2011年初樓市調(diào)控打出連串有力組合拳 效果值得期待

      在拳擊臺(tái)上，只有連續(xù)出拳，才有可能徹底擊倒對(duì)手，贏得比賽。

    春節(jié)前后，房地產(chǎn)調(diào)控再次發(fā)力，“國(guó)八條”全面延續(xù)并強(qiáng)化了此前出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控政策，尤其是對(duì)需求的管理達(dá)到前所未有的力度。緊接著，上海和重慶正式開(kāi)始試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。2月9日，兔年的第一次加息不期而至。與此同時(shí)，各地也在緊鑼密鼓的準(zhǔn)備出臺(tái)與“國(guó)八條”相配套的地方調(diào)控措施，業(yè)界普遍預(yù)測(cè)地方的措施將更加嚴(yán)厲。

    經(jīng)過(guò)2010年持續(xù)一年的嚴(yán)厲調(diào)控，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到遏制，但仍然處于高位，而且仍然面臨很大的上漲壓力。2011年初樓市調(diào)控連出重拳，體現(xiàn)了國(guó)家將房地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)持到底的決心。這一連串有力的組合拳，能否打倒高房?jī)r(jià)？

    ■連出重拳，調(diào)控效果值得期待

    新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，比大多數(shù)人預(yù)計(jì)的出拳要更快更猛。

    去年底、今年初，各地房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)平穩(wěn)一段時(shí)間后快速上漲的勢(shì)頭。由于快速城鎮(zhèn)化帶來(lái)的購(gòu)房需求仍然龐大，熱錢(qián)和抗通脹的需求使各種資金源源不斷的涌入樓市，加上前期出臺(tái)的調(diào)控政策逐漸被市場(chǎng)消化，房?jī)r(jià)上漲的壓力再次抬頭，房地產(chǎn)調(diào)控的形勢(shì)嚴(yán)峻起來(lái)。

    作為新一輪調(diào)控的第一拳，1月26日公布的“國(guó)八條”所提出的措施針對(duì)性很強(qiáng)。此前一些地方政府落實(shí)政策不力、調(diào)控缺乏明確目標(biāo)，“國(guó)八條”明確提出落實(shí)地方政府責(zé)任，要求各地合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并向社會(huì)公布。

    針對(duì)流動(dòng)性充足帶來(lái)的投資投機(jī)性需求，政策進(jìn)一步強(qiáng)化了差別化信貸政策，將二套房貸首付提至6成，5年內(nèi)二手房全額征收營(yíng)業(yè)稅。

    經(jīng)濟(jì)手段之外，加強(qiáng)了限購(gòu)措施，此前僅在部分城市執(zhí)行的住房限購(gòu)政策，將在更多城市、更大范圍內(nèi)執(zhí)行。這樣，即便可以全款購(gòu)買(mǎi)多套房的需求，也將被遏制。

    “國(guó)八條”中提出的這一系列措施，成為近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)厲的需求管理手段。據(jù)了解，各地正在醞釀中的限購(gòu)政策，更為細(xì)致和嚴(yán)格。

 緊接著，上海和重慶正式開(kāi)始試點(diǎn)房產(chǎn)稅。兩個(gè)城市的試點(diǎn)版本雖然有所差別，但都對(duì)購(gòu)買(mǎi)多套房增加了持有成本，并且面積越大、成本越高。

    隨著試點(diǎn)的成熟，房產(chǎn)稅也將逐步推廣至全國(guó)，并從僅對(duì)增量征收推廣至對(duì)存量也征收。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期的心理影響和長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展影響重大。

    春節(jié)長(zhǎng)假后，2月9日，央行宣布加息，5年期以上貸款利率提高至6.6%。在連續(xù)加息、二套房貸執(zhí)行1.1倍利率之后，貸款購(gòu)房的利息成本已經(jīng)大幅增加。

    以貸款100萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)首套房、貸款期限為20年計(jì)算，2010年4月調(diào)控之前，利率較低，又可享受七折優(yōu)惠。如今經(jīng)過(guò)3次加息，各大銀行對(duì)首套房基本取消優(yōu)惠利率后，同樣一筆貸款的總利息由47萬(wàn)多元上升到約80萬(wàn)元。

    “盡管加息的直接目的不是調(diào)控房?jī)r(jià)，但與‘國(guó)八條’相配合，政策的疊加效應(yīng)將十分明顯。”中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春認(rèn)為，近期多項(xiàng)調(diào)控措施頻繁出臺(tái)，既有金融、稅收等經(jīng)濟(jì)手段，也有問(wèn)責(zé)、限購(gòu)等行政手段；既有給當(dāng)前市場(chǎng)降溫的短期措施，也有旨在促進(jìn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的制度改革。說(shuō)明政府對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題有了更清晰的認(rèn)識(shí)。如果政策有效執(zhí)行，將鞏固和強(qiáng)化2010年一年來(lái)調(diào)控的效果，作用持續(xù)的時(shí)間也將更長(zhǎng)。

