重慶市長稱試點房產(chǎn)稅對房價有調控作用

     重慶市長黃奇帆在昨日舉行的全市國土資源和房屋管理工作會上指出，要進一步強化土地管理，切實抓好房地產(chǎn)調控，為建設“宜居重慶”，保障和促進全市經(jīng)濟社會更好更快發(fā)展作出更大貢獻。

　　“十一五”，全市商品住房銷售量由2005年的1466萬多平方米增加到2010年的3214萬多平方米，保障家庭占全市城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的比例達到15.7%

　　“十一五”期間，全市國土房管系統(tǒng)堅持保障發(fā)展與保護耕地并重，保障新增建設用地的同時，實現(xiàn)了國家下達的耕地保有量目標；構建了“市場+保障”住房供應體系，全市商品住房銷售量穩(wěn)步增長，由2005年的1466萬多平方米增加到2010年的3214萬多平方米，保障家庭占全市城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的比例達到15.7%；推動“宜居重慶”建設，主城區(qū)近15萬戶家庭遷出危舊房，戶均居住面積增長58%，特別是49.5萬戶低收入住房困難家庭戶均面積增幅超過100%。在保障和促進經(jīng)濟社會發(fā)展的同時加快改革步伐，2008年12月成立了全國唯一的農(nóng)村土地交易所，創(chuàng)設了地票制度，兩年多來，組織成交地票3.82萬畝，成交金額53億元；同時建立了以公租房為重點的住房保障模式，制定了重慶市戶籍制度改革農(nóng)村土地退出與利用政策。

　　當前和今后一個時期，要進一步強化土地管理，突出“五個嚴控”

　　黃奇帆充分肯定了全市國土房管工作取得的成績，并對當前和今后一個時期如何進一步抓好國土房管工作提出要求。他說，首先要進一步強化土地管理，突出“五個嚴控”。

　　一是要嚴格控制土地儲備整治的開發(fā)模式。在土地儲備整治方面，重慶總體是做得比較好的。2002年，重慶市地產(chǎn)集團成立，市級土地儲備體系開始建立，目前主城區(qū)已形成“一個龍頭放水、一個池子蓄水、一個渠道供水”的土地儲備體系，儲備土地30多萬畝。從實踐看，這個體系除了規(guī)范土地儲備外，還有三大作用：第一，可以有節(jié)奏地供應土地，調控房價；第二，由于這個體系實現(xiàn)了財務周轉、土地開發(fā)運作、決策批準的“三權”分離，有利于防治腐?。坏谌还馐莾渫恋?，還要整治土地，使土地升值，社會財富增加。今后，全市各區(qū)縣(自治縣)都要像主城區(qū)一樣建立土地儲備體系，實現(xiàn)一級土地開發(fā)由政府儲備公司來運作，并將這一工作原則當成紀律來抓。

　　二是要嚴格土地的招拍掛程序。土地要經(jīng)征地動遷、“七通一平”成為熟地后再招拍掛；在招拍掛之前，土地要走完規(guī)劃程序，應有控制性詳規(guī)，重要地塊還應搞好建筑設計，像天際線、綠化率、容積率等都要有明確規(guī)定；而且，招拍掛中不能搞“玻璃門”，避免招拍掛變成協(xié)議轉讓、底價轉讓，要做到公平、公開、公正。

　　三是要嚴格土地交易中預算外基金的監(jiān)管。管住土地整治成本，不越權減免土地出讓金，賣地資金做到應收盡收并按規(guī)定及時入國庫。

　　四是要嚴格控制土地儲備集團及與土地儲備相關聯(lián)的投資集團的過度負債。這里面，需要把握好土地儲備整治中的兩個循環(huán)，一是土地儲備后向銀行融的資金要用在土地整治上，而不是用到別的項目中去；二是儲備的土地在整治后，要進行招拍掛，通過招拍掛所得的資金扣除土地整治成本形成預算外基金，再到銀行融資搞建設。只要認真做好了這兩個循環(huán)，就不會出現(xiàn)過度負債的情況。

　　五是要嚴格土地使用條件，集約用地，提高土地效益。重慶山高坡陡，平地少，我們搞建設每天都要“愚公移山”、劈山造地。從這個意義上講，我們一定要節(jié)約使用土地。對工業(yè)用地來說，就是要求提高“畝產(chǎn)量”。具體來講，每平方公里的投資強度應在50億元以上，產(chǎn)出80億~100億元，主城區(qū)標準還要更高，每平方公里的產(chǎn)出應在100億元以上。對城市用地來說，不能照搬平原地區(qū)的做法，而要因地制宜，合理布局，節(jié)約用地。

