各銀行實(shí)施房貸優(yōu)惠爭搶優(yōu)質(zhì)客戶

我的房貸利率能不能打7折？”元旦假期過后，各銀行的房貸經(jīng)理頻頻被問到這個問題。自從2008年10月鼓勵自住型購房的房貸新政出爐后，之前已貸款購房個人客戶的剩余房貸利率該如何調(diào)整，一直為各界所關(guān)注。

記者了解到，盡管目前大多數(shù)銀行的存量房貸調(diào)整實(shí)施細(xì)則未擺上臺面，但在上海、廣州和深圳等城市，打折政策已率先松動，包括工農(nóng)中建四大行在內(nèi)的多家銀行已紛紛開始受理7折優(yōu)惠利率的申請。而為爭奪優(yōu)質(zhì)客戶，一些銀行更是花樣不斷。

實(shí)施細(xì)則“猶抱琵琶半遮面”

記者致電中行、建行、工行、農(nóng)行的客戶服務(wù)熱線，咨詢存量房貸能否享受7折利率優(yōu)惠，得到的答復(fù)均是——總行現(xiàn)在還沒有出臺具體的執(zhí)行細(xì)則，建議咨詢當(dāng)初辦理房貸業(yè)務(wù)的支行信貸部。招商銀行、深發(fā)展、寧波銀行等銀行也表示細(xì)則還在研究之中。“四大行的細(xì)則都沒出來，我們肯定不會先出。”

除農(nóng)行、民生銀行等少數(shù)銀行表示會給還貸記錄良好、房貸余額在30萬元以上的客戶自動打折外，多數(shù)銀行對存量房貸利率打折一事都是只做不說，只有客戶主動提出申請，被批準(zhǔn)后才可以享受利率7折，對于未提出申請的客戶不會主動打折，也不會通知其前來辦理申請。

在深圳一些銀行的信貸部，記者看到前來辦理房貸打折申請的市民絡(luò)繹不絕。過程非常簡單，只要帶上身份證和房貸合同，填寫一張申請表，總共用不了10分鐘。工行、深發(fā)展、深圳平安銀行等多家銀行支行的房貸經(jīng)理告訴記者，在該行辦理房貸的老客戶只要滿足首套、普通住宅、信用記錄良好這幾項(xiàng)條件，利率打7折的申請都能獲批，大約需要兩周左右就能辦好。

銀行對于存量房貸利率打折的態(tài)度為何如此“曖昧”？業(yè)內(nèi)人士分析，這是因?yàn)殂y行既怕丟了客戶，又怕少了利潤。中國社科院金融研究所學(xué)者易憲容在其博客上算了這樣一筆賬：2007年12月21日后，5年期存款利息5.85厘，5年以上的貸款利息7.83厘，優(yōu)惠住房按揭貸款利息為6.6555厘(基準(zhǔn)利率的8.5折)，5年期優(yōu)惠貸款利息與5年期存款利息兩者的利差為0.8055厘。而2008年12月23日央行利息調(diào)整后，5年期存款利息3.60厘，5年以上的按揭貸款利息5.94厘，優(yōu)惠住房按揭貸款利息為4.158厘(基準(zhǔn)利率的7折)，因此，5年期優(yōu)惠按揭貸款利息與5年期存款利息兩者的利差僅剩下0.558厘。利差的下降讓房貸份額較大的國有銀行在執(zhí)行存量房貸利率優(yōu)惠政策時明顯失去了動力。

銀行業(yè)有關(guān)人士透露，由于一些大型銀行個人房貸余額規(guī)模巨大，利率下調(diào)將牽涉很大一部分資產(chǎn)的重新定價，因此總行對于優(yōu)惠利率的實(shí)施細(xì)則相當(dāng)謹(jǐn)慎。