      ■賣(mài)方不淡定，房?jī)r(jià)有望穩(wěn)中有降

    和以往多次調(diào)控一樣，政策出臺(tái)之后，迅速引起市場(chǎng)的觀望，成交量明顯滑落。

    最近，不少人長(zhǎng)假后剛上班就收到各種開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介群發(fā)的手機(jī)短信，內(nèi)容是開(kāi)發(fā)商加大促銷(xiāo)力度，或是勸購(gòu)房者在北京市的限購(gòu)政策出臺(tái)前“趕搭末班車(chē)”，趕緊出手買(mǎi)房。市場(chǎng)的冷清和北京市可能出臺(tái)的更嚴(yán)厲的政策，讓賣(mài)方不再淡定。

    春節(jié)以后的第一周，北京市場(chǎng)的住房成交量比1月底下滑三成左右。按照往年的規(guī)律，春節(jié)假期剛過(guò)市場(chǎng)成交都比較低，但隨后會(huì)慢慢放量，到三四月份甚至?xí)瓉?lái)“小陽(yáng)春”。但是鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，今年的情況會(huì)有所不同。

    由于限購(gòu)政策的強(qiáng)化，成交量要像前幾次一樣，低迷一段時(shí)間以后反彈，難度不小。這種成交低迷的狀況有可能持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。2011年成交量比2010年下滑的預(yù)測(cè)，幾乎已經(jīng)被業(yè)界廣泛認(rèn)同。成交量低，房?jī)r(jià)就失去了最大的上漲動(dòng)力，即便上漲也將是小幅上漲。

    與此同時(shí)，認(rèn)為房?jī)r(jià)將可能企穩(wěn)甚至回落的看法也越來(lái)越被市場(chǎng)認(rèn)同。“經(jīng)過(guò)去年一年的調(diào)控，加上近期政策頻繁出臺(tái)，我認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控將從量變到質(zhì)變，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)下降的拐點(diǎn)。”中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)住房政策和市場(chǎng)調(diào)控委員會(huì)主任婁立平表示。

    由于去年初大量開(kāi)工的新項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，今年上半年樓市供應(yīng)量將明顯放量。此外，受房產(chǎn)稅、加息等影響，住房持有成本增加，也將促使一部分投資者將空置的房屋盡快投向市場(chǎng)，增加市場(chǎng)供應(yīng)。

“市場(chǎng)供求關(guān)系可能出現(xiàn)明顯變化，供不應(yīng)求的狀況將改觀。”劉元春說(shuō)。同時(shí)，如果成交量持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商的資金狀況將進(jìn)一步趨緊，4月份左右房?jī)r(jià)很可能從高位適度回調(diào)。這種變化是積極、良性的，不會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生大的沖擊。

    而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景的預(yù)測(cè)也不再像去年底那樣樂(lè)觀。“房地產(chǎn)行業(yè)將再次進(jìn)入一個(gè)現(xiàn)金為王的時(shí)代，我們最近又調(diào)整了今年的策略，要減少土地儲(chǔ)備，加快項(xiàng)目銷(xiāo)售，以保持充足的現(xiàn)金流。”一位房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，“在銷(xiāo)售上，會(huì)根據(jù)情況加大促銷(xiāo)的力度，合理的降價(jià)，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。”

    從長(zhǎng)期看，如果房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)制度改革能夠不斷深化，房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期平穩(wěn)也是值得期待的。但短期寄望通過(guò)房產(chǎn)稅試點(diǎn)直接降低房?jī)r(jià)，作用將比較有限。中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院院長(zhǎng)郭慶旺表示，盡管增加持有成本可以改善供求關(guān)系，減輕房?jī)r(jià)上漲壓力。但其效果取決于房產(chǎn)稅增加能釋放多少存量，只有供應(yīng)量達(dá)到一定水平，才能影響到價(jià)格。

    同時(shí)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)會(huì)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)保有方式和消費(fèi)習(xí)慣產(chǎn)生重大影響。劉元春說(shuō)，開(kāi)征持有環(huán)節(jié)稅，將改變過(guò)去人們簡(jiǎn)單通過(guò)買(mǎi)房來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值、對(duì)抗通脹的習(xí)慣。這種經(jīng)濟(jì)手段也有助于更好的引導(dǎo)老百姓樹(shù)立“先租后買(mǎi)、先小后大”的住房消費(fèi)理念。

      ■警惕三線城市房?jī)r(jià)“接力”上漲

    總體而言，各界對(duì)一線城市樓市的穩(wěn)定比較樂(lè)觀。但當(dāng)人們把目光從一二線城市轉(zhuǎn)向三線城市時(shí)，調(diào)控的壓力仍然很大。

