春節(jié)多地樓市零成交 二季度房價(jià)或現(xiàn)拐點(diǎn)

      2月10日，《華夏時(shí)報(bào)》記者來到位于重慶市主城二郎片區(qū)的一處知名樓盤，該樓盤從重慶房產(chǎn)稅試行的2月1日算起，10天中竟然沒有一筆交易，顯得格外冷清。

　　該售樓處的工作人員告訴記者：“由于限購令和房產(chǎn)稅的實(shí)施，買大戶型的炒房客目前再買住房已經(jīng)不大可能了，他們的購買欲望沒有了。”

　　這絕非個(gè)案。在重慶南岸區(qū)某高檔樓盤，據(jù)銷售人員講，自重慶推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案后，截至目前樓盤銷售量為零。

　　春節(jié)樓市遇冷的又豈止重慶，廣州中心區(qū)、深圳、杭州均出現(xiàn)多日“零成交”的現(xiàn)象，珠三角佛山、中山、珠海等二線城市樓市的成交量也只有幾套，北京、上海、南京等地成交量也多處在幾十套的低位水平。

　　這固然與假期因素有關(guān)，但更重要的，還要?dú)w因于不斷升級的調(diào)控政策。2月9日，世聯(lián)地產(chǎn)研究員丁靈珂在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“過去政府總是擔(dān)心政策疊加效應(yīng)過度調(diào)控樓市，而現(xiàn)在恰恰是通過不同政策的疊加效應(yīng)強(qiáng)化對樓市的調(diào)控，這對樓市的影響將逐步顯化并形成預(yù)期，從而逐步影響到樓市的成交量及其成交價(jià)格。”

　　而在國家發(fā)改委投資所副研究員劉琳看來，房價(jià)下調(diào)至少要經(jīng)歷三個(gè)階段，即“量跌價(jià)挺”、“量跌價(jià)調(diào)”、“量價(jià)齊跌”，其中成交量下跌是開發(fā)商主動降價(jià)的前提，而成交量下跌一般要持續(xù)一段時(shí)間才會導(dǎo)致價(jià)格調(diào)整。

　　有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，全國70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)將在今年二季度出現(xiàn)同比負(fù)增長，年內(nèi)多個(gè)月份房價(jià)會出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長，部分房價(jià)偏高城市的房價(jià)將出現(xiàn)一定幅度調(diào)整。

　　樓市成交掛零

　　無獨(dú)有偶，在另一個(gè)實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市上海，今年春節(jié)期間新建商品房的成交量也跌到了冰點(diǎn)。

　　據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2月2日至8日，上海市商品住宅成交僅23套，總計(jì)成交面積2337平方米，為近6年春節(jié)樓市第二低。這樣的成交量同比2009年152套、1.6萬平方米的交易量，縮減幅度超過八成。

　　廣州中心區(qū)也出現(xiàn)了零成交。陽光家緣網(wǎng)站簽約數(shù)據(jù)顯示，2月2日至7日，廣州市一手住宅網(wǎng)簽量僅有47套，日均成交約8套，與春節(jié)前的日均網(wǎng)簽276套相比簡直就是暴跌，并且網(wǎng)簽數(shù)據(jù)均來自于郊區(qū)，中心六區(qū)幾乎是零成交。

　　對于杭州來說，成交量“掛零”似乎已經(jīng)不足以形容其樓市的慘淡了，因?yàn)楹芏嗳瞬皇敲χI房，而是忙著退房。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從春節(jié)前的1月26日國家出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政以來，杭州市每天都有兩套以上商品房解除合約。2月2日至7日，杭州全市商品房成交11套，初二、初三兩天更是出現(xiàn)了零成交。

　　“今年春節(jié)，實(shí)際簽約量較去年同期下降四成左右。”北京“我愛我家”副總裁胡景暉說。據(jù)介紹，春節(jié)期間北京網(wǎng)簽了41套二手房，全部為中介簽約，而且都是春節(jié)之前基本達(dá)成協(xié)議的。

　　2月9日，《華夏時(shí)報(bào)》記者走訪了位于北京市區(qū)的十多家二手房中介公司，一些公司還處在歇業(yè)狀態(tài)，店面空無一人。在上海，不少中介公司由于生意過于冷清不但提前放了假，還延遲了節(jié)后的上班時(shí)間。21世紀(jì)不動產(chǎn)市場總經(jīng)理黃河滔向記者道出苦水：“有一半的門店在春節(jié)前不用說成交了，連到門店來咨詢買房的人都很少。”

　　此外，二線城市的樓市在春節(jié)期間也遭遇“寒流”。珠三角佛山、中山、珠海等二線城市樓市成交量降至個(gè)位數(shù)。

    政策效應(yīng)疊加

　　春節(jié)樓市遇冷，固然與假期因素有關(guān)，但更重要的是，中央和地方政府出臺的新一輪調(diào)控政策改變了房地產(chǎn)市場買賣雙方的預(yù)期。

　　對這一點(diǎn)感觸最深的，莫過于炒房客。“‘新國八條’出臺之前，雖然我已經(jīng)不能從銀行得到貸款，但可以買房。可上海已經(jīng)對有三套以上公寓的購房人全面叫停，我手中即使有資金也不可能再去買。而且，房產(chǎn)稅也增加了持有成本，利率也上調(diào)了；如果房價(jià)不能繼續(xù)上漲，這時(shí)候再投資房產(chǎn)是不是能賺錢真是個(gè)問題。”一位房產(chǎn)投資客如是說。

