房企并購潮今年爆發(fā) 大規(guī)模并購遲到一年

       頻頻傳出的房地產(chǎn)業(yè)并購消息讓一些中小型房企開始憂慮。如何才能讓今年的資金鏈不再緊張，這個問題讓平日盡顯富態(tài)的商人們臉色暗淡。

　　由于房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了穩(wěn)定的持續(xù)，貨幣政策也改姓“穩(wěn)健”。兩年來浸潤在寬松資金環(huán)境下的中小房企在面臨突如其來的融資困境后，不知不覺變?yōu)榇篝~眼中的食物。

　　或許，一場被稱為“遲到的并購趨勢”將在體量小、融資渠道少、背景小的房地產(chǎn)企業(yè)群中蔓延。而受益一方，則是那些在資本市場上摸爬滾打多年，或是由地方向全國輻射的大型房企。

　　房企并購加速始于去年三季度

　　1月15日下午3時，深圳華強北世貿(mào)廣場4層，深圳建設(shè)71%股權(quán)的拍賣未能被公開。但據(jù)現(xiàn)場媒體記載，“在進出拍賣現(xiàn)場的必經(jīng)之路——不足15平方米的電梯間里，最多時有25人在此等候。”

　　拍賣過程僅僅持續(xù)20分鐘，恒大地產(chǎn)以16.6億元的競價獲得股權(quán)。參與此次拍賣的企業(yè)除恒大地產(chǎn)之外，還有華強集團及深圳城市建設(shè)開發(fā)集團。據(jù)稱，激烈的競爭主要在華強集團與恒大地產(chǎn)兩家之間展開。

　　拍賣之前被外界所傳一并參與競購的萬科并未現(xiàn)身。有媒體援引知情人的話報道說，最終因為價格高出底線，萬科放棄了。

　　來自恒大地產(chǎn)提供給媒體的資料顯示，深圳建設(shè)的經(jīng)營業(yè)務主要分為三個方面，其相對應的資產(chǎn)也主要是三大類，即房地產(chǎn)項目開發(fā)、物業(yè)出租以及工程施工，剛好符合恒大地產(chǎn)的發(fā)展需要。

　　深圳建設(shè)目前擁有國家房屋工程施工總承包特級資質(zhì)，還擁有位于深圳市羅湖區(qū)紅嶺中路的建設(shè)集團大廈50%的所有權(quán)和深圳金融中心區(qū)蔡屋圍項目50%的所有權(quán)，在住宅土地稀缺的東莞南城區(qū)有大面積的住宅用地，在深圳以外的合肥等地也擁有項目。

　　深圳建設(shè)旗下還擁有近5萬平方米的持有型物業(yè)，包括寶珠花園商場、八卦嶺工業(yè)區(qū)廠房、中深國際大廈、中深花園和7000多平方米商鋪等。

　　媒體評論認為，“這些持有型物業(yè)未來升值潛力巨大，市場價值遠高于賬面價值。”“另外，保守估計，深圳建設(shè)擁有的現(xiàn)金及股票等資產(chǎn)價值可達數(shù)十億元。”

　　不過，媒體援引的深圳建設(shè)內(nèi)部人士的話說：“由于近幾年經(jīng)營狀況不佳，深圳建設(shè)能否保住施工總承包特級資質(zhì)還很難說。”

　　隨后，1月18日佳兆業(yè)集團控股有限公司（1638.HK）宣布，擬以6.72億元收購深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業(yè)有限公司100%股權(quán)。浙江伍豐注冊資本為1億元，擁有位于杭州之江度假區(qū)3.9376萬平方米的土地面積，規(guī)劃地上建筑面積約7.08萬平方米，該地塊將用作住宅項目開發(fā)。

　　而在上述兩宗收購案例之前，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(2777.HK)與合景泰富地產(chǎn)控股有限公司（1813.HK )在2010年11月8日發(fā)布聯(lián)合公告稱，同意以3.535億美元收購上海城投悅城置業(yè)有限公司70%股權(quán)。

　　2010年底，萬科董事局主席王石在接受媒體采訪時也曾表示，隨著調(diào)控的深入，預計2011年將有部分房企面臨資金和經(jīng)營壓力，這為萬科提供了一些收購兼并的機會，可借機擴大土地儲備，但并購目標會優(yōu)先考慮企業(yè)文化相一致的企業(yè)。