　　重慶房地產(chǎn)調控目標是：雙職工家庭6~7年能買房；房價的增長率做到“三個不超過”：不超過全市GDP的增長率，不超過城市職工年均收入的增長率，不超過城市人均收入的增長率；同時，努力使房屋月租金控制在城鎮(zhèn)居民月收入的1/6

　　黃奇帆說，房地產(chǎn)是關系國計民生的產(chǎn)業(yè)，商品房兼具消費品和投資品兩重屬性，是廣大市民的主要財富，也是人與人貧富差距的主要標志。為此，大家都很關注房地產(chǎn)的調控。熙來書記說過關于房地產(chǎn)的一段很精辟的話：過去，共產(chǎn)黨打天下，靠打土豪分田地，搞土地革命；現(xiàn)在，穩(wěn)天下，也要解決好住房問題。黃奇帆說，3年前，重慶提出要建設“宜居重慶”，除了改善生活環(huán)境外，很更要的一點就是房價要合理。而房價要合理，就需要對房價進行調控，使之隨著老百姓收入的增長適度上漲，避免出現(xiàn)大起大落。

　　重慶的調控目標是：讓房價的增長率做到“三個不超過”：不超過全市GDP的增長率；不超過城市職工年均收入的增長率；不超過城市人均收入的增長率。通過這樣的控制，使主城雙職工家庭(平均6萬~7萬元的年收入)，用六七年時間能夠買套40~50平方米(現(xiàn)在主城均價為六七千元)的房子。同時，對房屋租金也進行調控，努力使房屋月租金控制在城鎮(zhèn)居民月收入的1/6以內(nèi)。

　　公租房配租申請的審核，要注意抓住本質，化繁為簡，不搞繁瑣的審批程序，重在把握主要特征，做到實事求是

　　黃奇帆說，對房地產(chǎn)的調控是一個系統(tǒng)工程，大致有5大杠桿，只有這5大杠桿都綜合發(fā)揮作用，調控才能真正解決問題。

　　第一是“市場+保障”雙軌制的住房供應體系。重慶從去年開始大規(guī)模建設以公租房為主體的住房保障體系，去年開工建設1300萬平方米，今年還將開工建設1350萬平方米公租房。去年建設的1300萬平方米公租房今年會陸續(xù)建成投用，其中1000萬平方米公租房實行搖號配租。對此，有人會質疑，還有300萬平方米的公租房為什么不一起拿出來搖號配租。這300萬平方米將為重慶筆記本電腦基地等重大項目的產(chǎn)業(yè)工人準備，這些農(nóng)民工都需要住房。

　　現(xiàn)在，即將投用的首批公租房已開始進入配租申請階段。有關方面在審核搖號配租條件時，要注意抓住本質，化繁為簡，不搞繁瑣的申請程序，對原住民、剛畢業(yè)的大學生和農(nóng)民工三大主要申請群體，在審核條件時重在把握主要特征，做到實事求是。對原住民，主要看他的居住狀況，而不是看他收入的多少，有的原住民收入高，但由于生病或是小孩上學等原因，仍然可能居住在狹窄的空間里，只要是人均居住面積在13平方米以下的，就符合申請條件；對剛畢業(yè)的大學生，不管其收入多少，他們剛出來工作，沒有積蓄，肯定也買不起房，當然也符合申請條件；對農(nóng)民工，只要有工作，沒住房，就應算在申請之列。

　　在供應土地時，不要做房價推高的“推手”，而要做穩(wěn)定房價的“砝碼”。政府推出的土地樓面價格應不超過當期房價的1/3

　　第二是土地調控。這里分三個層面，一是保障房的土地供應要保障；二是普通商品房的土地供應要滿足；三是高端商品房的土地供應要有一定的限度?？偠灾?，政府在供應土地時，不要做房價推高的“推手”，而要做穩(wěn)定房價的“砝碼”。政府推出的土地樓面價格應不超過當期房價的1/3。

　　具體來說，政府在土地調控中可運用多種手段，比如在規(guī)劃上，對城市進行多中心、組團式布局，分散土地的級差效應，從而達到調控房價的作用；又比如，可以有節(jié)奏地投放儲備的土地來調控房價；還比如，可以通過對城市容積率的合理分攤來調控房價。

