聚焦樓市第三輪調(diào)控：限購(gòu)升級(jí)為禁購(gòu)

      聚焦第三輪調(diào)控

　　房?jī)r(jià)不降，調(diào)控不止。

　　1月26日出臺(tái)的“新國(guó)八條”再次驗(yàn)證了這句預(yù)言。第三輪調(diào)控大幕已經(jīng)拉開。二套房首付比例升至六成，限購(gòu)令再次升級(jí)，首次要求地方政府確定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)……顯然，第三輪調(diào)控的嚴(yán)厲程度已經(jīng)超過了被稱為“史上最嚴(yán)厲”的第一次調(diào)控。2月16日，京版調(diào)控細(xì)則出臺(tái)，不僅將8條細(xì)化成了15條，而且將外地人限購(gòu)年限擴(kuò)至5年，并有可能提高二套房首付款的比例和利率，嚴(yán)厲程度遠(yuǎn)超“新國(guó)八條”。

　　要點(diǎn)1

　　首次要求確定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)

　　1月26日，“新國(guó)八條”在業(yè)內(nèi)人士的預(yù)言和購(gòu)房人的期盼中，如約出臺(tái)。信貸、限購(gòu)、土地、保障房、稅收、問責(zé)……各方面一個(gè)也不少。比起前兩輪調(diào)控，“新國(guó)八條”言辭責(zé)之更切，目標(biāo)更為明確，程度更為嚴(yán)厲，其中，對(duì)地方政府的要求更是提升到新的高度，首次提出“各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布”。并將該條文放在了第一條的顯著位置，進(jìn)一步表明了中央政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的決心和力度，這對(duì)改變某些地區(qū)明顯的地方政府調(diào)控不作為的現(xiàn)狀，將是有利的促進(jìn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，這是第一次明確提出要各地制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，估計(jì)部分高房?jī)r(jià)城市可能會(huì)制定出房?jī)r(jià)漲幅控制線，部分房?jī)r(jià)不太高的城市可能會(huì)像重慶那樣，制定出一個(gè)房?jī)r(jià)收入比的區(qū)間。地方政府將為如何定這個(gè)目標(biāo)而苦惱不堪。調(diào)控房?jī)r(jià)的效果肯定比去年好。

　　在首次提出確定房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的同時(shí)，“新國(guó)八條”進(jìn)一步細(xì)化強(qiáng)調(diào)了問責(zé)制。規(guī)定，“未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。”

　　【影響】北京、上海、廣州、蘇州等地方政府已經(jīng)在積極研究住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的確定工作。1月26日，北京出臺(tái)落地細(xì)則“京十五條”，雖然尚未公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，但有業(yè)內(nèi)人士透露，一季度披露應(yīng)該無慮。上海方面則表示，將在3月份公布調(diào)控目標(biāo)。

　　要點(diǎn)2

　　二套房首付比例提至六成

　　繼2010年4月17日把二套房首付比例提至五成以后，“新國(guó)八條”再次將二套房的首付比例提至六成以上，且貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。同時(shí)規(guī)定，“人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。”

　　值得注意的是，商業(yè)銀行在執(zhí)行該政策時(shí)，依然有上調(diào)的空間。

　　有業(yè)內(nèi)人士提出，每提高10%的首付，就能消滅20%的潛在購(gòu)買需求。首付的提高，使得房地產(chǎn)投資杠桿率越來越低。以二套首付60%計(jì)算，杠桿率僅為1：0.6，而2009年首付僅兩成，杠桿率達(dá)到了5倍。這對(duì)投資和投機(jī)購(gòu)房者而言，無疑是進(jìn)一步的打擊。因此，將會(huì)有更多的房源被讓出來給真正需要住房的購(gòu)房群體。

　　【影響】各大銀行已經(jīng)開始陸續(xù)按二套房首付六成、利率1.1倍的政策執(zhí)行，并且五大行都取消了首套房的利率優(yōu)惠，改為按基準(zhǔn)利率貸款。

      要點(diǎn)3

　　限購(gòu)升級(jí)為禁購(gòu)

　　自從2010年4月，北京細(xì)化“國(guó)十條”出臺(tái)了“限購(gòu)令”后，“限購(gòu)令”儼然已經(jīng)成為調(diào)控法寶，在全國(guó)30多個(gè)城市落地開花，成為打擊投資和投機(jī)性購(gòu)房最有力的工具之一。

