北京樓市新政落地 住房成交量銳減 租金上漲

      2月份的北京樓市經(jīng)歷了加息、新國八條以及京版細則落地等一系列的調(diào)控政策，讓樓市跌入了冰點，新房和二手房交易量均大幅下挫，而交易量的下降也影響了開發(fā)商的推盤進度。2月份新增供應奇缺，業(yè)內(nèi)預測2月份預計開盤項目不足5個，而這也造成了庫存的銳減，預計未來樓市交易還將繼續(xù)下降。

　　新政后成交量銳減

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)及春節(jié)前后的兩周（1月31日-2月13日）時間里，期房、現(xiàn)房住宅的累計簽約量僅有1217套，僅相當于“新國八條”出臺前一周（1月24日-30日）樓市成交量的一半。

　　2月上半月，由于春節(jié)假期的原因，網(wǎng)簽關(guān)閉，數(shù)據(jù)只有6天，2月9日-14日，共簽約期房932套，現(xiàn)房住宅簽約220套，期房和現(xiàn)房共簽約1152套，日均成交量為165套，而1月9日-14日共簽約住宅1791套，日均299套，日均簽約量降44.8%。

　　供應的不足，也造成了新房存量銳減。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至昨天，北京新房期房和現(xiàn)房合計存量94476套，而2010年的最后一天12月31日，新房總量為103393套，2011年至今已經(jīng)減少了8917套。

　　在“國八條”、加息和京十五條等多重抑制下，樓盤成交已經(jīng)出現(xiàn)普降。雖然樓市正處于政策的消化期，但這種現(xiàn)象也與以往調(diào)控政策出臺后市場的反饋有所不同。2010年4月17日“國十條”以及4月30日北京實施細則出臺前后，樓市成交量變化不大，從中也透露出在政策連續(xù)抑制作用下，當前購房人心態(tài)上的變化已經(jīng)開始影響其購房行為。

　　擬售均價沒大幅上漲

　　價格方面，預計2月份開盤的項目擬售均價并沒有出現(xiàn)大幅上漲。據(jù)記者了解，可能開盤的半島家園開盤價格預計為16000元/平方米，保利花園雖然表示價格還沒確定，但預計為8500元/平方米，基本和這兩個項目前一期的擬售價持平。而整個2月份計劃開盤的均價為23000元/平方米左右，也基本與2010年12月份新盤均價持平。

　　“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月認為，如今，隨著房地產(chǎn)調(diào)控越來越深入，政策實施的疊加效應也開始慢慢顯現(xiàn)。尤其剛經(jīng)歷了第三次調(diào)控，開發(fā)商對于新盤的開盤及定價可能會顯得更加謹慎。

　　2月新盤供應奇缺

　　2月份的北京新房市場可以說降至冰點，新國八條以及京版15條細則的出臺，都讓調(diào)控空前嚴厲，樓市交易量大降。這也嚴重影響了開發(fā)商的推盤進度。由于對市場的不確定，使得開發(fā)商推盤更加謹慎，特別是京15條細則的出臺，使得更多的開發(fā)商表示不確定是否2月開盤。2月樓市新增供應創(chuàng)歷史新低。

　　據(jù)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2月上半月，僅2月1日有玉湯山莊園一個項目獲得預售許可證，供應住宅109套， 2月上半月創(chuàng)下了近年來供應的新低。

　　不僅上半月供應不足，整個2月份也供應乏力。據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，原本預計在2月開盤的19個項目，其中半數(shù)都已后延開盤計劃，預計2月份全月開盤的項目不會超過10個， 而最終真正可以入市的項目可能會更少。據(jù)亞豪機構(gòu)預計，計劃2月開盤的項目可能不到5個。而京版15條細則出臺后，更多的項目表示不能確定2月份能否開盤，據(jù)記者電話咨詢，都表示“再說”，“不確定”，大家都表示疑問。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，調(diào)控、加息與春節(jié)長假累加，使樓市購房需求降至冰點，成交慘淡的局面嚴重打擊了開發(fā)商的推盤信心，再加上北京落實“國八條”的細則雖然15日才推出，但早已明確將從緊執(zhí)行，限購政策封堵投資、控制改善，從實質(zhì)上減少了整體市場的購房需求，新政不僅打擊了購房者對房價上漲預期的信心，也堅定了部分人暫時停購、采取觀望的信心，造成了成交量的萎縮。缺少了購買力的支撐，開發(fā)商不敢貿(mào)然推出新盤，市場本就低迷，自己的項目開盤后一旦未現(xiàn)熱銷，很容易影響到剩余房源的消化速度，銷售陷入僵局。因此，在目前政策、市場環(huán)境均處不利局面，開發(fā)商對項目前景把握不好時，往往會延遲開盤，等候更合適的時機再推出。

