樓市新政窗口前 京滬市場乍現(xiàn)大宗拋售

  提要：我國農(nóng)歷新年之前，被視作樓市調控“殺手锏”和“加強版”的房產(chǎn)稅試點及“新國八條”密集出臺，各大城市的樓市無一不感受到蕭蕭刺骨的寒意。有不少業(yè)內人士擔心，如果不及時采取措施，部分二三線城市將成為樓市資金新的目的地，將推動當?shù)胤績r加速上漲。

    我國農(nóng)歷新年之前，被視作樓市調控“殺手锏”和“加強版”的房產(chǎn)稅試點及“新國八條”密集出臺，各大城市的樓市無一不感受到蕭蕭刺骨的寒意。節(jié)后第一天，接踵而至的加息，更是被視作開發(fā)商脖子上的又一道枷鎖。樓市的生存環(huán)境，從未像現(xiàn)在這樣惡劣過。作為新國八條的落地，各地已經(jīng)或正在醞釀與之相配套的實施細則，樓市調控的決心和力度，從中可見。2011年，在一系列密集調控之下開局的各地樓市，將迎來怎樣的“氣候”？

    每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京

    “新國八條”后的北京房地產(chǎn)市場，意外地出現(xiàn)幾宗拋售大單。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者日前從北京市多家中介門店獲悉，春節(jié)長假后期以來，陸續(xù)有客戶在中介門店掛牌出售其名下房產(chǎn)，其中個別客戶單次掛牌達七八套之多，這一數(shù)目和頻率明顯高于去年。

    按照“新國八條”規(guī)定，各地須在2月中旬之前出臺限購措施，在一季度公布年度新建住房價格控制目標。分析認為，受空前嚴厲的調控政策影響，部分賣方已經(jīng)對后市產(chǎn)生悲觀情緒，而有效需求仍然旺盛。在上述兩個時間窗口之前，市場的拋售現(xiàn)象很可能會繼續(xù)，短期內的市場成交量或將放大。

    短期成交或放量

    2月12日，北京鏈家地產(chǎn)團結湖門店的一位業(yè)務員向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，春節(jié)過后，該門店掛牌賣房的業(yè)主數(shù)量開始增多，某業(yè)主甚至將其名下的7套房產(chǎn)同時掛出。

    這一現(xiàn)象并非個案。記者從北京多家中介門店了解到，近期掛牌賣房的業(yè)主數(shù)量開始增多，擁有多套房產(chǎn)的業(yè)主不在少數(shù)。而往年，大量房屋掛牌和交易多發(fā)生在4月和5月。

    除北京外，上海也于2月11日出現(xiàn)一位連拋內環(huán)內20套房源的業(yè)主，掛牌價格在每平方米34000元左右，相較市場價下調二至三成，其房源迅速引來哄搶。

    分析普遍認為，大宗拋售的出現(xiàn)，主要是為追趕地方新政的時間窗口。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，一方面，部分賣方對后市悲觀；另一方面，市場的有效需求依然旺盛，只要降價就會引爆需求。

    對于上海的大單拋售，業(yè)界多認為是由房產(chǎn)稅試點的推行所致。1月27日，上海和重慶率先公布房產(chǎn)稅試點細則，被認為在很大程度上增加了房屋持有成本，促進存量房拋向市場。

    北京偉業(yè)我愛我家集團相關人士認為，在各地出臺落地政策之前，市場將迎來一個政策過渡期。在此期間，市場拋售行為將繼續(xù)存在，無法購房的多套置業(yè)者和異地置業(yè)者會抓緊購房，短期內市場成交量或將爆棚。

       住宅資金擠出效應

    大單拋售只是政策影響下的一種市場表現(xiàn)。在不少業(yè)內人士看來，空前嚴厲的樓市調控，將使得今年的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)很多明顯的變化，租賃市場首當其沖。

    據(jù) 《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，與往年相比，節(jié)后北京的住宅租賃市場已提前回暖。偉業(yè)我愛我家的分析認為，受“新國八條”等一系列調控政策打壓，部分有買房打算的購房人 “由買轉租”，增加了市場需求。

    上述機構還認為，未來租賃市場的交易量將有大幅增長，租金也將呈現(xiàn)上漲的局面，但由于去年上漲幅度較大，今年租金漲幅將趨緩。數(shù)據(jù)顯示，2010年北京住宅租賃市場成交量同比上漲了13.78%，全市租金均價同比上漲了15.56%，達到2793元/月套。

    同時，政策對住宅市場資金的擠出，將可能使商業(yè)地產(chǎn)收益。根據(jù)北京中原地產(chǎn)和新浪樂居發(fā)布的市場調查，近四成的受訪者認為，樓市調控加碼，商業(yè)地產(chǎn)將成為最大的受益者，選擇股市的僅有不到10%。

    北京中原地產(chǎn)的分析認為，住宅開發(fā)的暴利時代正在過去，由于商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率高，價格仍存在上漲空間，因此將成為住宅市場資金的主要流向。

    但偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉卻認為，由于投資商業(yè)地產(chǎn)的操作較為復雜，對操作技巧要求較高，因此民間資本轉向商業(yè)地產(chǎn)的速度和規(guī)模可能小于預期。

    走勢預測分歧較大

    在空前嚴厲的政策影響下，業(yè)界對2011年的房價走勢存在不同的觀點。

    偉業(yè)我愛我家的分析認為，北京房價很有可能在節(jié)后緊急剎車，并趨于穩(wěn)定。而家樂園集團總裁、北京萬澤置業(yè)有限公司陳云峰則表示，北京的房價會在2011年調控中 “頑強上漲”，其中，上半年房價會受到一定抑制，下半年則繼續(xù)上漲。還有部分觀點認為，今年一線城市的房價將出現(xiàn)一定幅度的下跌，但跌幅有限。

    一個廣受認同的觀點是，盡管調控政策來勢兇猛，但當前的市場供需矛盾仍然十分突出。陳云峰表示，在人口大量涌入的情況下，采取任何行政性的、抑制性的措施都不能從根本上解決房地產(chǎn)市場和房價的問題。

    陳云峰還表示，成本的提高也將是推動房價上漲的重要動力。“新的拆遷條例實施后，將會大幅提高北京的土地成本，房價也一定會隨之上漲。”

    值得注意的是，在政策較少波及到的二三線城市，近期地價和房價上漲的勢頭十分明顯。有不少業(yè)內人士擔心，如果不及時采取措施，部分二三線城市將成為樓市資金新的目的地，將推動當?shù)胤績r加速上漲。