廣州十區(qū)兩市全限購住房 二套房首付不低于6成

     昨日，廣州市政府常務會議原則通過了“新國八條”的落地細則。在備受關注的限購范圍上，從化、增城兩個外圍的縣級市已經(jīng)明確，將在細則正式公布之后納入限購范圍，這也意味著廣州全市十區(qū)兩縣級市范圍都將限購。

　　而隨著廣州新政細則出臺在即，記者昨日就發(fā)現(xiàn)，不少從化、增城的樓盤都加大了宣傳推廣力度，有樓盤發(fā)短信宣稱本周末就是無限購的“末班車”，以催促買家入市。記者聯(lián)系相關開發(fā)商的內部人士，該人士卻表示其實并未收到從化、增城要限購的信息。“我們也不清楚政策會否把從化增城納入限購范圍，發(fā)這些短信只是一種促銷手段。”這位內部人士稱，無論限購范圍是否擴大，下一步開發(fā)商都將把更大精力放在商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營方面。

　　專題撰文/記者賴偉行、何穎思、徐海星

　　首付比例

　　非戶籍高層次人才限購一套住房

　　記者昨日從廣州市即將出臺的《關于貫徹〈國務院辦公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問題的通知〉的實施意見》中了解到，廣州市已經(jīng)制定了系列政策措施，以促進廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　限購1套住房：其中明確要嚴格落實國家住房限購措施，合理引導住房需求，在一定時期內，暫定對在本市(含市轄十區(qū)和從化、增城市)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　暫停在本市向其售房：對在本市已擁有2套以及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。境外機構和個人購買商品住房的，嚴格按照國家有關政策執(zhí)行，違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。

　　對符合《中共廣州市委、廣州市政府關于加快吸引培養(yǎng)高層次人才的意見》有關高層次人才條件的非本市戶籍人員，限購1套住房。

　　信貸政策：意見中提出，要認真配合、協(xié)助各商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策，對貸款(包括住房公積金貸款)購買第二套住房的，其首付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

   　限購范圍

　　從化增城將納入限購范圍

　　據(jù)悉，由于去年的廣州限購令并沒有把增城和從化兩個縣級市納入限購區(qū)域，兩地的樓市呈現(xiàn)出風景這邊獨好的狀況。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，去年廣州限購令出臺后，在其他區(qū)域成交量大幅下降的時候，增城的月度成交量仍然保持在1000套以上。網(wǎng)簽均價更是從去年10月的6553元/平方米升至今年1月的8271元/平方米。而從化今年1月樓市的網(wǎng)簽量為944套，比去年9月的661套增加了43%，均價也從去年9月的6187元/平方米升至今年1月的6651元/平方米。由于將被納入限購范圍，近期增城和從化的樓盤都加快了推貨節(jié)奏。

　　“從化、增城納入限購后，部分‘投資客’將遭到‘凍結’，成交量也會出現(xiàn)下滑。”戴德梁行策略顧問部董事黎慶文分析，從化、增城兩地樓市的買家除了一部分為當?shù)氐淖宰】鸵酝?，其余絕大多數(shù)為帶投資性質或度假休閑性質的周末房買家，主要以廣州市民為主。限購后，短期內開發(fā)商不會馬上降價，由于目前二手房價同樣高企，一些“上車族”買家也未必會轉戰(zhàn)二手市場，短期內難以促使價格下降。另一方面，投資客轉戰(zhàn)珠三角的效應未必會馬上呈現(xiàn)，更多買家或會首先轉戰(zhàn)到佛山等周邊區(qū)域，同時廣州市內的商業(yè)物業(yè)將會更受青睞。

　　套數(shù)認定

　　房屋套數(shù)認定擬認房又認貸

　　記者從房地產(chǎn)業(yè)內人士處獲悉，與北京等地以家庭持有房屋套數(shù)認定不同，廣州擬繼續(xù)采取認房又認貸的方式確定家庭房屋套數(shù)。滿堂紅研究部對2010年四個季度及今年1月廣州二手住宅市場買家購房次數(shù)作了整理，發(fā)現(xiàn)二次或以上購房的客戶比例在去年第三季度達到最高的18.4%，但在去年“10·15”限購政策出臺后，二次或以上購房者的比例回落到第四季度的15.1%，該比例在今年1月為16.4%。

