樓市撲朔迷離 開發(fā)商見招拆招“暗箱操作”頻現(xiàn)

      醞釀已久的房產(chǎn)稅及新一輪調(diào)控政策終于出手了。這一次，落下的是重錘。此番被稱為“史上最嚴厲”的組合拳一出，市場反應立竿見影：買家首先進入觀望期。筆者從多個樓盤了解到，本輪政策一出，前來看房的購房人立馬少了，“原來一天上百組客戶，現(xiàn)在只有幾組”。

　　買房人止步，開發(fā)商又將作何反應？堅挺，還是妥協(xié)？且看開發(fā)商應對新政招數(shù)大起底。

　　招數(shù)一：降字當頭

　　調(diào)低報價，單套房優(yōu)惠高達幾十萬

　　隨著1月28日新政頒布，緊接著的農(nóng)歷新年里一場不見硝煙的打折戰(zhàn)悄然拉響。值得注意的是，此次價格戰(zhàn)的主角并不是以普通購房者居多的中小型公寓，而是價格辣手的別墅。據(jù)悉，在春節(jié)期間推出特惠的別墅分別是位于青浦的綠地河流島，位于崇明的堤亞納昱墅和位于寶山的招商臻邸。這三個別墅分別推出了總價立減30萬元，每平方米優(yōu)惠1000元，總價優(yōu)惠40萬元的給力優(yōu)惠。搜房網(wǎng)分析師認為，今年新春特惠別墅不再是不給力的小折扣，也不再是買房送禮的噱頭和“具體至案場洽談”的羞答答，而是非常直接的給出了數(shù)十萬的直接抵扣總價的優(yōu)惠，可見開發(fā)商是誠意優(yōu)惠。

　　不過上述這些僅僅是個開始，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至2月12日統(tǒng)計，春節(jié)后上海樓市打折優(yōu)惠項目將近120個，主要分布在外環(huán)外地區(qū)，并以寶山盤居多。其中9個送出“春節(jié)好禮”，公寓最高優(yōu)惠25萬元。而萬科、綠地、世茂等一線地產(chǎn)開發(fā)商也加入打折促銷的行列。如綠地海語墅在2月1日-28日期間，購買公寓可享5重“新春好禮”，包括贈送物業(yè)費、裝修基金、禮盒、抽獎等；綠地金色水岸在元宵節(jié)前購房最高可優(yōu)惠25萬；萬科琥珀臻園和萬科琥珀郡園售樓處春節(jié)假期正常對外開放，在2月1日-19日期間到訪現(xiàn)場“人人有福運、送紅包、領福袋，并有機會贏得金飾大獎”等。

　　有資料顯示，年后13個項目的實時報價低于1月份新政前，占比約3.9%。從區(qū)域來看，降價樓盤最多的為寶山區(qū)，該區(qū)在售約26個住宅項目中有9個出現(xiàn)降價，比例高達35%，其次嘉定區(qū)出現(xiàn)3個項目降價，其中有一項目房產(chǎn)稅后報價減少2500元/平方米，減幅10.4%，居全市之首。

　　招數(shù)二：走為上計

　　加速推盤，萬科200億元月銷額領銜快跑

　　“要說今年怎么走？你看招保萬金四大開發(fā)商在年前的動向，就已經(jīng)非常清晰。”錦和房產(chǎn)總經(jīng)理蔣雷霆坦言。

　　在1月份上海市商品住宅成交面積TOP10中，品牌房企萬科搶占4席，其中萬科城花新園以21617平米的成交量居第2位，萬科琥珀郡園、萬科錦源、萬科琥珀臻園分別居第6、8、9位。進入2011年以后，“房產(chǎn)稅”流言四起，為搶占政策前的最后一波銷售高潮，兩樓盤不約而同地加大了推盤力度，1月份的成交量突飛猛進，分別達到100、200套，其中郡園月成交甚至已經(jīng)超越了2010全年的銷量。這四個樓盤給萬科直接帶來200億元的銷售額。

　　除了大開發(fā)商為維護資金鏈的平衡急于出貨外，滬上一些中小房企也善于變通，搶占先機。寶山區(qū)項目寶宸怡景園以14451平方米的成交量居全市榜首位置。該案從去年9月份開始至今有過多次開盤，銷售量已破千套。筆者從售樓處了解到，寶宸怡景園原計劃在今年3月份開盤，由于1月27-28日新國八條、房產(chǎn)稅相繼出臺而臨時決定提前入市。該案主要面向剛性需求，受房產(chǎn)稅影響較小，為了避免新政實施一段時間以后波及面擴大，開發(fā)商選擇春節(jié)前果斷放量，盡快消化房源。

