華聯(lián)股份房產(chǎn)新政：做商業(yè)地產(chǎn)只拿地不開發(fā)

12月15日，北京華聯(lián)商廈股份有限公司（下稱“華聯(lián)股份”）公布重組預(yù)案稱，公司擬向第二大股東北京華聯(lián)集團(tuán)投資控股有限公司（下稱“華聯(lián)集團(tuán)”）定向發(fā)行不超過2.48億股的公司股份，以此收購后者所持有的五家商業(yè)物業(yè)公司各100%的股權(quán)，收購資產(chǎn)預(yù)估值約為8.4億元。

“公司在積極的轉(zhuǎn)型，此次收購5家公司，也是想把主業(yè)做大。”華聯(lián)股份證券代表周劍軍接受媒體采訪時(shí)表示。

轉(zhuǎn)型路線謎底揭曉

“華聯(lián)股份退出零售百貨，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，這是業(yè)內(nèi)一直在關(guān)注的事情。”中投證券行業(yè)分析師蘭飛燕告訴本報(bào)記者。

先賣零售百貨業(yè)資產(chǎn)，再收購商業(yè)地產(chǎn)公司，一年多的時(shí)間，華聯(lián)股份已經(jīng)勾畫出一條清晰的“轉(zhuǎn)型路線圖”。

此前，華聯(lián)股份主營業(yè)務(wù)為百貨零售業(yè)，公司前身中商股份有限公司1998年6月在深圳證券交易所掛牌上市。2002 年9 月中商股份有限公司更名為北京華聯(lián)商廈股份有限公司。

2007年10月18日，華聯(lián)股份發(fā)布公告宣稱，向華聯(lián)集團(tuán)出售所持有的安貞華聯(lián)、成都華聯(lián)、石家莊華聯(lián)、蘭州華聯(lián)四家分公司的全部資產(chǎn)和負(fù)債以及呼市華聯(lián)和河南華聯(lián)兩家子公司100%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格合計(jì)為16，682.00 萬元；同時(shí)華聯(lián)股份從華聯(lián)綜超購買其持有的大連華聯(lián)、青海華聯(lián)兩家公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為20，709.81 萬元。

通過這次交易中的出售行為，華聯(lián)股份整體退出商業(yè)百貨零售業(yè)，接下來華聯(lián)股份又會(huì)演繹什么樣的故事？將近一年之后謎底揭曉。

2008年11月14日，華聯(lián)股份發(fā)布公告將有重大重組事宜，宣布停牌。一個(gè)月后，12月15日，華聯(lián)股份如期復(fù)牌，公布了公司重組預(yù)案，以8.4億收購華聯(lián)集團(tuán)旗下5家商業(yè)地產(chǎn)公司100%的股權(quán)，包括：北京華聯(lián)商業(yè)管理有限公司、江蘇紫金華聯(lián)綜合超市有限公司、無錫奧盛通達(dá)商業(yè)管理有限公司、合肥信聯(lián)順通置業(yè)有限公司和合肥達(dá)興源商業(yè)管理有限公司。市場(chǎng)一片嘩然。

重組后華聯(lián)股份的股權(quán)也將發(fā)生變化，華聯(lián)集團(tuán)將以59.76%成為其第一大股東，實(shí)際控制人為國資委。

從百貨業(yè)到房地產(chǎn)

轉(zhuǎn)型為何棄易從難

事實(shí)上，此前十余年來，華聯(lián)股份在零售業(yè)做得還是比較出色的，加上第二大股東華聯(lián)集團(tuán)的強(qiáng)大實(shí)力和支持，人們以為華聯(lián)股份將會(huì)繼續(xù)在百貨零售業(yè)上繼續(xù)前行。

“當(dāng)時(shí)市場(chǎng)也很吃驚，在零售這塊，華聯(lián)股份做得還是比較好的，現(xiàn)在來說，也很難講這對(duì)它是好事還是壞事，畢竟商業(yè)地產(chǎn)周期比較長，還得市場(chǎng)來檢驗(yàn)。”一位市場(chǎng)人士分析說。

華聯(lián)股份為何要退出已經(jīng)做“熟”了的零售百貨業(yè)？當(dāng)時(shí)，華聯(lián)股份的解釋是：公司所處百貨零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)過度，行業(yè)利潤不斷下降；主業(yè)發(fā)展緩慢，盈利能力不佳；商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間巨大；公司具備先天優(yōu)勢(shì)，后續(xù)潛在儲(chǔ)備項(xiàng)目豐富。

