即時(shí)播報(bào)新政首日 滬上房產(chǎn)市場乍現(xiàn)活躍跡象

記者陳抒怡徐運(yùn)李強(qiáng)報(bào)道：今天是中央出臺(tái)關(guān)于《促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施》的首個(gè)交易日，晨報(bào)記者分兵數(shù)路，探訪滬上房產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)，盡管新政的松綁力度有限，但在管理層積極穩(wěn)定樓市的強(qiáng)烈信號(hào)意義的刺激下，房產(chǎn)交易市場以及商業(yè)銀行、投資者都做出了較為積極的反應(yīng)：購房不滿2年的市民因交納營業(yè)稅方式的改變，降低了其出售成本，因而紛紛前來掛牌；中介公司反映二手房市場交易正逐漸復(fù)蘇；讓人又愛又恨的溫州炒房團(tuán)昨天放出消息：明年元旦一過，將組織百人來上海團(tuán)購房產(chǎn)。

受新政利好刺激，溫州炒房團(tuán)明年初將抵滬團(tuán)購

“中央的新政肯定是利好。”溫州購房團(tuán)組織方的相關(guān)負(fù)責(zé)人昨天對(duì)晨報(bào)記者表示，雖然“放寬二套房貸限制”等政策本身對(duì)于準(zhǔn)備在上海置業(yè)的溫州購房者沒有明顯利好，但是政策頻頻出臺(tái)所帶來的市場信心卻有可能影響到投資市場，樓市‘組合拳’出臺(tái)會(huì)釋放剛性需求，而剛性需求又會(huì)拉動(dòng)市場，帶動(dòng)整個(gè)市場走向繁榮。

“年末也是溫州僑胞返回故鄉(xiāng)的時(shí)候，所帶回來的資金也在尋找安全的保值方式。”該人士分析說，地產(chǎn)行業(yè)也算是一種硬通貨，即使下跌，幅度也有限，因此不排除這部分資金也會(huì)進(jìn)入樓市。

本月初，由近50名溫州人組成的溫州購房團(tuán)來滬看房，曾經(jīng)引起滬上媒體的廣泛關(guān)注。據(jù)記者了解，經(jīng)過兩天考察后，意向房源總金額已超億元。溫州購房團(tuán)組織方昨天透露，目前他們正處于選房號(hào)、談價(jià)格的階段。但記者從相關(guān)開發(fā)商處獲悉至今還未成交一套。不過，購房團(tuán)的組織方介紹，明年1月1日至3日左右，他們將再組織約100人的第二批溫州購房團(tuán)來上?？捶?。

與溫州購房團(tuán)積極入市不同，上海的房產(chǎn)投資客卻表示將“按兵不動(dòng)”。一位在上海有多年炒房史的李先生，從2003年他在蓮花路附近購買了第一套30萬元的住宅開始，他幾乎每年都在倒騰手中的房子，經(jīng)過幾年沉浮，目前他在上海擁有多處住宅、商鋪、寫字樓，并在南通、昆山也有置業(yè)。“我還會(huì)等待更多利好，現(xiàn)在暫時(shí)按兵不動(dòng)。”李先生說，樓市經(jīng)過振蕩后，雖然現(xiàn)在政策頻出，但市場依然看跌。李先生表示，他不會(huì)“賤賣”自己的房子，同時(shí)，由于資金都已進(jìn)入樓市，自己也無實(shí)力再“逢低買入”，他決定等待2010年上海軌道交通網(wǎng)絡(luò)健全之后，剛性需求爆發(fā)時(shí)，再轉(zhuǎn)移手頭的房產(chǎn)。

新政出爐，“橇動(dòng)”兩年內(nèi)房東出售意愿

陳先生昨一早就來到中原保德分行，他去年購買了臨汾路上的一套老公房，前兩個(gè)星期剛剛出租，由于昨天新政的出臺(tái)，陳先生準(zhǔn)備將此房源轉(zhuǎn)租為售。

據(jù)了解，由于陳先生為私營業(yè)主，近期需要現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，但是其購買的房源按之前的政策賣出要交納近5萬左右的營業(yè)稅，隨著目前市場均價(jià)的調(diào)整，其房源買入價(jià)基本與賣出價(jià)格相同，而交納營業(yè)稅就意味著陳先生虧損了5萬，所以陳先生先前打算出租以賺取租金維系。隨著新政的出臺(tái)，大大減低了陳先生的出售成本，陳先生表示愿意平進(jìn)平出以獲得周轉(zhuǎn)的資金。目前此老公房已經(jīng)掛牌。

記者昨天從上海中原、合富置業(yè)的多家門店了解到，有不少人來電咨詢，其中很少有人對(duì)二套房“松綁”感冒，倒是不少持有不滿兩年的房東顯得比較積極，表示原本只是想用來出租的，但新政頒布后，等到細(xì)則出臺(tái)，可能會(huì)考慮出售套現(xiàn)。

從11月以來，連續(xù)的政策組合拳，最大的受益人之一就是普通住房的業(yè)主，持有超過兩年的話可免交營業(yè)稅。不滿兩年也有一定幅度的稅收優(yōu)惠。因此，從各大中介公司的反應(yīng)來看，普通房的掛牌量開始明顯上升。

