2009年房地產(chǎn)市場：啟動需求是關(guān)鍵

“促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”——國務(wù)院新聞辦日前以這一主題召開了2009年第一場新聞發(fā)布會，為冬日的房地產(chǎn)市場帶來了一絲暖意。如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展？發(fā)布會上，“啟動需求”成為關(guān)鍵詞。

在剛剛過去的2008年，全國商品房銷售量呈現(xiàn)萎縮，預(yù)計(jì)全年銷售面積僅為6億平方米，其中商品住房銷售面積5億平方米，分別比2007年下降20%和28%。相應(yīng)的，房地產(chǎn)信貸增速也出現(xiàn)了持續(xù)回落的態(tài)勢。

中國人民銀行金融市場司副司長霍穎勵認(rèn)為，這主要是“由于受到住房需求下降的影響”。

中國社會科學(xué)院《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》預(yù)測，展望2009年，房地產(chǎn)需求方仍難在短期內(nèi)走出觀望，炒房者將因投機(jī)能力下降而不同程度地退出市場，首次購房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎，留在市場當(dāng)中的真正的住房需求者將會對房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求。

房地產(chǎn)需求為何不振？北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，就商品房可言，價格太高是樓市銷售不暢的直接原因。目前，各地房價出現(xiàn)了一定的回落，但與社會預(yù)期還有差距，仍高于普通居民支付能力。

“目前我國城鎮(zhèn)戶籍人口人均建筑面積僅為28平方米，如果把一些沒有戶籍，但長期在城鎮(zhèn)工作的人口加在一起，城鎮(zhèn)人均住房面積只有22平方米。因此，應(yīng)該說商品住房是有一個潛在的巨大的需求。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥指出，激活這一潛在需求的關(guān)鍵還在于房價的合理定位。

近期，萬科等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取積極措施，調(diào)整價格促銷商品住房，取得了一定的效果。不久前國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》也明確提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進(jìn)商品住房銷售。可以預(yù)計(jì)，以價格促銷售將是2009年房地產(chǎn)市場一大趨勢。

保障性住房的大量投入市場也將有利于平穩(wěn)商品房價格。2009年是加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年，國家將新增解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題，以及80萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問題。

齊驥認(rèn)為，增加保障性住房的供應(yīng)，將使得不少低收入群體不再摻雜在商品房市場的供應(yīng)對象當(dāng)中，有利于平穩(wěn)商品房市場的價格。

居民購買普通自住房、改善型自住房是現(xiàn)階段合理的住房消費(fèi)需求，也在商品住房市場中占主導(dǎo)地位。這一部分需求的釋放，對改善住房條件，拉動成交量和擴(kuò)大內(nèi)需都有很大的效應(yīng)。

去年以來，國家分別從信貸和稅收兩個方面提出進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)的措施。在信貸方面，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請貸款第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，給予貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策。

在稅收方面，2008年，根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場的變化情況，國家三次調(diào)整了房地產(chǎn)的稅收政策。財(cái)政部稅政司副司長王曉華表示，2009年將根據(jù)2008年出臺的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行情況，考慮出臺新的優(yōu)惠政策。

陳國強(qiáng)認(rèn)為，被價格和政策共同壓制的市場需求得以釋放，必然會引起整個房地產(chǎn)市場的繁榮