    在北京工作的賈先生春節(jié)回老家江蘇常州過(guò)年，原本打算趁假期給父母買(mǎi)套房子改善一下住房條件，卻發(fā)現(xiàn)老家多年來(lái)一直比較穩(wěn)定的房?jī)r(jià)漲的有點(diǎn)“兇猛”。去年中秋節(jié)前后還是每平方米五六千元的房子，如今普遍都漲到了8000元以上，市中心房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)的項(xiàng)目比比皆是，而且銷(xiāo)售十分火爆。

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這種情況并非個(gè)例。在調(diào)控不斷深入的過(guò)程中，以往不被關(guān)注的三線城市房?jī)r(jià)正在悄悄地“接力”一二線城市，一些地區(qū)房?jī)r(jià)甚至翻倍增長(zhǎng)。

    某三線城市房管局負(fù)責(zé)人告訴記者，三線城市房?jī)r(jià)快速上漲，主要原因仍是快速城鎮(zhèn)化帶來(lái)的需求增長(zhǎng)。高鐵等便捷的交通設(shè)施陸續(xù)建成，也帶動(dòng)了沿線城市房?jī)r(jià)的上漲。同時(shí)，由于三線城市房?jī)r(jià)相對(duì)較低，而且受樓市調(diào)控政策影響較小，購(gòu)房門(mén)檻低，不少周邊大城市的投資者紛紛選擇到這些城市投資。

    同樣由于門(mén)檻較低，萬(wàn)科、恒大等一線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始越來(lái)越多的布局三線城市，加劇了這些城市土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，也間接推高了這些城市的地價(jià)和房?jī)r(jià)。

    “我們這里人均年收入剛過(guò)1萬(wàn)元，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲對(duì)老百姓影響很大，必須警惕。”這位房管局負(fù)責(zé)人表示，“‘國(guó)八條’要求地方政府明確房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)和責(zé)任，我們也在醞釀出臺(tái)調(diào)控措施，抑制這種房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的苗頭。”

 ■盤(pán)活租賃房源、控制租金上漲

    調(diào)控以后，買(mǎi)房冷清了，租房卻提前火爆起來(lái)。2月6日，大年初五，北京中原地產(chǎn)通州時(shí)尚街區(qū)分店的業(yè)務(wù)員高力節(jié)后第一天上班，沒(méi)想到買(mǎi)房的不多，而第一天登記租房的就有好幾戶(hù)。

    北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在大年初四、初五只有部分門(mén)店值班的情況下，就有20單租賃意向成交。“春節(jié)后租房市場(chǎng)出現(xiàn)高峰本來(lái)就是每年的慣例，但是今年來(lái)的比較早。”高力說(shuō)，很多是因?yàn)槿ツ攴孔鉂q的比較多，春節(jié)前一些業(yè)主合同到期了就不再續(xù)約，租房人只得另外找房。

    中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，春節(jié)后北京租房市場(chǎng)提前回暖的主要原因是2010年全年房租上漲過(guò)快，租金全年均價(jià)達(dá)到了2618元每套，比2009年的2215元每套平均上漲18.2%。部分房主在春節(jié)前合同到期后都要求上漲租金，這使得部分租客在春節(jié)后提前開(kāi)始租房。

    同時(shí)，新的商品房屋租賃管理辦法2月1日開(kāi)始執(zhí)行，新辦法嚴(yán)格了對(duì)群租房的管理，這也使得市場(chǎng)需求在短期內(nèi)有所增加。新一輪的樓市調(diào)控，特別是春節(jié)前的首套房貸款優(yōu)惠政策縮小使得小部分購(gòu)房者再次進(jìn)入租賃市場(chǎng)。

     “節(jié)后住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的成交量恢復(fù)可能需要較長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)租賃的成交量及成交價(jià)格還將繼續(xù)上漲。”張大偉說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)以后，成交量的低迷會(huì)逐漸增加租賃市場(chǎng)的房源供給量，房租價(jià)格才會(huì)逐漸平穩(wěn)。

    “調(diào)控以后，租賃需求增加，今年租金上漲的壓力會(huì)比較大，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該提前注意。”鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，要應(yīng)對(duì)租金上漲，重點(diǎn)是增加供應(yīng)。政府在加快公共租賃房建設(shè)的同時(shí)，也應(yīng)該想辦法盤(pán)活市場(chǎng)的閑置房屋。

    “可以參考國(guó)外的一些成熟做法，比如將全額征收的營(yíng)業(yè)稅中的部分比例做為租賃補(bǔ)助，甄選愿意出租房屋的業(yè)主，租金必須符合政府要求，但同時(shí)可享有部分的租金補(bǔ)助。如此一來(lái)，百姓可租到平價(jià)房，業(yè)主不吃虧，市場(chǎng)租金也可控制。”林倩建議。