　　2月10日，“我愛我家”北京青塔店置業(yè)顧問劉洪飛告訴記者：就在“新國八條”出臺的第二天，“二手房5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅”等稅收政策便開始執(zhí)行了，春節(jié)后北京大部分銀行都將開始執(zhí)行二套房首付六成、利率1.1倍的政策。在上海，工、農(nóng)、中、建、交五大行基本已取消首套房“八五折”利率，自2月起一律執(zhí)行基準(zhǔn)利率。據(jù)悉，上述五大行中的深圳分行也均出臺了新規(guī)，對首套房貸款利率停止優(yōu)惠政策。

　　地方落實(shí)新政的工作也在緊鑼密鼓地進(jìn)行。青島是頒布實(shí)施細(xì)則最早的城市，1月30日晚間便把樓市新規(guī)掛在了青島市政務(wù)網(wǎng)上。2月1日，上海出臺實(shí)施細(xì)則。

　　2月11日，北京市建委的一位不愿具名的人士向本報(bào)透露，本月15日將出臺“本地人限購二套、外地人限購一套”的細(xì)則。中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌稱，執(zhí)行住房限購措施的城市會比年初時(shí)增加一倍多，將有望達(dá)到50個(gè)城市，“甚至?xí)?rdquo;。

　　從中央到地方，調(diào)控意志都非常堅(jiān)定。國務(wù)院總理溫家寶在2011年春節(jié)團(tuán)拜會上的講話中再次重申：“要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。”

　　春節(jié)還沒過完，“加息”的靴子便落地了。2月8日，央行宣布自2月9日起金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。緊接著，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也在9日宣布，從即日起上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率。

　　調(diào)控還會不斷升級。復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)系教授陸銘認(rèn)為，當(dāng)前抑制通脹的任務(wù)仍然艱巨，所以調(diào)控還會持續(xù)一段時(shí)間。加息不會一步完成，而是分幾步逐漸進(jìn)行。

　　本報(bào)從某國有銀行了解到，結(jié)合目前宏觀政策環(huán)境來看，未來房貸利率可能會進(jìn)一步上浮，比如各家銀行可能會根據(jù)市場、客戶資質(zhì)等具體情況來制定首套、二套房貸的利率上浮比例，實(shí)行差別化、市場化房貸政策。

　　房價(jià)二季度下跌？

　　房地產(chǎn)行業(yè)對銀行信貸依賴度非常高，連續(xù)加息將直接提高開發(fā)貸款和個(gè)人購房的成本，市場需求會因此而短暫減少，對于房地產(chǎn)市場屬于利空影響。而各種政策的累加效應(yīng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)，樓市正在逐步轉(zhuǎn)向。

　　2月9日，滬置房產(chǎn)市場總監(jiān)付琦在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，房產(chǎn)稅增加了投資客持有成本，樓市新政今年將使樓市交易持續(xù)低迷，開發(fā)商在資金回籠有壓力的情況下一定會對樓盤售價(jià)有所下調(diào)。

　　上海的樓市價(jià)格已開始松動。上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎注意到，上海1月外郊環(huán)成交一手住宅4600套，占當(dāng)月市場成交量的52%；同時(shí)，外郊環(huán)的成交均價(jià)也從2.2萬元/平方米下跌至1.9萬元/平方米，環(huán)比跌幅高達(dá)10%以上。

　　“外郊環(huán)樓盤價(jià)格跳水的主要原因在于，其存量房源偏多，供應(yīng)量已經(jīng)過剩。截至2月6日，上海外郊環(huán)在售的一手房源約有17.5萬套，而去年上海全年一手房的月平均成交量為6975套。如果按目前外郊環(huán)月成交量4600套來推算，滬外郊環(huán)的房子要賣完需要38個(gè)月。很明顯外郊環(huán)存在供應(yīng)量過?，F(xiàn)象。”陳史翎表示。

　　漢宇地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間，上海市住宅成交均價(jià)為每平方米18647元，環(huán)比春節(jié)前最后一周下降21.7%。陳史翎認(rèn)為，成交量放緩持續(xù)下去，在外郊環(huán)線開發(fā)商的銷售壓力將非常大，接下來幾個(gè)月有可能出現(xiàn)開發(fā)商削價(jià)競爭、降價(jià)求售的現(xiàn)象。

　　記者春節(jié)期間看到，位于上海浦東外環(huán)外的某樓盤大年初三后開盤的推銷力度就不小，至2月17日期間兩房可享受總價(jià)優(yōu)惠20萬元再減3萬，三房可享受總價(jià)優(yōu)惠20萬元再減5萬。重慶兩江新區(qū)一處樓盤也推出了一批新春房源進(jìn)行特價(jià)銷售。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭也表示，今年樓市降溫程度將明顯大于去年。他預(yù)計(jì)，全國70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)將在二季度出現(xiàn)同比負(fù)增長，年內(nèi)多個(gè)月份房價(jià)會出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長，部分房價(jià)偏高城市的房價(jià)將會出現(xiàn)一定幅度調(diào)整。

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅、“新國八條”、加息等政策的累加并不意味著房價(jià)就此發(fā)生了大逆轉(zhuǎn)。中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍就持有這樣的觀點(diǎn)：“現(xiàn)在市場上有大量的游資，如果開發(fā)商認(rèn)為通過借錢更劃算，可能不一定采取降價(jià)的手段，而是向這些游資去借錢渡過難關(guān)，所以還很難對后市做一個(gè)明確的判斷。”