記者查閱華聯(lián)股份以前年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2001年～2006年5年公司整體平均凈資產(chǎn)收益率只有2.03%，平均息稅前收益率只有2.24%。此次出售的六家百貨公司2004、2005和2006三年平均營業(yè)利潤率分別只有0.5%、1.28%和1.48%，盈利能力較差。

然而，眼下的地產(chǎn)業(yè)也是一片低迷，鐵心進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的華聯(lián)股份能夠在新行業(yè)站穩(wěn)腳跟嗎？

信達(dá)證券行業(yè)分析師司維告訴本報(bào)記者：“現(xiàn)在判斷華聯(lián)股份轉(zhuǎn)型成功與否，還為時(shí)尚早，公司以后主要從事社區(qū)購物中心，也沒有可比較的對(duì)象，A股市場(chǎng)還鮮有把商業(yè)地產(chǎn)作為主營業(yè)務(wù)的公司。”

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于進(jìn)軍擁有“高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)及高難度”四大特征的商業(yè)地產(chǎn)，華聯(lián)股份面臨的挑戰(zhàn)很大。中投證券分析師蘭飛燕說，對(duì)于華聯(lián)股份來說，最大的挑戰(zhàn)在于行業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足，主業(yè)規(guī)模也不夠大。

首先從整個(gè)行業(yè)來說，地產(chǎn)寒冬還不知道會(huì)持續(xù)多久？注定很多房地產(chǎn)公司熬不過這輪寒冬。具體到商業(yè)地產(chǎn)來說，有統(tǒng)計(jì)資料顯示，這幾年全國商業(yè)地產(chǎn)占整個(gè)房地產(chǎn)的竣工面積數(shù)量的10%左右，但商業(yè)地產(chǎn)空置面積卻占整個(gè)空置面積的四分之一左右，而且還以每年10%甚至20%的速度遞增。

“商業(yè)地產(chǎn)比百貨業(yè)更難做，”一位從事商業(yè)地產(chǎn)多年的資深人士對(duì)記者分析道，從規(guī)模上看，購物中心面積比百貨業(yè)大；從整合方面來說，購物中心業(yè)態(tài)繁多，包括百貨、超市、娛樂等等，整合的難度更大些，相對(duì)來說，百貨業(yè)經(jīng)營主體比較統(tǒng)一。

　做地產(chǎn)準(zhǔn)備只拿地不開發(fā)？

殺入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的華聯(lián)股份也準(zhǔn)備了自己的“三板斧”。據(jù)了解，其將樹立“先定位招商，后投資建設(shè)”的訂單式開發(fā)理念，以社區(qū)購物中心為主要業(yè)態(tài)。

“華聯(lián)股份進(jìn)軍高回報(bào)的商業(yè)地產(chǎn)，將來可能采取的模式是利用全國各地的零售公司舉牌拿地，再轉(zhuǎn)手給開發(fā)商，合作開發(fā)運(yùn)營，并不打算涉足商業(yè)開發(fā)領(lǐng)域。”一位知情人士對(duì)記者表示了不同的看法。

該知情人士分析道，可以從下面幾個(gè)方面來推測(cè)：一是開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金要求很高，而且資金滯留時(shí)間長，采取“先拿地再轉(zhuǎn)讓”的方式更好；二是華聯(lián)股份曾經(jīng)轉(zhuǎn)手過一些優(yōu)質(zhì)物業(yè)，獲取了不錯(cuò)的收益，加上華聯(lián)股份第二大股東華聯(lián)集團(tuán)與新加坡的商業(yè)地產(chǎn)巨擘凱德置地有過多次合作，有一定的經(jīng)驗(yàn)；三是華聯(lián)集團(tuán)的資源非常豐富，既然想把華聯(lián)股份打造成其商業(yè)地產(chǎn)的平臺(tái)，華聯(lián)集團(tuán)分布在全國的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將為華聯(lián)股份創(chuàng)造很多拿地的機(jī)會(huì)。

然而，這三板斧是否有效，華聯(lián)股份轉(zhuǎn)型是讓公司業(yè)績“更上一層樓”還是反不如前，市場(chǎng)拭目以待。