回暖能夠維持多久？

2008年10月底以來，從國家有關(guān)部門到地方出臺了一系列刺激住房消費(fèi)政策，使一些地方樓市在2008年底出現(xiàn)了階段性的回暖。福州市民林顯旺結(jié)束了持續(xù)一年的觀望，謹(jǐn)慎地買下了市中心一處繁華地段的新房改善自住。

購房優(yōu)惠措施增強(qiáng)了買方入市的積極性，但價格下降是最關(guān)鍵的信號。“2008年11月底，福州市商品房均價回落到了2007年初每平方米7000元的水平，加上購房貸款利率降低、稅費(fèi)減免，現(xiàn)在買一套房月付房貸比過去少付三成。”林顯旺說，之所以選擇繁華地段的房子，是因?yàn)?ldquo;這里的房源少，保值能力強(qiáng)”。

一些購房者的出手一時讓成交量上來了。福州市房地產(chǎn)指數(shù)報告顯示，2008年11月份的成交量，雖比2006年樓市“旺期”萎縮50%左右，但卻創(chuàng)下2007年以來單月最大成交量。2008年12月份的成交量與2008年11月份基本持平。

閩江學(xué)院的一位房地產(chǎn)專家認(rèn)為，2008年底福州樓市的回暖是政府稅費(fèi)減免一點(diǎn)、銀行貸款利率降一點(diǎn)、開發(fā)商房價降一點(diǎn)、消費(fèi)者理性積極一點(diǎn)共同作用的結(jié)果。目前，由于大部分購房者仍在觀望中期待，回暖有很強(qiáng)的階段性色彩。

長三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場也顯現(xiàn)類似的回暖情景。浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)接受記者采訪時說，2008年底，上海、杭州等地樓市出現(xiàn)了由政策引發(fā)的回暖潮，但這都是建立在此前成交量過于慘淡的基礎(chǔ)之上，隨著政策利好因素釋放空間變小，短期內(nèi)回暖的持續(xù)動能可能會減弱。

景乃權(quán)判斷，今年春節(jié)來得比較早，春節(jié)是樓市傳統(tǒng)的銷售淡季，再加上親朋好友此時聚會互相了解情況，各種嚴(yán)峻的信息加速傳播，從而影響到購房者對房價的預(yù)期。

房價回落空間多大？

2009年，許多城市的房價仍然存在或多或少的回落空間。據(jù)易居中國的房地產(chǎn)報告顯示，2009年，東部地區(qū)房價將進(jìn)入深度調(diào)整期，房價總體下行調(diào)整趨勢明顯；中部地區(qū)情況分化，房價有漲有落；西部地區(qū)房價下調(diào)的空間較小。

景乃權(quán)分析，在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，東部地區(qū)樓市的走勢將更復(fù)雜多變。部分改善型需求和投資型需求的購買行為將向后推遲，首次購房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎。在需求難以啟動、供給方資金鏈緊張的情況下，開發(fā)企業(yè)會采取進(jìn)一步降價的措施。

廈門市房價2008年均價從最高時的每平方米15000多元跌到了萬元以下。廈門市一家大型的房地產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人說，按照現(xiàn)在的這個城市工薪階層家庭平均年收入4萬多元計算，可以說承受不了50萬元以上的住房；如果按90平方米計算，工薪階層能夠承受的合理房價不應(yīng)該高于每平方米5500元。

“福建省大多數(shù)城市多數(shù)樓盤在降價促銷。目前，廈門房地產(chǎn)市場正在醞釀新一輪的降價潮。開發(fā)商過去臨時采用的促銷特價將成為常態(tài)的銷售價格。”這位負(fù)責(zé)人告訴記者。

北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的一項市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2008年4月起，北京房價漲幅逐月回落，2008年9月份出現(xiàn)了2005年以來的首次下降。2009年，北京房價仍有回落的空間。

福建省發(fā)展研究中心一位不愿透露姓名的研究人員認(rèn)為，鑒于目前許多地方房價調(diào)整仍不充分，2009年將繼續(xù)走低。經(jīng)過一兩年政策引導(dǎo)和市場規(guī)律的調(diào)整，房價將緩慢復(fù)蘇，逐步實(shí)現(xiàn)健康有序發(fā)展。

“本色”才是健康色

2009年，購房者普遍期待，房價在這一輪的市場調(diào)整中能夠還原出“本色”。“房價的‘本色’就是能夠讓大多數(shù)城市中等收入者買得起房子。”福州市民林顯旺說。

福建省發(fā)展研究中心的研究人員認(rèn)為，國家大力實(shí)施的保障性住房建設(shè)將逐步滿足城市低收入和中低收入家庭的住房需求。目前，房產(chǎn)政策的調(diào)整只能對行業(yè)產(chǎn)生短期利好行為，延緩其頹勢，改變不了行業(yè)的中長期調(diào)整趨勢。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷2009年正常調(diào)整后，房價泡沫會被進(jìn)一步擠出，回歸到多數(shù)中等收入的城市家庭承受得起的水平。

為了使房價能夠還原出“本色”。陳國強(qiáng)認(rèn)為，雖然國家有關(guān)部門對房產(chǎn)政策調(diào)整的目的不是為了維持高房價，不是為了解決地方的財政問題，也不是為了救房地產(chǎn)開發(fā)商，但仍應(yīng)避免地方在出臺政策時僅出于自身利益考慮進(jìn)而改變政策調(diào)整初衷情況的發(fā)生。

房價還原“本色”的過程中，也應(yīng)避免偏離其“本色”的下滑。“房價的下跌總體而言可以增強(qiáng)購房者的購買力，但也要看到，房價的下降是在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下出現(xiàn)的，這也意味著居民收入的減少。”景乃權(quán)說，“最理想的情況是，2009年下半年，宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，2009年底房價一步調(diào)整到位，回歸‘本色’，逐漸步入健康發(fā)展良性軌道。”