　　“信貸收緊將令購買力大打折扣，只要銀行可以和房管部門實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，認房又認貸確認家庭房屋套數(shù)的方式完全可以做到。”滿堂紅研究部周峰分析，在執(zhí)行二套房首付六成的地方細則后，至少有15%～17%的準二手客戶受到影響，而一手樓市受影響比例應在30%以上，前期成本明顯增加。而由于“認房又認貸”等于給已擁有兩套住房家庭“賣一再買一”關上了大門，將減少二手市場的流通性，在未來兩三個月內，新增供應中小戶型物業(yè)的數(shù)量會減少。但地方細則在短期內仍難以改變廣州樓價持續(xù)高位震蕩的格局，只有在存款準備金率再累計上調1到2個百分點，開發(fā)企業(yè)難以從容申請到足夠額度開發(fā)貸款的情況下，一、二手樓價才會在相互影響下出現(xiàn)“短期頂部”。隨著政策迭出，房價將極有可能在今年“十一”前后見頂回落。

     土地出讓模式

　　部分商品住宅用地

　　出讓或配建公租房

　　昨日，記者從房地產(chǎn)業(yè)內人士處獲悉，廣州將探索雙限雙競的土地出讓模式，還擬探索在商品住宅用地的出讓中配套建設公租房。

　　“北京、上海在商品住宅用地配建問題上都規(guī)定了具體明確的比例，這不失為增加公租房供應的有效辦法。”廣州大學房地產(chǎn)研究所所長陳琳分析，今年中央已經(jīng)明確全國要建設1000萬套保障性住房，此前中央出臺的新國八條已經(jīng)顯示如果房價繼續(xù)上升，中央的保障力度有可能會進一步加大。“保障房建設要真正落到實處，比資金更為重要的是土地供應。”陳琳分析，只要土地落實了，資金問題完全可以通過投融資手段解決。而廣州未來在商品住宅用地要求配建公租房的過程中，要考慮如何能夠在相應項目內保證樓盤檔次和管理水平，既分散布局又能實現(xiàn)一定程度的混居，對保障房建設提速是一大利好。

　　征稅力度

　　加大對存量房征稅力度

　　廣州新政細則中，除了按照中央要求對購買不足5年的物業(yè)按照全額征收營業(yè)稅外，還特別強調要加大應用房價評估技術以加強對存量房稅收的征管力度。

　　廣州二手樓市多實行“實收”制，營業(yè)稅增加的成本實際上轉嫁到買家身上。合富置業(yè)分析認為，新政后營業(yè)稅增幅較大，交易成本大幅增加，短期內對市場產(chǎn)生一定影響：買家消化政策會產(chǎn)生一定的猶豫，估計短期之內5年內次新盤的交投會有所減少；增城、花都、南沙、從化等一手住宅供應量大、一手樓價不高的外圍區(qū)域影響會相對較大。但從中長期看，營業(yè)稅并不能成為影響二手樓市的重要因素。主要是因為5年內次新房的承接者多為較高端買家，營業(yè)稅增加實際上相當于樓價上漲3%~5%，從目前中心城區(qū)較緊張的供求關系看，交易成本增加3%~5%并不難接受；另外，5年內次新房并非廣州二手樓市的主流，大部分是5年以上的物業(yè)。

　　而加大應用房價評估技術加強對存量房稅收征管力度之后，對于二手買家的最直接影響也會是增加購房成本，不過龍斌認為，稅收并不是影響成交的關鍵因素，最多只會令買家短期觀望，他堅持認為，從目前的市場狀況看，影響二手樓市的關鍵因素仍然是經(jīng)濟情況、供求關系、通脹以及房貸、限購等政策。

　　外地人購房納稅證明從1年增加至2年，此項政策要比北京的5年寬松。中山大學教授楊衛(wèi)華認為，外地人購房納稅證明從1年增加至2年，沒有在本地工作的外地人要獲得納稅證明的難度加大，去年“10·15”新政實施時，實際操作上可以通過向稅務機關“補稅”以獲得納稅證明，但楊衛(wèi)華指出，稅務機關不會再出具2年的納稅證明，而且“補稅”的成本也加大了。