　　“新國(guó)八條”采用了最嚴(yán)厲深圳版，規(guī)定“對(duì)已有一套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?gòu)一套住房；對(duì)已擁有兩套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁有一套及以上住房的非?dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房”。如此嚴(yán)厲的政策表述，某種意義上，使得原本的“限購(gòu)”升級(jí)為“禁購(gòu)”。

　　“地產(chǎn)少壯派”創(chuàng)始人、資深家居行業(yè)觀察員王智中認(rèn)為，如果嚴(yán)格執(zhí)行該政策，將會(huì)造成“有錢買不到房”的情況，只有首次置業(yè)剛性需求和本市戶籍的二次改善需求得以幸免，異地購(gòu)房、多套存房將被打擊。“事實(shí)上，異地購(gòu)房、二套以上的置業(yè)者是市場(chǎng)的主體，這一條就打掉約50%的市場(chǎng)份額，對(duì)于北京和天津這樣的城市甚至更甚。”

　　同時(shí)該政策要求“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。”有媒體預(yù)計(jì)，這將使得執(zhí)行限購(gòu)令的城市將擴(kuò)大到70余個(gè)。

　　北京市房協(xié)副秘書長(zhǎng)陳志表示，“限購(gòu)”矛頭仍然對(duì)準(zhǔn)投機(jī)、投資。限購(gòu)的做法是合理的，因?yàn)橐粋€(gè)家庭購(gòu)買兩套、三套房，意圖很明顯，不能說絕對(duì)是炒房，但多套以上必然就是一種投資、投機(jī)行為，而住房消費(fèi)應(yīng)該控制在合理的范圍內(nèi)。所以，必須通過政策實(shí)現(xiàn)住房居住功能的最大化，將金融功能最小化。限購(gòu)將能直接達(dá)到這樣的目的。

　　【影響】

　　楊紅旭指出，限購(gòu)嚴(yán)厲程度升級(jí)，已經(jīng)出現(xiàn)限購(gòu)令的20多個(gè)城市將被迫重新調(diào)整口徑，因?yàn)槌钲谕?，它們以前都?guī)定居民還可新購(gòu)一套。這就意味著，2011年大城市中很多家庭都已沒資格再購(gòu)新房了。楊紅旭認(rèn)為，在此嚴(yán)厲行政干預(yù)之下，整體而言，2011年全國(guó)樓市降溫情況，將明顯大于2010年，70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)將于二季度出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，年內(nèi)多個(gè)月份房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。部分房?jī)r(jià)偏高的一二線城市，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定幅度的下跌。

　　要點(diǎn)4

　　大力狙擊房?jī)r(jià)炒作

　　房?jī)r(jià)炒作現(xiàn)象中，一直有兩股力量，一股是來自投機(jī)者的炒作，利用快進(jìn)快出牟取暴利，另一股則是由開發(fā)商和代理機(jī)構(gòu)聯(lián)合進(jìn)行的炒作。前者比較顯性，后者比較隱性，通過銷控的手段，逐步抬升房?jī)r(jià)，或者以“定位高端”為由頭，標(biāo)出高于市場(chǎng)均價(jià)的價(jià)格，從而帶動(dòng)區(qū)域價(jià)格上升。

　　“新國(guó)八條”針對(duì)這兩種投機(jī)行為，予以準(zhǔn)確狙擊。對(duì)個(gè)人炒作者，規(guī)定“調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅”。對(duì)于有抬價(jià)行為的開發(fā)商，則施以“土地增值稅”的殺手锏。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。

　　【影響】 北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為，本次調(diào)控明確提出對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查，該措施點(diǎn)中了房?jī)r(jià)的死穴，實(shí)際上等于宣告那些瘋狂漲價(jià)的樓市帶頭大哥的死刑。政府對(duì)土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。如果土地增值稅能夠得到貫徹執(zhí)行，可以說，絕大部分天價(jià)樓盤，它們的利潤(rùn)都將被征稅，也就是，如果一個(gè)項(xiàng)目成本較低，可能你賣3萬一平方米和賣4萬一平方米，差別只是在于你的收入，而扣除土地增值稅之后，可能利潤(rùn)幾乎沒有多大的差別，這樣，暴利就將成為歷史。如果沒有暴利，開發(fā)商又如何會(huì)追求高價(jià)？沒有高價(jià)樓盤的標(biāo)桿效應(yīng)，樓市漲價(jià)又如何能夠一波又一波的掀起高潮？