      招數(shù)三：緩兵之計

　　保持觀望，年初20余盤推遲開盤

　　節(jié)后上班第一天，與筆者很熟的一開發(fā)商就急忙打聽其他地產(chǎn)同行的動向，原因是“大年初五就接到老板的電話，要求我們初七上班后每人提交一份對新政的看法以及對公司的發(fā)展建議。”根據(jù)他的說法，最近他們老板也打算組織一次中等規(guī)模的業(yè)內(nèi)討論，也想聽聽大家的看法。“現(xiàn)在形勢不明，而且調(diào)控遠未出盡，短期內(nèi)我們還是按兵不動吧！”上述開發(fā)商坦言：雖然心急，但也不想貿(mào)貿(mào)然做出新年部署。

　　無獨有偶，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，受春節(jié)長假影響，樓市成交十分冷淡，節(jié)后20余盤將開盤計劃推遲，從環(huán)線位置來看，內(nèi)環(huán)內(nèi)延期開盤項目占比超3成。中內(nèi)環(huán)間樓盤占13%，中外環(huán)間樓盤占6%，外環(huán)外樓盤占50%。盡管外環(huán)外樓盤數(shù)量要遠遠大于中、內(nèi)環(huán)地區(qū)，但是在節(jié)后延遲開盤的項目中，外環(huán)線以內(nèi)、以外所占比例卻旗鼓相當。根據(jù)調(diào)查，市中心一些豪宅項目加入到延期上市樓盤行列，如靜安區(qū)遠中風華園原預計2011年春節(jié)后開盤，現(xiàn)售樓處稱開盤時間待定；普陀區(qū)純新項目匯銀銘尊一期匯銀河濱一號原預計春節(jié)后開盤，現(xiàn)將開盤時間延遲到3月底；逸流公寓二期、東外灘壹號、寶地東花園等開盤時間也是待定。

　　內(nèi)環(huán)一樓盤營銷總監(jiān)告訴《新民樓市》：2009年以來，受益于樓市回暖，開發(fā)商自有資金充裕，本身依然沒有降價動力。所以，面對調(diào)控新政，不少開發(fā)商會選擇“按兵不動”來支撐現(xiàn)行房價，“一旦降價，不排除加劇購房人觀望心理的可能，反而讓開發(fā)商更被動。”市場究竟往何處去，還需要“走著瞧”。

　　保守估計，今年旭輝在上海5個項目就可實現(xiàn)銷售額35億。旭輝保證10個月至12個月開盤；推盤時“小批量、多批次”“按市場節(jié)奏賣”；定價時“按去化率的50%定價”。在價格策略上，旭輝采取隨行就市的方式來保障銷售彈性，通過及時應對市場變化，來穩(wěn)固集團經(jīng)營。站在房地產(chǎn)企業(yè)的立場來看，我們內(nèi)部要遵循兩個原則，一是應變大于預測，二是要保持穩(wěn)健發(fā)展。穩(wěn)健發(fā)展才是關鍵。

　　今年3月初，東方麗都鳳園疊加產(chǎn)品將重點推向市場，雖然目前調(diào)控對于房地產(chǎn)有一定的影響，但是根據(jù)客戶普遍反映來看，改善型需求對于市場的預期遠遠好于我們對市場的預測，當然我們產(chǎn)品對于他們的吸引力是最大的，軌道房的便捷，高性價比，成為他們向往的品質生活基礎，雖然我們每次推出除過開盤當天有優(yōu)惠外，其他均無優(yōu)惠，也阻止不了購房者的熱情。

　　在市場大勢所趨下，商業(yè)地產(chǎn)又迎來了新一輪發(fā)展勢頭。以西郊首席5A甲級寫字樓競衡大業(yè)廣場為例，由于占據(jù)大虹橋西面第一落點位置，也是近2年大虹橋板塊內(nèi)最頂級的商辦物業(yè)，可謂是上海罕有的稀缺商務地標。因此在我們目前未做任何大型推廣的情況下，售樓處每天客戶接待量都在持續(xù)上升。由于所在的板塊豪宅集聚，因此也備受來自上海乃至長三角周邊的高端企業(yè)主追捧。

　　冰凍期真的要到了，調(diào)控二次價碼還將更勝去年。不過我們還是相信今年還會有幾波小幅高潮期，這幾個波峰希望我們自身能夠踏準時機，這就需要我們特別注意售樓處的最新動態(tài)，同時尋覓那種可以一次性付款的有效客戶。我們的項目周邊沒有競爭性，在市場不是很好的時候，千萬不能操之過急，在項目運作的節(jié)奏上做以調(diào)整，謀定而后動。