　　第三是力求住房供求的平衡。從供應的角度講，城市人均建筑面積應在30平方米左右，如果一個城市有1000萬人口，那這個城市造3億平方米的房子，就能基本平衡，這是總的目標控制，如果從每年的供應量來講，合理的供給量應該是房地產(chǎn)投資占這個地方固定資產(chǎn)投資的25%左右，這些年，重慶一直遵循這條原則。從需求的角度講，現(xiàn)在國家出臺一系列關于限買、限貸、限首付的調控措施，就是通過控制購買來尋求供求平衡。總之，保持住房供應的平衡，既可以從供應的角度來控制，也可以從需求的角度來控制，也可以雙管齊下，同時從兩個方面來著力。

　　第四是貨幣政策。由于房地產(chǎn)具有金本位保值的屬性，所以是銀行喜歡的一種抵押品，銀行也就樂于給房產(chǎn)商、老百姓提供資金。我們可以通過調整銀行的準備金率、利率、房貸首付比例，以及匯率、限貸等手段，來調控房地產(chǎn)。

　　重慶提出“低端有保障，中端有市場，高端有約束”的住房調控原則，里面就包含稅收的調節(jié)作用。低端有保障，就是建公租房不收相關的稅費；中端有市場，就是在稅費方面有適當優(yōu)惠；高端有約束，就是對別墅或者高級公寓等豪宅征收房產(chǎn)稅

　　第五是稅收。通過對房地產(chǎn)生產(chǎn)、交易、持有各個環(huán)節(jié)的不同稅種的征收來實現(xiàn)調控的目標，施工環(huán)節(jié)有施工營業(yè)稅；交易環(huán)節(jié)有營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、所得稅等；持有環(huán)節(jié)有房產(chǎn)稅。前不久，重慶與上海在全國率先試點房產(chǎn)稅，在社會上發(fā)揮四方面的功能。

　　一是健全和完善國家的財稅體系，以前我們國家生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅比較多，財產(chǎn)環(huán)節(jié)的持有稅基本沒有或者很少。房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)環(huán)節(jié)持有稅，開征以后對整個國家的財稅體系起一定完善作用。

　　二是對房價有調控作用。重慶提出“低端有保障，中端有市場，高端有約束”的住房調控原則，里面就包含稅收的調節(jié)作用。所謂低端有保障，就是建公租房不收相關的稅費；中端有市場，就是在稅費方面有適當優(yōu)惠；高端有約束，就是對別墅或者高級公寓等豪宅征收房產(chǎn)稅。

　　三是房產(chǎn)稅屬于二次分配，有縮小貧富差距的作用。

　　四是適當改變社會住房消費習慣，對于自住的人，可以達到適當降低居住面積的目的，對于囤房的人，征稅后使其持有成本增加，迫使其增加房屋出租量，使出租房屋供應量增加和租房價格下降，對于炒房的，則減緩炒房的預期。

　　黃奇帆說，調控房地產(chǎn)的這五大杠桿，除了貨幣政策地方政府更多的是扮演執(zhí)行角色外，其余四項地方政府都可以主動作為。為此，重慶在上述幾個方面都在積極探索改革，有突破有亮點，只要重慶堅持不懈地干下去，綜合發(fā)揮五大杠桿的作用，重慶房地產(chǎn)調控目標和“宜居重慶”就能實現(xiàn)。

　　對重大基礎設施項目、保障性住房的用地、每平方公里投資強度在50億元以上或是銷售值在80億~100億元以上的工業(yè)項目(主城區(qū)100億以上)，土地指標要給予保障

　　黃奇帆還就國土房管工作需要注意的幾個問題提出具體要求。他說，各地要嚴防違規(guī)用地；對重大基礎設施項目、保障性住房的用地、每平方公里投資強度在50億元以上或是銷售值在80億~100億元以上的工業(yè)項目(主城區(qū)100億以上)，有關部門在土地指標上要給予保障；各地要充分利用土地交易所，發(fā)揮其四大功能：城市資金反哺農(nóng)村的功能，讓偏遠農(nóng)村分享城市級差地租、縮小“三大差距”的功能，促進城鄉(xiāng)要素流動的功能，加快區(qū)縣城市化進程的功能；同時還要加大土地整治力度，加強廉政建設和干部隊伍建設，構筑起公平、公正、公開的交易平臺和財務周轉、土地開發(fā)運作、決策批準“三權”分離的操作機制。