房地產管理法修訂刻不容緩 10月草案出爐

于1994年7月5日頒布的《城市房地產管理法》（下稱《管理法》），近日在住房和城鄉(xiāng)建設部官方網站上掛出，進行為期三個月的修訂意見征集。

業(yè)內人士表示，該法雖然經過一次修正，但對于公眾普遍關心的土地使用權出讓、拆遷補償、抵押登記等熱點問題一直沒有明確的規(guī)定。

“不同于上次的修正，本次將對《管理法》全面修訂。”一位住房和城鄉(xiāng)建設部官員對本報表示，《管理法》的本輪修訂始于2008年年初，一年來部委內部已經對某些方面有了初步想法，“預計修訂草案將于2009年10月成型，我們希望趕在2010年全國兩會期間報人大會審”。

全面修訂刻不容緩

“鑒于十幾年來市場環(huán)境和政策環(huán)境都發(fā)生了許多變化，修訂和完善《管理法》已經刻不容緩。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉對記者說。

為配合《物權法》的實施，2007年8月30日，《管理法》進行首次修正，新增第六條明確“國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋”，解決了《物權法》與《城市房屋拆遷管理條例》的不一致問題。

但上海市建緯律師事務所杭州分所主任陳沸認為，2007年修正的動作過小，對于“土地使用權”的提法未能按《物權法》第136條的“建設用地使用權”作規(guī)范。此外，《管理法》對“商業(yè)、旅游、娛樂、豪華住宅用地等經營性用地”的出讓方式仍包含“協議出讓”方式，這與《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權的規(guī)定》存在矛盾。

在土地使用權出讓方面也不乏質疑的聲音?，F行的《管理法》規(guī)定，有爭議的土地使用權不得轉讓，但實際當中土地使用權爭議的類型有很多。“若將所有發(fā)生爭議的土地使用權均禁止轉讓，既不符合交易規(guī)則、也會造成資源的閑置浪費。”陳沸說。

北京市恒德律師事務所執(zhí)行主任薛起堂則認為，土地使用權的劃撥方面應該進行修改。他建議，軍隊、學校、國有行政機關等劃撥土地也應該收取土地出讓金，避免學校、軍隊用地變相他用。此外，他還建議將土地證和房屋證統一，以避免出現二者重復抵押的現象。

加大管理適用范圍

隨著《中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》提出“逐步建立城鄉(xiāng)統一的建設用地市場”，劉洪玉認為，《管理法》也應該考慮調整其適用范圍，將集體建設用地的開發(fā)活動也一并納入。

劉洪玉還表示，包括廉租房、經濟適用房、公共租賃住宅等政策性住房的開發(fā)活動，也應當屬《管理法》的適用范疇，應該增加相關條款。

“政府在土地出讓環(huán)節(jié)上的違約行為也要增加處罰條款。”劉洪玉說，政府出讓土地后不能按期提供土地導致開發(fā)商不能按期開工或開發(fā)，現有法律條文只是作為開發(fā)商免責處理，從對等的角度而言，政府違約也要受到處罰。

薛起堂也表示，現行的房地產法律缺乏對政府部門違規(guī)行為進行主動監(jiān)督、主動查處的規(guī)定。“比如小產權房在建設時就應該監(jiān)督查處，而不是建好后等人告發(fā)再去處理。”

薛起堂還建議，應當增加土地和房屋的登記公開查詢條款。在他看來，現在國土部門不允許個人甚至律師查詢土地和房屋的登記情況，是導致“一房多賣”的重要原因之一。

此外，也有相關專家表示，在土地開發(fā)活動、土地收購儲備制度、房地產權屬登記、房地產市場信息管理、房地產企業(yè)分期開發(fā)等方面規(guī)定，《管理法》都應當進行更為明確的規(guī)定。劉洪玉甚至建議，應當增加爛尾樓項目處置的相關制度安排。