　    高檔房開盤受限

　　北京市此次關(guān)于新國八條細則中也提到了抑制中高檔商品房的供應。從去年第一次調(diào)控開始，高檔商品房入市審批開始從嚴。不過去年10月份后有所放寬。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計，2010年5月份~10月份，北京市新開期房均價3萬以上項目一共有33個。而2010年11月到目前新開期房有19個。其中11、12月就有16個項目入市，今年1、2月份3萬以上項目占到開盤總數(shù)的60%。

　　“鏈家地產(chǎn)”副總裁林倩認為，此次細則出臺后，中高檔商品房審批將會從嚴，對于不合理定價也不會允許入市。這樣一方面會影響中高檔房的供應逐漸趨緊，從而導致成交占比減少，拉低整體成交均價。同時，另一方面也規(guī)范了開發(fā)商定價，部分項目可能會調(diào)低價格入市。

　　■二手房市場

　　業(yè)主惜售 租金上漲

　　租賃：租金上調(diào)200-500元不等

　　從21世紀不動產(chǎn)多個區(qū)域門店了解到，節(jié)后北京二手房市場進入傳統(tǒng)的租賃旺季，租房需求活躍。近期受一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，不少首套房置業(yè)人群暫緩購房，也將進入租賃市場，租賃需求量有很大提升，基于這樣的判斷，不少業(yè)主紛紛提出漲租金的要求。從21世紀不動產(chǎn)的綜合調(diào)查顯示，相較于去年12月，各區(qū)域今年1月份租金呈現(xiàn)約200元-500元區(qū)間的漲幅，21世紀不動產(chǎn)百子灣區(qū)域的門店數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)域1居、2居租金上提200元左右，三居租金上提約300-500元；通州區(qū)域的數(shù)據(jù)顯示，1居租金上漲約200-300元、2居上漲約300-400元，三居租金相對穩(wěn)定；而亦莊區(qū)域，各戶型租金也上漲10%-20%，約200元-400元的漲幅。

　　中心區(qū)、城郊區(qū)域租金普漲200-500元不等。“盡管租金上漲，但成交量卻并未因此下降，而是與往年同期保持相對平衡。”以上21世紀不動產(chǎn)三個區(qū)域門店的經(jīng)理得出的結(jié)論幾乎一致。

　　買賣：業(yè)主由租轉(zhuǎn)售增多

　　從21世紀不動產(chǎn)多個區(qū)域門店調(diào)查顯示，目前暫未出現(xiàn)大宗拋售個案。“一旦售出，在限購令之下，就沒有機會再購入房產(chǎn)。不少多套房持有業(yè)主，在出售價格無法滿足心理預期的情況下，多半會選擇暫停出售，或轉(zhuǎn)售為租。”通州區(qū)門店經(jīng)理趙先生表示。另據(jù)21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域部分門店反饋，原打算出售房產(chǎn)的業(yè)主中，已有1/3有意向轉(zhuǎn)售為租，以期在平穩(wěn)度過觀望期后再做決定。

　　“年后租賃市場的房源明顯增加，暫不打算出手的房源占到總房源量的5%。”這是21世紀不動產(chǎn)北京亦莊舊宮片區(qū)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。21世紀不動產(chǎn)客戶調(diào)查顯示，此類業(yè)主有兩種心態(tài)：一是不打算賣，即使不出售也不會面臨很快貶值的風險；另外一些房主認為，目前出售價格達不到自己的心理預期，確信未來房價仍有上漲空間。

　　從21世紀不動產(chǎn)客戶回訪來看，很多投資人認為，2011年房價調(diào)控不會出現(xiàn)大幅下跌的可能。因此很多人仍處于觀望中。