　　3月份錦和將推出寶山飄鷹錦和花園的聯(lián)排部分，5月我們代理的奉賢申亞花滿庭是個總價在100-170萬的中端小區(qū)，適合很多首次置業(yè)的年輕白領或養(yǎng)老族。因此，只要給老百姓親民的優(yōu)惠，我們并不擔心這個項目的銷售情況，相比而言，飄鷹錦和花園的別墅買家大多數(shù)應該屬于第三套買房者，受政策影響會很大，我們現(xiàn)在要做的就是對于今年銷售指標和回款速度都要保持謹慎態(tài)度，制定合理的全年計劃。

      招數(shù)四：乘勝追擊

　　2月商業(yè)、大戶型上漲30% 

　　搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師指出，由于新國八條、房產(chǎn)稅細則的出臺嚴厲打擊住宅市場，使商業(yè)地產(chǎn)相對地面臨更大機遇，尤其是在信貸政策上，“限購令”和二套房首付的提升不針對商業(yè)地產(chǎn)，于是擁有住宅用途、商業(yè)性質的“酒店式公寓”進入到更多購房者的視線。

　　據(jù)相關機構統(tǒng)計，在2月全市報價高于1月份新政前的項目中，酒店式公寓占3成以上，尚都國際、嘉印象、鉑悅818、鴻旭豪苑等項目均出現(xiàn)較大漲幅。其中嘉定區(qū)鉑悅818和尚都國際各漲4000元/平方米，漲幅接近30%。

　　另一方面，據(jù)新浪樂居對滬上20個熱點板塊的公寓價格調(diào)查顯示，新政后近六成新盤報價上調(diào)，價格漲幅超10%，最高漲幅達22%。漲價樓盤以一線品牌房企項目居多，萬科、金地、復地、綠地等企業(yè)均位列其中。如復地新都國際前期報價41000元/平方米，最新報價50000元/平方米，以22%的漲幅屈居全市第一。分析人士認為，供應不足仍是當前市場持續(xù)追漲的障礙因素，目前來看春節(jié)后的放盤量相對于持續(xù)增長的購房需求，顯得有些動力不足，市場上開發(fā)商的惜售心理仍然占據(jù)主要地位，伴隨緊張的經(jīng)濟環(huán)境和嚴厲的政策環(huán)境，開發(fā)商對所持項目的價格期望更為堅定，在市場供小于求的背景下，強勁的購買需求迫使其價格趁勢上升。

　　此外，限購令下購房者偏愛中大戶型 ，近七成漲價盤面積多為90-140平方米。網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，1月上海成交的商品住宅構成中，90-120平方米成交比例占各面積段最高，達29.5%、120-140平方米成交比例為13.7%，種種跡象皆表明了此類房源需求量較高。而這一點也在新浪樂居樓盤中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)里得到驗證，目前漲幅較大的樓盤主要以90平方米以上的戶型為主，在漲價的18個項目中，90-140平方米的戶型比例超過60%。

　　招數(shù)五：見招拆招

　　各路“暗箱操作”頻現(xiàn)滬上 

　　你有張良計我有過墻梯，在經(jīng)歷一系列房地產(chǎn)調(diào)控之后，如何“夾縫求生”，成為一些開發(fā)商共同面對的難題。當下，不少樓盤開始應勢而變，研究出一個又一個新的應對招數(shù)，或者可以說是幫助買房的“潛規(guī)則”。為緩解因新政帶來的購房者付款壓力和利息負擔，滬上有個別開發(fā)商推出了延期支付房款或幫購房者墊付部分首付的做法。還有的開發(fā)商還采取合同約束分期付款。據(jù)介紹，一次性付款的可靈活處理為分期付款，將原本一次性到位給房款的，改為分3個月后、6個月后幾期付清。具體做法就是在合同中寫明第一筆房款何時給，第二筆房款何時給等。

　　“我們最近做的最多的事情就是多聯(lián)系一些私營業(yè)主。”滬上一高端別墅開發(fā)商向筆者私下透露，根據(jù)他的說法，目前還有一些對后市看好的私營老板要么刪除此前房產(chǎn)證上自己子女的名字，現(xiàn)在以子女名義來買，要么就以企業(yè)名義來買下不動產(chǎn)。“這些不動產(chǎn)還有可以作為企業(yè)資產(chǎn)，去銀行申請更多的貸款，一舉兩得。”上述人士表示：“由于很多高端客戶都是60年代人，他們的下一代一般都是80后，最近幾年也處在適婚年紀，因此以他們名義買房也是一個趨勢。”該位人士同時表示：“如果樓市情形更加惡化，不排除我們幫一些重要客戶去注冊新公司以獲得買房的資格。”開發(fā)商焦慮之心可見一斑。不過專家提醒：上述各項買房暗箱操作里會存在對買家信用、還貸等各方面的金融風險，購房者還應小心行事。