樓市調(diào)控力度更大層次更深 大多開發(fā)商持續(xù)觀望

     在2010年，樓市調(diào)控層出不窮。各地房價過快上漲的勢頭雖然受“政策市”影響而有所遏制，但受宏觀經(jīng)濟(jì)面的影響，全國范圍內(nèi)的市場需求仍然旺盛。如業(yè)內(nèi)所言，虎年樓市“虎威猶存”，兔年樓市卻有些撲朔迷離。隨著“國八條”的出臺和房產(chǎn)稅試點(diǎn)的開征，力度更大、層次更深、范圍更廣的調(diào)控將給樓市的走向帶來怎樣的變化？樓市格局會否面臨新一輪洗牌？開發(fā)商有何應(yīng)對措施？

　　1月26日，第三輪調(diào)控“新國八條”突襲樓市，緊隨其后的是1月27日，上海、重慶房產(chǎn)稅細(xì)則的出臺，2月8日，央行宣布加息，坊間稱為“第三輪調(diào)控”。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此次加息針對通脹預(yù)期，是預(yù)料之中的事，并沒有什么特別之處，但“新國八條”的出臺和房產(chǎn)稅正式試點(diǎn)，都表明了中央政府對樓市調(diào)控堅定不移執(zhí)行下去的態(tài)度和決心。

　　與熱鬧的節(jié)日氣氛相比，春節(jié)期間的樓市氛圍有些“淡”而不“定”。北京住房成交同比銳降，重慶部分樓盤零成交。春節(jié)期間，各地樓市成交清淡，但樓市未來走勢未“定”。

　　反響不一 大多開發(fā)商持續(xù)觀望

　　早在新政消息剛傳出時，成都某房產(chǎn)公司營銷老總就開始給各方打電話，搜羅“內(nèi)幕消息”。“現(xiàn)在我比較關(guān)心的是地方政府如何將新‘國八條’落地。”該營銷老總直言不諱地說，“新‘國八條’還是國家一個宏觀的調(diào)控政策，具體執(zhí)行還要看地方出臺的細(xì)則，新‘國八條’中很多‘原則上’、‘一定時期內(nèi)’等字眼，還是給各地執(zhí)行時留有一些空隙，所以具體到各地，我們關(guān)心當(dāng)?shù)貢雠_多嚴(yán)的執(zhí)行細(xì)則，尤其是針對有兩套房的本地人或有一套房的外地人會被‘禁購’這一條，執(zhí)行力度松和緊，效果會天差地別。”

　　“新國八條”出臺后，記者也采訪了多位成都開發(fā)商，明顯感覺大家對后市的降溫預(yù)期在增加。一個原本計劃1月開盤、但因種種原因未能開盤的成都開發(fā)商開始郁悶了：后悔沒趕上春節(jié)前的熱銷節(jié)點(diǎn)，擔(dān)心節(jié)后開盤可能造成產(chǎn)品積壓。該開發(fā)商十分擔(dān)憂地表示：“2010年因為調(diào)控的原因，公司開盤量并不大，只趕在去年年底開了一波，本想在2011年一季度安排幾次密集的開盤，集中推一些量，沒想到調(diào)控這么快就來了，無論實(shí)質(zhì)效果怎樣，對購房者的心理肯定會造成影響，很可能會像去年4月份那樣，大家一下子被打蒙了，持續(xù)觀望，這樣一、二季度的銷售將大受影響。”

　　對于這第三輪強(qiáng)力調(diào)控，萬科董事會秘書譚華杰、招商地產(chǎn)董秘劉寧一致認(rèn)為，2011年樓市必然降溫，房價明顯上漲的勢頭不可能存在。

　　“現(xiàn)在形勢還不明朗”，交大房產(chǎn)營銷總監(jiān)胥敏對記者如此表示。由于新政剛剛出臺，目前整個樓市形態(tài)尚不明確，調(diào)控的政策方向、力度、態(tài)勢，“新國八條”、房產(chǎn)稅、加息的影響還需要經(jīng)過一段時間才能呈現(xiàn)，再加上還有地價、物價、房價等因素的左右，導(dǎo)致未來的房地產(chǎn)市場依舊不明朗。

　　而建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)成都有限公司總經(jīng)理助理向進(jìn)軍則認(rèn)為新一輪調(diào)控將對全國樓市帶來很大的影響。而成都，在短期內(nèi)也會有影響。“今年樓市面臨的不確定因素太多，會和2008年的市場差不多。而2008年的市場，開發(fā)商們都已經(jīng)經(jīng)歷過了，所以能夠更好地應(yīng)對市場。開發(fā)商們最好練好內(nèi)功，做好自己，以不變應(yīng)萬變。而對于購房者來說，選好樓盤是關(guān)鍵。”

    剛需受影響甚微 投資炒房客謹(jǐn)慎入市

　　西南財經(jīng)大學(xué)黨委副書記楊繼瑞指出，在這一時期內(nèi)，“新國八條”的出臺無疑對樓市造成了很大的影響，在二套房首付比例、限購限貸方面，相比此前的政策調(diào)控更為嚴(yán)格，也明確了政府堅持遏制房價過快上漲的決心和信心。其次是房產(chǎn)稅征收，則在“新國八條”的影響下，起到的是一種“窗口效應(yīng)”，對那些投機(jī)客、炒房者起到了敲山震虎的作用，但目前房產(chǎn)稅稅率偏低，上海的房產(chǎn)稅稅率只是0.6%，重慶的房產(chǎn)稅也主要是針對諸如別墅、豪宅等高檔消費(fèi)人群為收取對象，缺乏一定的社會影響面。而央行的加息對樓市震蕩不大，即便目前存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點(diǎn)，但對于大多數(shù)出手闊綽的開發(fā)商來說，還是不差錢的，不足以對其造成影響。

　　目前，在“新國八條”、房產(chǎn)稅、加息的三重影響下，這一系列的組合拳對開發(fā)商們也是一種考驗，房地產(chǎn)的資金流動性更加緊縮，開發(fā)商投資成本逐漸加大，在近期不少開發(fā)商可能會選擇放緩房價，觀望后市。

　　同時，楊繼瑞也建議開發(fā)商們要保持審慎的態(tài)度，正確把控房價。隨著國家宏觀調(diào)控日益常態(tài)化，一旦出現(xiàn)房價過快上漲等問題，又會出臺相應(yīng)政策加以遏制，控制樓市。對于大多數(shù)購房者來說，以剛需居住為主的置業(yè)者所受影響甚微，提醒那些以投資、炒房為主的購房者應(yīng)該謹(jǐn)慎行事。

　　中原集團(tuán)研究董事程澐表示，2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控依然面臨從緊的壓力，預(yù)計全年市場將維持量價平穩(wěn)的盤整。而在盤整的同時，整體市場格局卻孕育著轉(zhuǎn)型的趨向。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)表示，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不再是房地產(chǎn)行業(yè)本身的問題，在復(fù)雜的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展過程中多重矛盾交叉重合的節(jié)點(diǎn)。