2009年樓市走勢復雜多變 房價能否還原本色

2008年底，一些地方樓市顯現(xiàn)階段性的回暖。2009年，許多城市房價仍存回落空間。在政策與市場的合力下，樓市走勢復雜多變，而令購房者關注的是，房價能否還原為“本色”？

　　回暖能夠維持多久？

　　2008年10月底以來，從國家有關部門到地方出臺了一系列刺激住房消費政策，使一些地方樓市在2008年底出現(xiàn)了階段性的回暖。福州市民林顯旺結束了持續(xù)一年的觀望，謹慎地買下了市中心一處繁華地段的新房改善自住。

　　購房優(yōu)惠措施增強了買方入市的積極性，但價格下降是最關鍵的信號。“2008年11月底，福州市商品房均價回落到了2007年初每平方米7000元的水平，加上購房貸款利率降低、稅費減免，現(xiàn)在買一套房月付房貸比過去少付三成。”林顯旺說，之所以選擇繁華地段的房子，是因為“這里的房源少，保值能力強”。

　　一些購房者的出手一時讓成交量上來了。福州市房地產(chǎn)指數(shù)報告顯示，2008年11月份的成交量，雖比2006年樓市“旺期”萎縮50%左右，但卻創(chuàng)下2007年以來單月最大成交量。2008年12月份的成交量與2008年11月份基本持平。

　　閩江學院的一位房地產(chǎn)專家認為，2008年底福州樓市的回暖是政府稅費減免一點、銀行貸款利率降一點、開發(fā)商房價降一點、消費者理性積極一點共同作用的結果。目前，由于大部分購房者仍在觀望中期待，回暖有很強的階段性色彩。

　　長三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場也顯現(xiàn)類似的回暖情景。浙江大學江萬齡國際經(jīng)濟與金融投資研究中心副主任景乃權接受記者采訪時說，2008年底，上海、杭州等地樓市出現(xiàn)了由政策引發(fā)的回暖潮，但這都是建立在此前成交量過于慘淡的基礎之上，隨著政策利好因素釋放空間變小，短期內(nèi)回暖的持續(xù)動能可能會減弱。

　　景乃權判斷，今年春節(jié)來得比較早，春節(jié)是樓市傳統(tǒng)的銷售淡季，再加上親朋好友此時聚會互相了解情況，各種嚴峻的信息加速傳播，從而影響到購房者對房價的預期。

　　房價回落空間多大？

　　2009年，許多城市的房價仍然存在或多或少的回落空間。據(jù)易居中國的房地產(chǎn)報告顯示，2009年，東部地區(qū)房價將進入深度調(diào)整期，房價總體下行調(diào)整趨勢明顯；中部地區(qū)情況分化，房價有漲有落；西部地區(qū)房價下調(diào)的空間較小。

　　景乃權分析，在國內(nèi)外經(jīng)濟形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，東部地區(qū)樓市的走勢將更復雜多變。部分改善型需求和投資型需求的購買行為將向后推遲，首次購房的自住性需求將更為謹慎。在需求難以啟動、供給方資金鏈緊張的情況下，開發(fā)企業(yè)會采取進一步降價的措施。

　　廈門市房價2008年均價從最高時的每平方米15000多元跌到了萬元以下。廈門市一家大型的房地產(chǎn)中介的負責人說，按照現(xiàn)在的這個城市工薪階層家庭平均年收入4萬多元計算，可以說承受不了50萬元以上的住房；如果按90平方米計算，工薪階層能夠承受的合理房價不應該高于每平方米5500元。

　　“福建省大多數(shù)城市多數(shù)樓盤在降價促銷。目前，廈門房地產(chǎn)市場正在醞釀新一輪的降價潮。開發(fā)商過去臨時采用的促銷特價將成為常態(tài)的銷售價格。”這位負責人告訴記者。

　　北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的一項市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2008年4月起，北京房價漲幅逐月回落，2008年9月份出現(xiàn)了2005年以來的首次下降。2009年，北京房價仍有回落的空間。

　　福建省發(fā)展研究中心一位不愿透露姓名的研究人員認為，鑒于目前許多地方房價調(diào)整仍不充分，2009年將繼續(xù)走低。經(jīng)過一兩年政策引導和市場規(guī)律的調(diào)整，房價將緩慢復蘇，逐步實現(xiàn)健康有序發(fā)展。

　　“本色”才是健康色

　　2009年，購房者普遍期待，房價在這一輪的市場調(diào)整中能夠還原出“本色”。“房價的‘本色’就是能夠讓大多數(shù)城市中等收入者買得起房子。”福州市民林顯旺說。

　　福建省發(fā)展研究中心的研究人員認為，國家大力實施的保障性住房建設將逐步滿足城市低收入和中低收入家庭的住房需求。目前，房產(chǎn)政策的調(diào)整只能對行業(yè)產(chǎn)生短期利好行為，延緩其頹勢，改變不了行業(yè)的中長期調(diào)整趨勢。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷2009年正常調(diào)整后，房價泡沫會被進一步擠出，回歸到多數(shù)中等收入的城市家庭承受得起的水平。

　　為了使房價能夠還原出“本色”。陳國強(陳國強博客)認為，雖然國家有關部門對房產(chǎn)政策調(diào)整的目的不是為了維持高房價，不是為了解決地方的財政問題，也不是為了救房地產(chǎn)開發(fā)商，但仍應避免地方在出臺政策時僅出于自身利益考慮進而改變政策調(diào)整初衷情況的發(fā)生。

　　房價還原“本色”的過程中，也應避免偏離其“本色”的下滑。“房價的下跌總體而言可以增強購房者的購買力，但也要看到，房價的下降是在經(jīng)濟不景氣的情況下出現(xiàn)的，這也意味著居民收入的減少。”景乃權說，“最理想的情況是，2009年下半年，宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，2009年底房價一步調(diào)整到位，回歸‘本色’，逐漸步入健康發(fā)展良性軌道。”