　　不過中介認為，納稅證明的影響不大。“1年的納稅證明跟2年的差不多。”合富置業(yè)首席分析師龍斌指出。

　二手樓價：

　　全年漲幅將明顯縮窄

　　合富置業(yè)首席市場分析師龍斌認為，到3月中下旬政策將被消化，市場“恢復正常”，也就是該買房的依然會買房，成交量會比目前觀望期要有所回升。

　　至于房價，中介普遍認為難以下降?？傮w來說，廣州細則對二手供應和需求都有壓制，但由于不少業(yè)主惜售，供應量會大幅減少，而需求卻不會減少過多。二手價格會保持在窄幅上升趨勢，到今年6月、7月到頂，若屆時信貸依然收緊，有業(yè)主就會考慮降價出售，屆時房價會有所回調。全年來看，二手房價將有10%~12%的升幅，但已經(jīng)比去年三成多的升幅要低得多。

　　龍斌認為，“新國八條”將會對約兩到三成的二手買家產(chǎn)生不同程度影響，對四成以上的一手買家產(chǎn)生實際影響，新政對一手樓市的實際影響要大于二手樓市。由于政策力度空前，預計短期內會對買家的心理產(chǎn)生極大的影響，整體一、二手市場將會進入觀望和消化期。價格方面，政策并不能從根本上扭轉樓價上行的總趨勢，預計2011年廣州二手樓價仍會以平穩(wěn)上漲為主基調。

　　市場預測：

　　一線城市樓價

　　今年或降一成

　　昨日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了《住宅銷售價格統(tǒng)計調查方案》實施后70個大中城市的首份住宅銷售價格變動情況數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，與去年同月相比，70個大中城市1月新建商品住宅同比價格上漲的有68個城市，下降的有2個城市。其中，漲幅超過10%的城市有10個。而有60個城市的環(huán)比價格則保持繼續(xù)上漲的態(tài)勢。

　　記者留意到，按照國家統(tǒng)計局公布的新建商品住宅價格指數(shù)，廣州房價1月的環(huán)比上升幅度為1.7%，而廣州市國土房管局本周公布的數(shù)據(jù)則顯示，廣州市屬十區(qū)上月房價環(huán)比下降5.8%。數(shù)據(jù)不同主要是由于計算方法不同造成的。

　　瑞穗證券首席經(jīng)濟學家沈建光表示，昨日，央行又再宣布從2011年2月24日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，符合預期。央行此舉主要出于兩點考慮：一是，對沖流動性壓力；二是，作為遏制通貨膨脹的努力。另外，頻繁上調存款準備金率也是緊縮政策的重要體現(xiàn)。我們維持原有判斷，當前經(jīng)濟政策的重心已經(jīng)轉為對抗通脹風險和打壓房價泡沫，政策趨緊步伐可能快于市場預期。

　　1月份，全國70個大中城市房地產(chǎn)價格普遍上揚，二、三線城市房價上漲表現(xiàn)強勁。重點城市房價增速加快，主要有兩方面原因。

　　一是，調控政策出臺之前，房地產(chǎn)稅出臺、加息預期等因素導致購房需求提前釋放。

　　二是，通脹預期加大，部分居民已經(jīng)將“更多投資”取代“更多儲蓄”，作為第一選擇。在“新一輪房地產(chǎn)調控政策更加嚴厲”、“房地產(chǎn)稅試點逐步深入”、“新一輪貨幣緊縮周期啟動”、“房地產(chǎn)商資金鏈趨緊”、“保障房供應充足”以及“當前房價實為過高”的六大重壓之下，尤其是在加息和房產(chǎn)稅試點的措施下，中國的房價將出現(xiàn)拐點。

　　沈建光預計，2月份我國房地產(chǎn)市場交易量仍舊低迷，房地產(chǎn)價格會趨于溫和。今年全國房地產(chǎn)平均價格至少下降5%，一線城市至少下降10%。