“限購令”全面施壓 數(shù)千億資金揮別樓市

     巨額資金或遭分流

　　中投證券地產(chǎn)行業(yè)分析師李少明認(rèn)為，在調(diào)控政策的影響下，今年全國商品房成交面積可能回到2009年的水平，即在去年的水平上回落10%左右。“如果沒有政策調(diào)控的因素，由于目前商品房供應(yīng)規(guī)模未明顯增加，樓市成交水平可能和去年差不多，呈現(xiàn)相對穩(wěn)定的狀態(tài)，但價格漲幅肯定要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在。”李少明認(rèn)為。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)，2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%；商品房銷售額5.25萬億元，同比增長18.3%。分析人士據(jù)此測算，如果樓市調(diào)控將抑制10%左右的需求，那么相應(yīng)擠出的樓市銷售資金將達(dá)5000億元左右。

　　中原地產(chǎn)發(fā)布的研究報告認(rèn)為，從北京新政來看，將有超過百萬戶家庭不得新購住房，市場可能出現(xiàn)比“國10條”出臺后更加蕭條的現(xiàn)象。但由于目前貨幣供應(yīng)量仍然較高，住房供應(yīng)量預(yù)計到下半年才明顯提升，實(shí)際房價抑制效果仍要看政策落實(shí)和持續(xù)情況。

　　“除了直轄市以及省會城市之外，部分交易活躍的三線城市也可能出臺限購政策。”河北省某房企負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，今年全國出臺限購政策的城市將達(dá)到50個以上，這些城市的樓市成交將超過全國商品房銷售總額的50%。按照10%的購房人群被“限購”計算，直接被政策抑制的銷售金額可能達(dá)到2500億元，再加上觀望情緒所帶來的成交降低，起碼有四五千億元的社會資金將被驅(qū)離樓市。

　　調(diào)控維持高壓態(tài)勢

　　“新一輪樓市調(diào)控的影響有一個反饋期，我們認(rèn)為上半年樓市將存在政策消化和穩(wěn)定的過程，下半年樓市可能更加蕭條。對于北京新出臺的調(diào)控政策，公司還沒有來得及討論對策，目前無非是督促簽約，盡量爭取有資格的客戶。”某大型房企市場部負(fù)責(zé)人對中國證券報記者表示。

　　該負(fù)責(zé)人還表示，盡管調(diào)控嚴(yán)厲，但目前該公司還不會作出縮減購地規(guī)模等措施。同時，公司可能對商業(yè)地產(chǎn)投以更多關(guān)注，未來房地產(chǎn)用地更加傾向于綜合用地，即住宅、商業(yè)和保障房用地相結(jié)合，企業(yè)必須把握這一趨勢。

　　另一位開發(fā)商的態(tài)度則較為悲觀。“以北京為例，事實(shí)上50%以上的原先銷售對象都不再符合購房條件了，再加上觀望情緒的影響，樓市可能逐步步入蕭條期。”他表示，近期已有一些企業(yè)轉(zhuǎn)讓手中的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)企業(yè)整合的速度肯定將加快。

　　對于北京市的調(diào)控新政，最受關(guān)注的政策之一是外地人需完稅或繳納社保五年以上方能購房。分析人士認(rèn)為，該政策將有效打擊投機(jī)性需求，避免少數(shù)炒房客偽造短期完稅證明用于購房。

　　“外地需納稅五年以上方能購房的政策偏于嚴(yán)厲，可能對長期在京工作的外地購房群體造成影響。同時，不少外地人即使在京工作超過五年，但其所在的企業(yè)總部并不在北京，這部分人提供繳稅證明可能存在困難，相關(guān)政策需明確支持其正常購房。”李少明認(rèn)為。

　　北京細(xì)則還提出，央行營業(yè)管理部可根據(jù)房地產(chǎn)市場情況，在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率。這被分析人士看做未來調(diào)控可能繼續(xù)收緊的依據(jù)。

　　樓市將陷深度觀望

　　根據(jù)新“國八條”要求，尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前出臺住房限購實(shí)施細(xì)則。這意味著未來一段時期，還將有不少城市陸續(xù)出臺樓市調(diào)控細(xì)則。“限購令”范圍的擴(kuò)大，會不會成為逆轉(zhuǎn)樓市供求的“最后一根稻草”？

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場供求仍處在較為緊張的狀態(tài)。政府此次出臺政策，使?jié)撛谫徺I人群縮小，可能會暫時扭轉(zhuǎn)供需局面。不過，限購政策能否長期實(shí)行，還要看供求是否平衡。

　　清華大學(xué)金融系主任李稻葵則認(rèn)為，從北京細(xì)則的具體政策來看，最有力度的是限購令，其政策效果應(yīng)該會比較快地顯現(xiàn)。但是在目前開發(fā)商資金并不緊缺的情況下，北京樓市可能出現(xiàn)較長的有價無市的相持期，開發(fā)商降價的動力可能仍不明顯。

　　對于此次北京細(xì)則未公布房價漲幅具體目標(biāo)，一位接近宏觀決策的研究人員認(rèn)為，北京市事實(shí)上已經(jīng)存在房價漲幅調(diào)控目標(biāo)，只是尚未公布，實(shí)際調(diào)控政策已以該目標(biāo)為參考。未來如果相關(guān)部門要求，該目標(biāo)也可能正式公開。

　　一位市場人士還認(rèn)為，如果樓市調(diào)控效果仍然不理想，不排除二套房貸利率提高到1.5倍左右，但這是較為極端的情形，目前出現(xiàn)的可能性不大。

　　北京市16日公布樓市調(diào)控新政細(xì)則，實(shí)施更為嚴(yán)厲的限購政策，非本市戶籍者須持連續(xù)五年以上個稅或社保繳納證明方能購房。自上月末“國八條”出臺以來，目前已有上海、青島、濟(jì)南、北京、成都等城市出臺了限購細(xì)則，新一輪全國范圍的樓市從嚴(yán)調(diào)控正在密集落實(shí)中。

　　分析人士測算，在樓市從嚴(yán)調(diào)控的影響下，今年預(yù)計將有4000-5000億元資金被擠出樓市，先前的商品房供需格局可能被逐步逆轉(zhuǎn)。