    　>>特別關(guān)注·【京版調(diào)控細(xì)則】

　　京版限購(gòu)超5年

　　2月16日，北京市關(guān)于宏觀調(diào)控座談會(huì)召開，京版“國(guó)八條”出臺(tái)，不僅將8條細(xì)化成了15條，而且將外地人限購(gòu)年限擴(kuò)至5年，并有可能提高二套房首付款的比例和利率，嚴(yán)厲程度遠(yuǎn)超“新國(guó)八條”。

　　對(duì)此，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，相比之前的兩輪調(diào)控政策都是增加投資需求的成本，逐步抑制投資需求，第三類調(diào)控的北京落地細(xì)則嚴(yán)格限購(gòu)政策。本地限購(gòu)第三套外地限購(gòu)第二套，已經(jīng)抑制市場(chǎng)過百萬家庭的可能購(gòu)房需求。相比國(guó)家版一年的納稅證明更是嚴(yán)格至5年，這一要求將使得投資需求在北京市場(chǎng)歸零。北京作為首都出臺(tái)的政策明顯嚴(yán)格于上海等城市，調(diào)控的效果也將更加明顯。

　　保障住房體系確立中

　　北京政府采取了最嚴(yán)厲的手段限制外地人炒作購(gòu)房，與此同時(shí)，大力加強(qiáng)保障房的建設(shè)工作。

　　在調(diào)控細(xì)則中，明確表示，要“逐步形成符合首都實(shí)際的保障性住房體系和商品住房體系”。計(jì)劃在“十二五”期間建設(shè)、收購(gòu)各類保障性住房100萬套，比“十一五”翻一番，全面實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)。其中，2011年北京市的保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)，是通過新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，發(fā)放租賃補(bǔ)貼2萬戶，竣工保障性住房10萬套。全面推進(jìn)舊城保護(hù)性修繕和人口疏解工程，基本完成門頭溝采空棚戶區(qū)等“三區(qū)三片”棚戶區(qū)改造任務(wù)，啟動(dòng)京煤集團(tuán)房山礦區(qū)等五片棚戶區(qū)改造工作。繼續(xù)實(shí)施無城鎮(zhèn)危房戶和老舊住宅抗震節(jié)能綜合改造工程，改善群眾住房條件。

　　>>政策背景

　　連連重錘雷霆出擊

　　三輪調(diào)控依次遞進(jìn)，市場(chǎng)再度掀起軒然大波。但是，第三輪調(diào)控是否能成為“最給力”的樓市調(diào)控，是否能控制住幾欲脫韁的房?jī)r(jià)，仍要看最終的效果，否則，還有第四輪調(diào)控。

　　從“新國(guó)八條”的條款看，再次對(duì)商品住宅市場(chǎng)上存在的投資投機(jī)性購(gòu)房予以嚴(yán)厲打擊，二套房首付提至六成，限購(gòu)令擴(kuò)至“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市”，預(yù)計(jì)涉及70多個(gè)城市。而北京把對(duì)外地購(gòu)房者的限購(gòu)期限擴(kuò)至5年，更是令市場(chǎng)震驚，“政府已經(jīng)在出狠招”的認(rèn)識(shí)，逐步成為共識(shí)。

　　限購(gòu)令將購(gòu)房需求進(jìn)一步限定在首次置業(yè)的剛需和真正的改善性居住需求上，同時(shí)，也在試圖引導(dǎo)住房需求，改變部分年輕人剛就業(yè)就想買大房的想法，也將進(jìn)一步擠壓有錢人的投資性需求。

　　繼“新國(guó)八條”的雷霆之后，2月8日晚，中國(guó)人民銀行宣布，自9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。加息不僅令購(gòu)房者倍感壓力，也同樣讓2010年賺得盆滿缽滿的開發(fā)商頗感壓力。據(jù)悉，某知名房企甚至開始計(jì)算年內(nèi)加息4次會(huì)對(duì)企業(yè)造成的影響。

　　第三輪調(diào)控加上第三次加息，2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)很難復(fù)制2010年的輝煌。