　　《中國經(jīng)濟周刊》記者通過公開資料的梳理發(fā)現(xiàn)，房企并購事件的活躍開始于2010年第三季度。

　　來自國內(nèi)私募領(lǐng)域研究機構(gòu)清科研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2010年第三季度，房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購案例，是2009年全年并購案例數(shù)的2.5倍，并購金額為18.45億美元。在2009年和2010年兩年間，房地產(chǎn)行業(yè)并購的案例中，由VC/PE支持的企業(yè)并購也日漸活躍，多發(fā)生在VC/PE支持的房地產(chǎn)行業(yè)巨頭對小型房地產(chǎn)開發(fā)公司、在建項目或物業(yè)管理公司的收購。

     并購或集中在一二線城市中小房企

　　市場有聲音認為，上述大規(guī)模并購已經(jīng)遲到了一年，也許將會在2011年爆發(fā)并購潮。

　　央行決定，從2011年1月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是2011年央行第一次動用存款準備金工具。

　　與此同時，各地的金融機構(gòu)亦在不斷捂緊錢袋——取消房貸利率優(yōu)惠。

　　據(jù)悉，浦發(fā)銀行北京分行對于首套房貸執(zhí)行基準利率8.5折優(yōu)惠已經(jīng)取消，房貸業(yè)務正常受理。曾經(jīng)接受記者采訪的光大銀行一位信貸經(jīng)理亦肯定了該行取消利率優(yōu)惠的事實。 而更多的股份制商業(yè)銀行都向媒體肯定了“不低于標準利率”的執(zhí)行態(tài)度。

　　來自銀行的消息還稱，已下達的信貸額度比去年同期減少。據(jù)稱，有股份制銀行透露： 1月份信貸額度比去年同期減少在10%或以上。

　　市場認為，自金融危機以來，一些中小企業(yè)原本或?qū)⒚媾R資金枯竭危險，但是受到國家四萬億的信貸支持，他們并未出現(xiàn)批量死亡，于是大規(guī)模的并購情況在當時未能爆發(fā)。不過，市場認為“已遲到一年”的并購潮或?qū)⒊霈F(xiàn)在2011年。

　　要求匿名的一位來自深圳的中型房地產(chǎn)企業(yè)銷售總監(jiān)在北京的辦公室向《中國經(jīng)濟周刊》記者置評：“信貸利率優(yōu)惠出臺之前市場已經(jīng)聽到風聲，很多在售樓盤成交量井噴。但政策實施之后，聽說簽約成交量又暴跌。”“這樣強硬的信貸政策不僅打壓了剛性需求，也讓公司的銷售回款速度減慢，資金減少明顯。”

　　宏觀貨幣政策的收緊毫無疑問意味著包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的幾乎所有行業(yè)的信貸融資渠道都將受到巨大沖擊。而那些資產(chǎn)規(guī)模小、負債多的中小房企則將面臨更大的挑戰(zhàn)。

　　上游的資金來源面臨考驗，而下游的有源之水亦被政策之手緊緊扼住。個人房貸的利率優(yōu)惠取消讓那些手頭有在售項目的企業(yè)減少并減慢了銷售資金回流的速度，而那些沒有在售項目的企業(yè)更是失去了重要活力因素。

　　一家青島小型房地產(chǎn)企業(yè)所有者稱：“最近已經(jīng)有兩撥人來考察（我們公司），但是我不想賣掉。”這個小企業(yè)在即墨等青島外圍城市開發(fā)過兩個低端項目，銷售情況尚能被其接受。

　　“現(xiàn)在貸款成本太高，也沒有建成的盤子在賣。上面貸不到錢，下面無貨可賣。資金就這樣斷流了。”該企業(yè)所有者告訴記者，目前來洽談的兩家分別是國企和大型民企，“如果價格非常合理，那么我就和幾個股東商量。”

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會一位高層人士認為：“目前，房企并購案例確實在不斷增加。融資困難是直接原因。一些小企業(yè)做不好，不好做，正好有人高價收購，就成交了。”“預計這些并購主要發(fā)生在一二線城市的中小企業(yè)身上，他們資產(chǎn)規(guī)模小、易操作、債權(quán)等不復雜、交易過程較快捷。而一線城市地少價高，中小企業(yè)可能會由于缺失資金而面臨生存問題。”