據(jù)中原地產(chǎn)濱江雅苑分行負(fù)責(zé)人介紹：從昨晚開始到現(xiàn)在，分行的咨詢量開始增加，特別是2年內(nèi)的次新房房東占電話咨詢量的6成。該負(fù)責(zé)人介紹：之前2年內(nèi)的房東都是想等房源滿2年后再出手，但是新政的出臺(tái)動(dòng)搖了其想法。對(duì)于房東方來說這一政策是直接降低了其出售的成本，所以2年內(nèi)次新房掛牌量會(huì)在近期出現(xiàn)上揚(yáng)，掛牌量的增加意味會(huì)有更多的優(yōu)質(zhì)房源以便購房者選擇，從而刺激市場購房需求。

對(duì)于購房兩年內(nèi)的房東來說，新政的出臺(tái)極大的促進(jìn)了其出售的意愿，相信上海細(xì)則的進(jìn)一步出臺(tái)，或?qū)⒋碳し繓|降價(jià)出售。據(jù)寶原地產(chǎn)副總經(jīng)理蔣國平透露：隨著新政未來的執(zhí)行，相信受利的房東會(huì)讓利于客戶，對(duì)于購房者來說購買成本的降低會(huì)直接導(dǎo)致其購買欲的提高。相信明年3月后二手房交易會(huì)進(jìn)一步復(fù)蘇。

　專家觀點(diǎn)：新政短期恐難刺激銀行放貸意愿

針對(duì)改善型住房取消二套房貸限制的新政，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委認(rèn)為，新政對(duì)提振商業(yè)銀行短期放貸意愿的作用恐怕有限，一方面這次新政并非主要針對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商信貸松綁的，商業(yè)銀行對(duì)開發(fā)商貸款的需求日后恐怕還要趨緊；另一方面，此次新政對(duì)二次貸款購房的需求刺激作用有限，估計(jì)短期內(nèi)個(gè)人房貸需求新增還不會(huì)放大。

本次新政規(guī)定，二次貸款購房的借款人要想享受到“7折優(yōu)惠利率”，除了目前人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄揭酝?，其所購買的第二套房還必須是普通住房。魯政委認(rèn)為，從上述規(guī)定來看，新政的出發(fā)點(diǎn)仍是為滿足自住房貸款需求，而對(duì)投資性購房的刺激效應(yīng)不大。

“我們銀行的放貸政策沒有大變化”，工行上海分行消費(fèi)信貸部房產(chǎn)科負(fù)責(zé)人孫開亮表示，這次新政的內(nèi)容與銀監(jiān)會(huì)的二套房貸政策并無沖突之處，商業(yè)銀行針對(duì)個(gè)人房貸的投放政策不會(huì)做大幅調(diào)整。比如原來貸款購置了一套房產(chǎn)的市民，如再申請(qǐng)房貸，銀行對(duì)這兩套房的標(biāo)準(zhǔn)均要審核，如果不能滿足新政要求，一樣按第二套購房放貸，即利率上浮10%、首付成數(shù)至少40%。

據(jù)多數(shù)滬上銀行反映，在最近一系列房貸放松政策的刺激下，相對(duì)今年9、10月份的放貸“低谷”，現(xiàn)在銀行房貸業(yè)務(wù)稍有起色，但總體回暖的幅度有限，仍以自住需求貸款為主，投資性貸款需求仍然很少。各銀行均表示，此次新政不會(huì)讓房貸新增量大幅提高，因此存量房貸可能成為同業(yè)爭搶的焦點(diǎn)。

貸款：二套房貸利率優(yōu)惠幅度向七折靠攏

樓市再出新政放松第二套房房貸利率，但是，在上海樓市中，各銀行已經(jīng)給予第二套房購房者更加優(yōu)惠的貸款政策。今天，滬上多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司向記者透露，從11月份以后，銀行在實(shí)際操作過程中已經(jīng)普遍放松了二套房房貸利率，第二套房的購房者普遍可以獲得接近七折的利率。

“剛剛出臺(tái)的樓市新政對(duì)于市場的利好可能有限吧，因?yàn)樯虾Ｊ袌錾?，房貸的優(yōu)惠幅度已經(jīng)明顯超過了新政策的尺度。”昨天，滬上一房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人向記者透露，目前上海二手房市場上只有約２０%的第二套房貸款客戶能否符合人均居住面積低于標(biāo)準(zhǔn)，而獲得政策規(guī)定的七折利率。盡管大部分二套房購房者不符合國家的政策，但是在銀行為客戶制定的彈性房貸優(yōu)惠政策中，幾乎所有的二套房購房者都獲得了不同程度的利率優(yōu)惠，第二套房房貸利率上浮10%的前期政策已經(jīng)基本在上海市場上被全面突破。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前上海二手房市場上，針對(duì)人均住房面積大于上海普通標(biāo)準(zhǔn)的購房者，銀行房貸的利率尺度大約是基準(zhǔn)利率的8折或者85折。但是還有相當(dāng)一部分客戶借助于ＶＩＰ身份獲得了七折利率。“所謂的ＶＩＰ身份，一些銀行可以令購房者通過變相手法獲得，比如說，銀行要求存款達(dá)到50萬的客戶就是ＶＩＰ，客戶只要將購房款先存到這個(gè)帳戶，就可以得到這個(gè)身份了，申請(qǐng)到七折利率。隨后，購房者再把資金提出來購房。”該人士透露，最近房貸市場跟隨樓市下滑，銀行這么做，正是為了爭奪客戶。

“針對(duì)二套房貸，政策層面還有進(jìn)一步放松的空間。”昨天，申銀萬國發(fā)布分析報(bào)告指出，剛剛頒布的房產(chǎn)新政策代表了中央層面對(duì)信貸放松的信號(hào)，未來銀行將在自己風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的范圍內(nèi)予以放松，首次改善或者面積大小并不會(huì)成為絕對(duì)的限制條件。