轉(zhuǎn)按揭爭奪白熱化

就在大銀行觀望之際，一些中小銀行瞄準(zhǔn)了它們的優(yōu)質(zhì)房貸客戶，紛紛承諾利率打7折，并推出免費(fèi)辦理同名轉(zhuǎn)按揭來“挖墻腳”。所謂同名轉(zhuǎn)按揭，就是由新的貸款銀行幫助客戶找擔(dān)保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款行辦理貸款，同時可享受7折優(yōu)惠。

本來轉(zhuǎn)按揭需要付給擔(dān)保公司數(shù)千到上萬元的擔(dān)保費(fèi)以及評估費(fèi)，但許多積極吸收存量房貸客戶的銀行，為客戶承擔(dān)了所有轉(zhuǎn)按揭環(huán)節(jié)所需的手續(xù)費(fèi)。在辦理過程中,客戶只需提供原來的借款合同、最近一期的賬單、身份證、戶口簿以及貸款銀行的還款明細(xì)、申請銀行的銀行卡等。

不僅銀行的信貸部可以辦理免費(fèi)轉(zhuǎn)按揭，一些地產(chǎn)中介也接受了銀行的“委托”加入了轉(zhuǎn)按揭爭奪戰(zhàn)。世聯(lián)地產(chǎn)有關(guān)人士透露,去年11、12月份，前來辦理轉(zhuǎn)按揭的人數(shù)明顯多了好幾倍。“剛開始大部分是從中行、建行轉(zhuǎn)到深發(fā)展和廣東發(fā)展銀行的，因?yàn)樗拇筱y行那時還沒有打折，而這些小銀行已經(jīng)明確表示可以打折。后來‘受傷’嚴(yán)重的工行也開始跟我們合作免費(fèi)轉(zhuǎn)按揭，我上個月辦的都是從其他銀行轉(zhuǎn)去工行的，客戶不用花一分錢，只要帶齊證件來一次就行。”

接受記者采訪的多位貸款購房者均表示，會要求銀行給自己的房貸打7折，如果不打折，肯定會轉(zhuǎn)按揭。

“迫于競爭壓力，我們直接發(fā)短信通知所有符合條件的客戶，系統(tǒng)將直接下調(diào)房貸利率，這才確保了優(yōu)質(zhì)客戶不被競爭對手搶走。”一位股份制銀行個貸部負(fù)責(zé)人告訴記者。而為了應(yīng)對同行咄咄逼人的競爭，興業(yè)銀行日前推出“免供本金房貸”產(chǎn)品，以更無畏的態(tài)度加入了戰(zhàn)團(tuán)。

并非“免費(fèi)午餐”

當(dāng)然，7折優(yōu)惠利率并非“免費(fèi)午餐”。尤其是對于“跳槽”過來的轉(zhuǎn)按揭客戶，許多銀行都對他們享受7折優(yōu)惠利率提出了一些附加條件，主要包括貸款余額、資產(chǎn)總額、限制提前還貸等。例如，深發(fā)展的要求是住房面積不超過144平方米，貸款余額不少于20萬元，兩年內(nèi)不得提前還清貸款。招行公布的“附加條款”為例，獲得7折優(yōu)惠的房貸客戶，三年內(nèi)不得提前還貸，否則必須支付相當(dāng)于提前還貸總金額3%的違約金。

一家銀行的房貸客戶經(jīng)理告訴記者，這主要是防止客戶再“跳槽”。“我們好不容易花錢挖來的優(yōu)質(zhì)客戶，不能再隨便轉(zhuǎn)按揭被別人挖走啊！”

各家銀行的附加條件五花八門。例如，上海一市民去某銀行申請7折優(yōu)惠利率時被告知，必須開通網(wǎng)上銀行并在該支行申請至少10張信用卡。而深圳的陳先生告訴記者，他在辦理利率優(yōu)惠申請時不僅被銀行要求辦了一張信用卡，還要承諾不得提前還款或縮短貸款年限，否則要交納一定的違約金。